Условная доступность квартир на вторичном рынке Москвы, рассчитанная исходя из среднедушевого денежного дохода местного населения и средней стоимости предложения объектов в указанном сегменте, является максимальной с 2007 года и продолжает увеличиваться вслед за положительной, согласно официальной статистике, динамикой уровня благосостояния граждан и снижением цен на жилье – подсчитали в компании «Инком-Недвижимость».
В то же время фактически столичные квадратные метры по-прежнему остаются крайне «дорогим удовольствием» для большей части потенциальных покупателей: декларируемый в 2016 году размер среднедушевого дохода гипотетически позволял накопить сумму, соответствующую средней цене квартиры на московском вторичном рынке, за 15,27 года (притом что в 2008-м этот показатель был равен 22,17 года).
В период с 2005 по 2016 гг. средняя номинальная цена предложения квартир на вторичном рынке жилья старой Москвы увеличилась в 3,3 раза – с 3,2 млн рублей до 10,7 млн рублей. Среднедушевые денежные доходы населения столицы (отношение общей суммы денежных доходов населения за год [или текущий период] к среднегодовой численности наличного населения), согласно статистике Мосгорстата, за тот же период возросли в 2,4 раза – с 24 014 рублей в месяц до 58 402 рублей в месяц. Исходя из этих данных в ИНКОМ-Недвижимость проследили изменение уровня покупательской способности (ПС) на московском вторичном рынке жилья за прошедшие полные 11 лет (2005-2016 гг.). ПС оценивалась как отношение среднедушевого денежного дохода населения в целом (Д) к средней заявленной цене в указанном сегменте рынка жилья (Р):
ПС = Д / Р (табл. 1).
Табл. 1. Коэффициент покупательской способности на московском вторичном рынке жилья (2005-2016 гг.)
Таким образом, максимальный в рассматриваемом периоде коэффициент покупательской способности – 0,090 – наблюдался в 2005 году. В этом случае для накопления суммы, достаточной для покупки условной квартиры по среднерыночной цене, потребовалось бы 11,11 года (рассматривается гипотетическая ситуация, при которой условия для расчета остаются неизменными, а весь доход используется в качестве накопления). Наименее доступно среднестатистическому жителю столицы жилье было в 2008 году (коэффициент ПС – 0,045). Аналогично: при уровне дохода и ценах на квартиры того времени человек теоретически смог бы накопить на «среднюю» отдельную жилплощадь через 22,17 года. В 2016-м коэффициент покупательской способности оказался одним из самых высоких за рассматриваемые 11 лет (выше только в 2005 и 2007 гг.) и самым высоким с 2007 года: декларируемый размер среднедушевого дохода гипотетически позволял накопить сумму, соответствующую средней цене квартиры на вторичном рынке жилья Москвы, за 15,27 года.
Представленные в расчетах закономерности отражают тенденции, характерные для столичной «вторички» в анализируемый промежуток времени. С начала 2005 года средняя стоимость предложения на московском вторичном рынке жилья возросла в 3,7 раза – с 47,5 тыс. рублей за кв. м до 177,6 тыс. рублей за кв. м. При этом наибольшая годовая динамика увеличения средней заявленной цены квадратного метра наблюдалась в 2006 и 2008 гг. – плюс 64 % и 33,6 % соответственно. Стремительный рост цен на жилье начался в I квартале 2006 года, во II–III кварталах 2007-го произошла их определенная коррекция (в результате по итогам за год положительная ценовая динамика составила «всего» 9,6 %), но уже в ноябре 2007 года цены продолжили расти опережающими темпами и увеличивались вплоть до октября 2008 года, формируя пресловутый «пузырь», лопнувший с развитием кризиса на рынке недвижимости.
После падения в 2009 году уже в 2010-м рублевые цены на столичное жилье продемонстрировали заметную положительную коррекцию (+14 %), а еще через год достигли докризисных показателей и незначительно превысили их. С 2011 по 2014 гг. они росли в пределах инфляции, а в феврале 2015 года был зафиксирован их абсолютный исторический максимум в номинальном выражении (200,2 тыс. рублей за «квадрат»). Далее на московском вторичном рынке жилья начала развиваться обратная тенденция – постепенного понижения цены квадратного метра. Так, по итогам 2015 года средняя цена предложения в указанном сегменте опустилась на 4,3 %, в 2016-м – еще на 2,4 %, отрицательная коррекция за первые шесть месяцев 2017 года составила 2,6 %. При этом реальная цена сделки еще ниже: по данным компании, запросы продавцов превышают ценовые ожидания покупателей в среднем на 25 %. А абсолютное большинство сделок проходит с дисконтом: очередной исторический рекорд по этому показателю был установлен в прошлом месяце – 88 % проданных в июне объектов реализованы со скидкой.
«По нашим оценкам, при сохранении текущей экономической конъюнктуры цены на жилье продолжат плавное снижение еще как минимум два года, а наименее востребованные покупателями объекты – устаревшего жилищного фонда – будут дешеветь и далее. Такая динамика, безусловно, один из определяющих факторов повышения доступности московского жилья. В этом контексте уместно вспомнить, что в марте 2016 года произошло в определенном смысле знаковое для участников рынка событие: был преодолен “психологический барьер” – в продаже появились типовые (не малогабаритные) однокомнатные квартиры (в основном в “хрущевках”) по цене 4-4,2 млн рублей. Многие годы до этого в сознании продавцов и покупателей непреложной истиной существовал факт: “полноценные” квартиры в Москве не могут стоить дешевле 5 млн рублей. Сегодня, по данным Аналитической службы нашей компании, на вторичном рынке жилья столицы экспонируется 432 однокомнатные квартиры площадью от 30 кв. м по цене до 4,2 млн рублей включительно», – отмечает директор департамента вторичного рынка компании Михаил Куликов.
В настоящее время при сохранении тенденции к снижению цен на жилье и одновременном, согласно официальной статистике, повышении среднедушевого дохода населения (в апреле 2017 года он составил 63 768 рублей в месяц) соответственно увеличивается коэффициент покупательской способности на московском вторичном рынке жилой недвижимости. Однако эксперты обращают внимание на известную условность этой оптимистичной закономерности: «Надо понимать, что “средняя температура по больнице” – сомнительный показатель для оценки состояния конкретного пациента. Статистика среднедушевых доходов учитывает показатели всех групп населения – от наименее до максимально обеспеченных. При этом, например, согласно данным Мосгорстата, в 2015 году при общем уровне месячного среднедушевого дохода, равном 59 898 рублей, более половины населения – 52,2 % – имели соответствующий доход не более 45 000 рублей в месяц. А значит – и куда более ограниченные, чем декларирует официальная статистика, покупательские способности. Таким образом, реальную доступность московского жилья в настоящее время определяет ряд разнонаправленных тенденций. С одной стороны, действительно, происходит плавная коррекция цен в интересах покупателей. Отмечается положительная динамика изменения доходов отдельных категорий населения. Однако значительная часть граждан по-прежнему в большей или меньшей степени находится в стесненных материальных обстоятельствах. При этом именно они главным образом формируют вторичный рынок жилья массовых сегментов. Их все еще недостаточная финансовая обеспеченность в сочетании с отсутствием материальной стабильности в текущих экономических условиях является одним из основных факторов, ограничивающих сегодня спрос на московском вторичном рынке жилья», – заключает Михаил Куликов.