Shutterstock
Как чувствует себя вторичный рынок в условиях самоизоляции
Ввод в России строгого режима самоизоляции граждан существенно сказался на спросе на недвижимость. Рынок новостроек быстро отреагировал на ситуацию уходом в онлайн, к тому же спрос поддержит госсубсидирование ипотеки. А вот у вторичного рынка возможности быстро «переобуться» нет — при выборе квартиры здесь ключевую роль играет личное впечатление покупателя. Как «вторичка» переживает коронавирусный кризис, разбиралась «Стройгазета».
Падение спроса оказалось существенным: как рассказывает главный эксперт аналитического центра Циан Виктория Кирюхина, за период с 30 марта по 15 апреля 2020 года количество просмотров объявлений о продаже объектов на вторичном рынке Москвы снизилось на 38% относительно аналогичного периода 2019 года. «Максимальное падение относительно значений годичной давности зафиксировано в первых числах апреля (до 52%)», — подчеркивает эксперт.
Динамика просмотров объявлений о продаже жилья на вторичном рынке Москвы
Источник: Аналитический центр Циан
Похожую статистику фиксируют и в «Мире Квартир» — число просмотров снизилось на 45%. «Из зарубежья спрос и так не был велик, а теперь его почти нет. Из регионов стали интересоваться московской недвижимостью на 60% меньше», — говорит генеральный директор федерального портала «Мир Квартир» Павел Луценко.
«Согласно статистике нашей компании, потенциальный спрос на рынке вторичного жилья уменьшился по отношению как к последней рабочей неделе, так и к первым дням карантина, когда еще не было известно о его продлении, — рассказывает директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Михаил Куликов. — Количество звонков, поступивших в компанию в первые два дня режима самоизоляции, было в пять раз меньше относительно того же периода предыдущей недели, сейчас оно уже в семь раз меньше». Вместе с тем, как подчеркивает эксперт, число онлайн-консультаций резко выросло — в первые дни карантина показатель увеличился на 20%, правда, со временем и этот интерес пошел на спад.
О полной остановке сделок речи не идет — как говорят опрошенные «СГ» эксперты, клиенты доводят до конца начатые до самоизоляции сделки, есть и некоторое количество новых обращений. В агентстве недвижимости «Азбука жилья», например, отмечают рост предложений по выкупу квартир. «В основном это обращения от собственников, которым необходимо продать квартиру в определенный срок, а условия показа объекта ограниченны, часть покупателей боятся ходить на просмотры. Такие объекты расположены в Москве и МО, стоимость в диапазоне от 2,5 млн до 9 млн рублей», — рассказали представители агентства.
Потенциальные покупатели не теряют интереса ко «вторичке», но не торопятся со сделками. «Активность рынка вторичной недвижимости восстанавливается — “нерабочий” месяц позволил многим потенциальным покупателям вплотную заняться поиском квартир и в целом мониторингом рынка. В отличие от сегмента новостроек, где во многих проектах доступны 3D-туры, на “вторичке” продавцы используют более простые технологии, которые, впрочем, имеют даже более индивидуальный подход, — рассказывает Виктория Кирюхина. — На помощь приходят видеоконференции и виртуальные показы квартиры. Плюс потенциальные покупатели могут получить дополнительные фото деталей интерьера с помощью различных мессенджеров». Однако активные переговоры редко переходят в реальные сделки, отмечает эксперт — люди не готовы «брать не глядя».
В «ИНКОМ-Недвижимость» отмечают, что рекомендуют продавцам вторичного жилья предоставить видеоматериалы по каждому из жилых помещений квартиры, а также видео из подъезда и с крыльца жилого дома. Однако с начала карантина в компании не было сделок без личного просмотра, на основании одних только фото- и видеоматериалов. Покупатели либо откладывают окончательное решение на момент снятия режима самоизоляции, либо оформляют разовые цифровые пропуска, чтобы все же посмотреть интересующую квартиру. Кто-то, как говорит Виктория Кирюхина, даже отказывается от сделки и возвращает аванс. «Экономическая ситуация поменяла планы многих россиян. Не все из них теперь могут рассчитывать на ипотеку в том же банке на тех же условиях, особенно если речь идет о покупателях, работающих в потенциально рискованных отраслях», — отмечает эксперт.
«Сейчас мы предполагаем, что после окончания карантина спрос на рынке недвижимости может ослабнуть из-за того, что некоторые потенциальные покупатели, столкнувшись с ухудшением материального положения (сокращение зарплаты, увольнение с работы), откажутся от планов по приобретению квартиры, — говорит и Михаил Куликов. — Кроме того, согласно нашим прогнозам, после возвращения к нормальному функционированию во вторичном сегменте начнется постепенное, крайне медленно снижение цен».
Эксперт подчеркивает, что коронавирусный кризис заметно сказался на работе риэлторов. «Стало гораздо сложнее работать, причем наиболее сильно кризисные явления на рынке недвижимости ударили по небольшим риэлторским агентствам: они сокращают штат сотрудников, офисные площади и т.д, — говорит Михаил Куликов. — Крайне сложно приходится и маклерам-одиночкам, причем чаще всего из-за отсутствия клиентов во время карантина они, в зависимости от своих навыков и материального положения, занимаются какой-либо другой деятельностью, собираясь вернуться на рынок недвижимости после его оживления».
Что касается перспектив, опрошенные «Стройгазетой» эксперты сходятся во мнении относительно того, что роста спроса ждать неоткуда: россиянам только предстоит ощутить на себе экономические проблемы, спровоцированные карантином. «Не исключено, что спрос сместится на рынок новостроек, но, опять же, это зависит от того, станут ли застройщики снова поднимать цены, и от того, каков будет реальный спрос с учетом упавших доходов населения», — рассуждает Павел Луценко. При этом, подчеркивает эксперт, за вторичным рынком сохраняется одно существенное преимущество: всегда можно найти собственника, согласного демпинговать, и купить готовое жилье по привлекательной цене.
Наталия Борзенкова, руководитель офиса «Митино» департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость»:
Зарегистрировать договор купли-продажи жилья и произвести взаиморасчеты онлайн можно следующим образом:
а) провести сделку через банк, который предоставляет услугу электронной регистрации прав собственности на недвижимость. На сегодняшний день это наиболее удобный вариант для продавцов и покупателей. Взаиморасчеты проводятся безналичным способом, зачастую с использованием аккредитива: после регистрации прав собственности на квартиру аккредитив раскрывается, нужная сумма снимается со счета покупателя и поступает на счет продавца;
б) подписать договор купли-продажи и зарегистрировать сделку через нотариуса. В таком случае именно нотариус передает на регистрацию заверенный договор купли-продажи, также он может предоставить участникам сделки банковский депозит для взаиморасчетов;
с) наиболее сложный вариант — использовать электронно-цифровую подпись. Для ее оформления владельцу жилплощади нужно отправить запрос в один из удостоверяющих центров. После получения приглашения ему нужно будет лично приехать туда и оформить электронную подпись (удостоверяющие центры продолжают работать в период карантина). Отмечу, однако, что без помощи специалистов организовать сделку с использованием электронно-цифровой подписи самостоятельно крайне сложно — ввиду большого количества необходимых операций.