Спасательный круг

Группа компаний ФСК предлагает девелоперам решение для работы по новым правилам

За последние годы российским застройщикам не раз приходилось оптимизировать бизнес-процессы. Но теперь время точечных изменений кончилось. В связи с проводимой в стране реформой долевого строительства девелоперам потребуются стратегические преобразования. С переходом с 1 июля на эскроу-счета вопросы привлечения финансирования и скорость строительства приобретают для них особое значение. Ведь чем быстрее застройщик сможет построить объект, тем меньше ему придется заплатить банку. Именно тезис «время — деньги» стал лейтмотивом прошедшей недавно под эгидой Ассоциации инвесторов Москвы бизнес-конференции «Как девелоперу сэкономить при работе с эскроу-счетами?». Свой ответ на этот вопрос дала группа компаний (ГК) ФСК, объявившая о запуске дочерней структурой — «Первым ДСК» — партнерской программы, присоединение к которой позволит сторонним девелоперам эффективно вести свой бизнес с сохранением маржинальности и в новых законодательных условиях. О том, какую помощь коллегам предлагает один из крупнейших застройщиков столичного региона, в интервью «Стройгазете» рассказал президент ГК ФСК Владимир ВОРОНИН.

«СГ»: Владимир Александрович, эксперты рынка не скупятся на тревожные прогнозы: реформа долевого строительства может привести к уходу с рынка значительного числа компаний. По вашему мнению, сколько застройщиков выживет?

Владимир Воронин: По нашим оценкам, предстоящие преобразования — переход на использование эскроу-счетов и проектное финансирование — ставят под угрозу исчезновения около 70% российских застройщиков. Уже сейчас понятно, что не все компании смогут рассчитывать на банковские кредиты. В итоге многие останутся с площадками, не имея денежных ресурсов на их развитие. При этом земельные активы уже теряют ликвидность и продаются с существенным дисконтом. «Замораживание» на счетах эскроу средств граждан на полтора года и более, удлинение сроков окупаемости приведут к потере прибыли. Снижение маржинальности вызовет отказ от реализации многих проектов. Уход с рынка значительной части девелоперов приведет, в свою очередь, к формированию олигополии. Текущий коэффициент концентрации уже в настоящее время достигает 49%. И выход для тех, кто хочет работать и дальше, сейчас один — партнерство с крупным бизнесом, обладающим возможностями и компетенциями для реализации проектов «под ключ».

«СГ»: Что конкретно вы готовы предложить?

В.В.: Мы предлагаем построить дом любой сложности и любой архитектурной задумки в два с половиной раза быстрее и на 10% дешевле. Это стало возможно благодаря модернизации заводов «Первого ДСК» и внедрению новых технологий индустриального домостроения. Но мы предлагаем не только генподряд с помощью «Первого ДСК». В головной компании, ГК ФСК, есть компетенции, которые позволяют предложить любой комплекс услуг: анализ рынка, маркетинг и ценообразование, проектирование, даже полное управление проектом.

Силу бренда «Первого ДСК», предприятия с почти 60-летней историей, тоже нужно учитывать. Это находит отражение в затратах на рекламу. Продвижение объектов от «Первого ДСК» требует на порядок меньше затрат и времени на раскрутку, в сравнении с объектами, которые мы реализуем под брендом ФСК. Так, к примеру, было в жилом комплексе (ЖК) «Южная Битца», где нам уже на старте, на одном только знакомом всем бренде, удалось выйти на темп продаж в 90-100 квартир в месяц, тогда как большинству других проектов на рынке для достижения таких результатов необходима как минимум полугодовая рекламная кампания.

«СГ»: Чем сотрудничество со сторонними девелоперами выгодно вам?

В.В.: Нашей постоянной задачей является развитие бизнеса. Сейчас идет тренд на укрупнение, значит, для нас важно увеличивать свое присутствие на рынке. Сотрудничество с другими компаниями отвечает задачам развития и увеличения доли.

«СГ»: А что получат ваши партнеры?

В.В.: Они смогут избежать проблем с привлечением дорогостоящих банковских кредитов или значительно ускорить сроки строительства своих объектов, чтобы в итоге быстрее получить свободные деньги. Кроме того, предлагаемые нами современные индустриальные технологии позволяют сэкономить до 35% на финансировании за счет оптимизации сроков строительства, а также сократить себестоимость строительства до 15,1%. А также наши партнеры смогут воспользоваться преимуществами, которыми обладают крупные игроки на рынке, — наработанный опыт и практика, отлаженное взаимодействие с другими участниками процессов работы над проектами.

«СГ»: У вас уже был опыт подобного партнерского взаимодействия?

В.В.: Да, наше предложение — это уже обкатанные на практике разные форматы партнерства. Мы регулярно оказываем другим девелоперам услуги генподряда, на ряде проектов мы выступали соинвесторами. При работе по новым правилам мы увидели, что наш опыт и строительные мощности могут быть востребованы в разных конфигурациях, мы предлагаем такой формат «убера» для стройки. Обращаешься в одно окно, под индивидуальный запрос тебе сформируют пакет услуг с гарантией качества и прозрачной системой контроля.

Из свежих примеров — сотрудничество с компанией «Скайград» по ЖК «Первый Юбилейный». Девелопер имел в активе довольно давно «зависшую» площадку, за свой счет подвел к ней инженерные сети и вывел на «нулевой цикл». Общий объем его инвестиций в проект составил примерно 15%. Далее подключились мы и возвели дома буквально за 2,5 месяца. В итоге «Скайград» сразу же смог, грубо говоря, удвоиться только на первоначальных вложениях, и еще получил в реализацию 35% квартир в ЖК.

Могу с уверенностью сказать, что в условиях, когда скорость возведения объектов становится существенным конкурентным преимуществом, предлагаемая нами схема взаимовыгодного сотрудничества будет очень востребована рынком. Просто «сидеть на земле» — на фоне происходящих законодательных изменений в сфере жилищного строительства — становится бессмысленно.

«СГ»: Думаете, найдется достаточно желающих сотрудничать с вами?

В.В.: Да, я вижу тренд растущей популярности современного индустриального домостроения в развивающихся странах. В Скандинавии, например, около 95% новых домов строится индустриальным методом. Показатель сборности (доля деталей дома, изготовленных в заводских условиях) в США составляет 84%, в Канаде — 53%. Сейчас эта технология переживает ренессанс, в первую очередь, из-за гарантированного качества и независимости от погодных условий, во вторую — за счет скорости строительства, которая напрямую влияет на экономику проекта. Ведь, в основном, все продают готовое жилье.

Времена, когда, вложив на старте 5-7% (максимум — 1015%, если речь идет о дорогой Москве), получаешь разрешение на строительство, потом инвестируешь еще 3% в проектирование и все — начинаешь продавать, и дальше только деньгами «физиков» строишь, — безвозвратно прошли! О высокой рентабельности можно забыть. Теперь история становится совершенно иной. Ты все должен построить сам, вложив все 100% своих или заемных средств, и вот тогда-то на маржу в 10-15%, полученную через год-два-три после полной реализации объекта, придется смотреть совсем по-другому, особенно учитывая, к примеру, выплаченные банку проценты по проектному финансированию.

«СГ»: А сама ФСК готова к нововведениям?

В.В.: Знаете, мы очень давно, еще до реформы, стали уходить от «долевки» и строиться в большей степени за свой счет. Целенаправленно увеличивали процент готового жилья. Серьезная «подушка безопасности» — вот основа нашей бизнес-стратегии. Мы не ввязывались в новые проекты, не имея денег на текущее строительство. При этом в уже сданных объектах взяли за правило откладывать «про запас» большое количество готовых квартир. В итоге сейчас у нас сложилась комфортная пропорция 50 на 50, то есть одну половину жилья мы теперь спокойно продаем как готовое, соответственно, дороже, а вторую — по договорам долевого участия (ДДУ). Так что никакой паники в связи с эскроу у ФСК нет. По нашим подсчетам, из всего портфеля ГК под спецсчета попадет не более трети строящегося жилья. И то больше для того чтобы поэкспериментировать, попробовать — как работает новый механизм.

Одним из «подопытных» станет, к примеру, ЖК «Настроение», где первые два дома, начатые намного раньше, будут реализованы «по старинке», а два «свежих» корпуса пойдут уже по эскроу-счетам. При том, что в целом у ГК сейчас очень много объектов, подпадающих под «апрельские критерии неприменения новых правил», в частности, имеющих тридцатипроцентную и более высокую строительную готовность. По большинству из них ФСК сейчас уже получены необходимые заключения о соответствии (ЗОС), и их достройка будет вестись по старым правилам. Есть у нас и дома, где по ДДУ уже продано свыше 10% квартир — еще один обязательный показатель для освобождения от эскроу, но их «физическая готовность» составляет пока 10-15%, и мы сейчас также без нервотрепки, за свой счет, доведем их к осени до требуемых регулятором 30%, и будем оформлять на них ЗОСы.

Почти 1 млн «квадратов» недвижимости планирует ввести в эксплуатацию ГК ФСК в 2019 году

Справочно:

ГК ФСК (ранее ФСК «Лидер») — многопрофильная девелоперская компания, входящая в число ведущих игроков российского рынка недвижимости. Занимается как комплексной застройкой районов, так и строительством жилых домов по индивидуальным проектам. В 2016 году в ее структуру вошел «Первый ДСК» (ранее «ДСК-1»), специализирующийся на индустриальном домостроении. Общий объем недвижимости, сданной ГК ФСК в 2018 году, составил 1,3 млн кв. м.