В аналитическом центре «Инком-Недвижимость» систематизировали информацию об объектах вторичного рынка жилья Московской области, содержащуюся в централизованных базах данных, и составили рейтинг районов Подмосковья с предложением наиболее дорогой и максимально доступной по цене жилой недвижимости, а также проранжировали территории по объему заявленной к продаже жилплощади.
О доступности подмосковного жилья по сравнению со столичными квадратными метрами очевидно свидетельствует, в частности, тот факт, что самая дорогая локация Московской области (городской округ Реутов) по цене 1 кв. м сопоставима с тремя наиболее дешевыми районами Москвы, а второй в Подмосковье по уровню цен на «вторичке» городской округ Химки почти вдвое (на 45,2 %) дешевле граничащего с ним московского района Куркино.
Общий объем предложения на вторичном рынке жилья Московской области, представленный в централизованных базах данных, насчитывает 58 666 объектов – этот показатель на 43 % превышает аналогичный в столице. За прошедший год он изменился несущественно: снизился на 3,2 %. Распределение предложения по отдельным категориям представлено в таблицах ниже:
При этом средняя цена предложения вторичного жилья в Подмосковье в 2,3 раза ниже, чем в Москве: 78,4 тыс. рублей против 182,3 тыс. рублей за кв. м (коррекция за 2016 год составила минус 4,6 %).
В «Инком-Недвижимость» проранжировали муниципальные образования Московской области с точки зрения стоимости квадратного метра и объема представленной к продаже жилплощади, а также выделили лидеров и аутсайдеров получившегося рейтинга.
Топ-5 муниципальных образований Подмосковья с самым дорогим жильем
На первых строчках в рейтинге муниципальных образований Московской области по цене жилья на вторичном рынке расположились:
1. Реутов (городской округ): средняя цена предложения – 121,7 тыс. рублей за кв. м;
2. Химки (городской округ): средняя цена предложения – 105 тыс. рублей за кв. м;
3. Котельники (городской округ): средняя цена предложения – 103,6 тыс. рублей за кв. м;
4. Одинцовский район: средняя цена предложения – 103,2 тыс. рублей за кв. м;
5. г. Долгопрудный: средняя цена предложения – 101,1 тыс. рублей за кв. м.
«Лидерство Реутова, на первый взгляд, кажется парадоксом, если учитывать расположение города по непрестижному восточному направлению, которое никак не ассоциируется с понятием «дорогое жилье», а также ощутимые проблемы с транспортной инфраструктурой для автомобилистов. Но именно Реутов стал первым подмосковным городом, где была открыта станция метро. Это существенно увеличило доступность города, и, как следствие, возросла его популярность у покупателей недвижимости, что соответствующим образом сказалось на ценах. Основными «слагаемыми» высокой стоимости жилья в этой локации являются непосредственная близость к Москве, в целом высокое качество жилищного фонда, развитая социальная инфраструктура и возможность добираться до столицы, где работает большинство жителей Реутова, на метро», – отмечает руководитель аналитического центра компании Дмитрий Таганов.
Также обращает на себя внимание тот факт, что средняя заявленная цена вторичного жилья в наиболее дорогих по стоимости жилой недвижимости городах Подмосковья фактически сопоставима с аналогичными показателями во Внуково (104 тыс. рублей за кв. м), Крюково (109,4 тыс. рублей за кв. м) и Бирюлево Западном (124,4 тыс. рублей за кв. м), замыкающих аналогичный рейтинг столичных районов (без учета Новой Москвы). При этом характеристики жилищного фонда указанных московских районов, изобилующих низколиквидным жильем, несравнимо ниже качества предлагаемых объектов, например, в Реутове и Химках (лидерах рейтинга). Там соответственно 41 % и 37 % выставленных на продажу квартир расположены в монолитных и монолитно-кирпичных домах (т. е. это – почти в полном объеме – современные объекты, недавно «перешедшие» на «вторичку» с рынка новостроек).
Высокими потребительскими характеристиками жилищного фонда отличается граничащий с Химками московский район Куркино, однако в данном случае «несравнимыми» оказываются уже цены на недвижимость: в указанной столичной локации их средний показатель составляет 191,6 тыс. рублей за кв. м – на 45,2 % выше, чем в Химках.
«Статистика подтверждает сохраняющуюся существенную разницу в цене жилья в Москве и Московской области – чаще всего, тем более очевидную в случаях, когда объекты находятся на пограничных столичных и подмосковных территориях. Для покупателей принципиально важным остается статус московской «прописки», обладатели которой, в частности, могут рассчитывать на более высокое качество социальных услуг и больший размер социальных выплат – в данном случае регистрация по месту жительства в Москве является важнейшим ценообразующим фактором», – говорит Дмитрий Таганов.
Топ-5 муниципальных образований Подмосковья с самым дешевым жильем
По данным Аналитического центра «Инком-Недвижимость», аутсайдерами рейтинга муниципальных образований Московской области по цене предложения на вторичном рынке являются:
1. Рошаль (городской округ): средняя цена предложения – 27,1 тыс. рублей за кв. м;
2. Серебряные пруды (поселок городского типа): средняя цена предложения – 38,1 тыс. рублей за кв. м;
3. Шатурский район: средняя цена предложения – 40,2 тыс. рублей за кв. м;
4. г. Озеры: средняя цена предложения – 40,4 тыс. рублей за кв. м;
5. г. Электрогорск: средняя цена предложения – 42,6 тыс. рублей за кв. м.
«Минимальная стоимость жилья в этих локациях обусловлена тремя ключевыми факторами: крайней удаленностью территорий от Москвы (от 75 км – расстояние до Электрогорска, до 160 км – расстояние до Серебряных прудов, самого дальнего подмосковного райцентра) в сочетании с их расположением на непопулярных направлениях (юго-востоке и востоке), а также, как правило, крайне низким качеством жилищного фонда», – объясняет Дмитрий Таганов.
Выводы о характеристиках жилищного фонда аутсайдеров рейтинга позволяет сделать анализ структуры предложения в этих населенных пунктах:
Таким образом, основной объем экспонируемой жилплощади в наиболее доступных по цене квадратного метра муниципальных образованиях Подмосковья составляют объекты в старом жилищном фонде – панельных и кирпичных домах, которые традиционно являются наиболее дешевыми предложениями на вторичном рынке. Доля современного качественного жилья с высокими потребительскими характеристиками (в частности, в монолитно-кирпичных и монолитных домах) минимальна либо равна нулю.
Топ-5 муниципальных образований Подмосковья с максимальным объемом предложения
Согласно данным Аналитического центра «Инком-Недвижимость», максимальный объем выставленного на продажу жилья на вторичном рынке отмечен в следующих муниципальных образованиях Московской области:
1. г. Балашиха: объем предложения – 5342 объекта (9,1 % от общего количества экспонируемого на рынке жилья);
2. г. Подольск: объем предложения – 3831 объект (6,5 %);
3. Люберецкий район: объем предложения – 3714 объектов (6,3 %);
4. Одинцовский район: объем предложения – 3568 объектов (6,1 %);
5. Химки (городской округ): объем предложения – 3551 объект (6 %).
«Фактически каждый 10-й объект, предлагаемый к продаже на вторичном рынке жилья Московской области, находится в Балашихе. Такой объем предложения – закономерное следствие предельной плотности застройки и колоссальной густонаселенности этой территории. По данным Мособлстата, Балашихинский округ сегодня занимает первое место по численности населения среди всех муниципальных образований Подмосковья. Так, согласно данным официальной статистики, в начале прошлого года в Балашихе проживало 440 513 человек – это больше, чем, скажем, в Республике Мальта или Исландии, а также во многих российских областных центрах – в Архангельске, Пскове, Калуге и других», – комментирует Дмитрий Таганов.
Топ-5 муниципальных образований Подмосковья с минимальным объемом предложения
Минимальное количество объектов вторичного рынка жилья предлагается к продаже в следующих муниципальных образованиях Подмосковья:
1. Звездный городок (поселок городского типа): объем предложения – 7 объектов (0,01 % от общего количества экспонируемого на рынке жилья);
2. Власиха (поселок городского типа): объем предложения – 28 объектов (0,04 %);
3. Лотошинский район: объем предложения – 36 объектов (0,06 %);
4. Шаховская (поселок городского типа): объем предложения – 45 объектов (0,07 %);
5. Черноголовка (городской округ): объем предложения – 47 объектов (0,08 %).
Самое дорогое предложение на вторичном рынке жилья Подмосковья
Это трехуровневый шестикомнатный пентхаус (6-й, 7-й этажи плюс мансарда) в клубном доме, расположенном на закрытой охраняемой территории в п. Заречье Одинцовского района. Общая площадь – 313 кв. м, жилая – 250 кв. м. В пентхаусе – «второй свет» (высота потолков – 6,5 м), камин, приточно-вытяжное кондиционирование. Квартира полностью оснащена технически и готова к проживанию. Собственник отмечает эксклюзивный дизайн, наличие дорогой бытовой техники, при этом невысокий уровень коммунальных платежей. Рядом – бизнес-школа «Сколково», гимназия «Сократ», элитный спортивный комплекс. Цена предложения: 170 млн рублей (в стоимость входят два машиноместа).
Самое дешевое предложение на вторичном рынке жилья Подмосковья
Однокомнатная квартира на первом этаже 3-этажного кирпичного дома в г. Егорьевске (ок. 100 км к юго-востоку от Москвы). Общая площадь – 32 кв. м, жилая – 20 кв. м, кухня – 7 кв. м. Жилплощадь требует ремонта. Цена предложения: 710 тыс. рублей.
Источник: аналитический центр компании «Инком-Недвижимость»