Участники рынка поддерживают решение правительства продлить субсидирование ипотечной ставки
Ровно год назад в России начала действовать программа субсидирования процентных ставок по ипотечным кредитам. По единодушному мнению чиновников и девелоперов, эта антикризисная мера буквально спасла рынок ипотечного кредитования от обвала и помогла поддержать продажи жилья в условиях ухудшающейся экономической ситуации. В феврале 2016 года правительство после некоторых колебаний решило продлить программу субсидирования ипотечной ставки до конца года. Итоги реализации Программы-2015 и перспективы Программы-2016 «Строительная газета» обсудила с игроками и экспертами рынка.
Как это начиналось
Программа субсидирования процентной ставки ипотечных кредитов была разработана в начале 2015 года на фоне серьезного ухудшения экономической ситуации в стране, вызванного резким падением цен на нефть. Главными целями проекта были поддержка строительного сектора и замедление стремительного роста ставок по ипотечным кредитам, который наблюдался после роста ключевой ставки ЦБ до 17% годовых.
В этот непростой для российской экономики период рыночные ставки по ипотечным кредитам достигали 15-18% годовых. По мнению аналитиков АИЖК, без программы господдержки объемы выдачи ипотечных кредитов в 2015 году могли бы снизиться в 3-4 раза, как это было во время предыдущего кризиса — в 2009 году. Это подтверждается цифрами: в I квартале 2015 года количество зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве с ипотекой упало по сравнению с I кварталом 2014 года на 35%. В некоторых проектах, где большой объем сделок проходил с привлечением заемных средств, продажи буквально «встали», вспоминают эксперты. Застройщики, особенно в нижних ценовых сегментах, остро ощущали нехватку доступной ипотеки и пытались предлагать альтернативные продукты — рассрочку и кредиты с субсидированием от самого девелопера. Иллюстрацией того, что могло произойти на первичном рынке, не вмешайся государство, служит ситуация на «вторичке», на которую субсидирование ипотеки не распространялось. Там спрос упал примерно на 35%.
В результате простоя рынка за I полугодие 2015 года цены на первичном рынке жилой недвижимости снизились на 5%. Однако в условиях недоступности кредитования и снижающейся покупательской способности для большинства покупателей это ничего не меняло.
После запуска программы субсидирования ситуация начала стабилизироваться. Объемы сделок с привлечением заемных средств вернулись на уровень 2014 года. «Доля продаж квартир по ипотеке в наших проектах в I квартале 2015 года упала ниже уровня 2013 года и составила 29% от общего объема сделок, — рассказывает Антон Скорик, генеральный директор ООО «Мортон-Инвест». — С началом реализации программы доля ипотечных сделок стала расти и на начало декабря была зафиксирована на уровне 55% в нашем общем портфеле сделок». В целом по рынку после запуска программы произошел пятикратный рост сделок. В сегменте новостроек порядка 95% сделок по ипотеке совершалось по программе госипотеки.
Уже начиная с августа 2015 года, спрос активизировался, и цены начали расти, достигнув к октябрю 2015 года уровня января. Впрочем, по мнению экспертов, стоимость квадратного метра в рублевом выражении продолжала снижаться скрыто — в рамках акций, скидок, спецпредложений. «По данным на конец декабря 2015 года, снижение цен на первичном рынке составило 4%, на вторичном — 1% по сравнению с показателями декабря 2014 года», — считает Наталья Киреева, руководитель отдела исследований рынка недвижимости компании Maris в ассоциации с CBRE. Все это создавало благоприятные условия для покупки жилья.
По данным Минфина России, на 1 февраля 2016 года всего в рамках программы было выдано 227,6 тыс. ипотечных кредитов на сумму 405,1 млрд рублей. По информации Минстроя России, из бюджета для субсидирования данной программы за это время потребовалось выделить 3,3 млрд рублей. В общей сложности в программе субсидирования сегодня принимают участие 42 российских банка, в том числе крупнейшие — Сбербанк, ВТБ, Банк Москвы и т.д.
Продолжение следует
Программа субсидирования ипотеки должна была завершиться в конце марта 2015 года, и уже в конце прошлого — в начале нынешнего года в правительстве и профессиональном сообществе развернулась дискуссия относительно необходимости и возможности ее продления. «Действительно, в конце 2015 года, несмотря на положительные результаты, звучали предложения завершить программу в обозначенный срок — в марте 2016 года, — вспоминает Никита Стасишин, директор Департамента жилищной политики Минстроя России. — Аргумент против был один — высокая нагрузка на федеральный бюджет. Однако в 2015 году на субсидирование ипотечной ставки было потрачено меньше 3 млрд рублей. Причем эти средства должны вернуться в федеральный бюджет в виде налогов». Важным фактором, предопределившим положительное решение вопроса, стало, по словам Стасишина, мнение профессионального сообщества. Девелоперы и главы регионов высоко оценили эффективность программы субсидирования ипотеки и неоднократно обращались в Минстрой с просьбой — продлить действие программы. В феврале 2016 года министр строительства и ЖКХ Михаил Мень сообщил о принципиальном решении правительства продлить госпрограмму до конца 2016 года, и вскоре это решение было оформлено официально. В рамках продления программы на субсидирование предусмотрено выделение средств в объеме до 16,5 млрд рублей.
Рынок нуждался в таком доказавшем свою эффективность инструменте, как субсидированная ипотека, особенно если учесть дефицит собственных средств у потенциальных покупателей жилья. Именно это, по мнению Алексея Новикова, руководителя ипотечного центра Est-a-Tet, стало решающим фактором при принятии решения о продлении программы.
«В правительстве понимают, что в текущей ситуации банки не готовы самостоятельно предложить населению приемлемую процентную ставку, — полагает Роман Строилов, руководитель отдела ипотеки и специальных программ компании TEKTA GROUP. — Хотя ставка не является определяющим показателем при принятии клиентом решения о покупке недвижимости, но все же существует определенный психологический барьер в 13% годовых. Если ставка выше, то покупатель откладывает покупку».
Для заемщика выгода от программы несомненна, считают в АИЖК. Так, средние рыночные ставки по ипотеке без государственного субсидирования сейчас составляют не менее 14%, в то время как по программе — 12%. «Программа субсидирования ипотечного кредитования смогла вселить уверенность, что в непростое для страны и национальной экономики время строительная отрасль не окажется брошенной, — говорит Роман Строилов. — Покупателям дали понять, что президент и правительство готовы поддерживать рынок недвижимости, дабы не только завершались начатые проекты, но и выводились новые».
Несомненно, что программа госипотеки необходима рынку, но ее текущие условия — не предел мечтаний для заемщика, считают игроки рынка. «Мы видим, что покупательский спрос сейчас смещается в сторону Москвы и Подмосковья, при этом в основном он сосредоточен с сегментах жилья эконом- и комфорт-классов, — комментирует Антон Скорик. — И чтобы сделать жилье доступным для максимально широких слоев населения, мы считаем необходимым снизить ставку по программе госипотеки до 7%».
Министр строительства и ЖКХ Михаил Мень неоднократно говорил, что в нынешних экономических условиях снижение процентной ставки до 7-8% невозможно. Однако, по его словам, снижение ключевой ставки Центрального банка (ЦБ) до уровня 8,5% и ниже даст рынку возможность понижать ставки естественным путем даже без государственной помощи. Глава ЦБ Эльвира Набиуллина на брифинге в марте сообщила о том, что регулятор видит предпосылки для снижения ключевой ставки, однако необходимо убедиться, что тренды стабильны и устойчивы.
«Если ставка составит 8-8,5%, то условия по коммерческой ипотеке будут доступны и без дополнительного субсидирования со стороны государства, — соглашается Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». — Пока же льготная ипотека по-прежнему является главным «костылем» строительной отрасли. И без стабильной экономики, роста зарплат и сокращения инфляции отмена господдержки обернется падением спроса».
Поддержать спрос программа сможет, однако для его значительного прироста необходимо улучшение экономической ситуации в целом, чтобы реальные доходы населения росли, считают игроки рынка. «Нельзя только низкими ставками побудить всех желающих улучшить жилищные условия совершить покупку, — уверен Роман Строилов. — Нужны и другие позитивные сигналы в национальной экономике».
Очевидно, что 2016 год будет сложнее с точки зрения спроса, уверены эксперты и игроки рынка. С рынка практически ушли инвесторы, покупки совершаются преимущественно для собственного проживания, и «дно» еще не пройдено, полагает Мария Литинецкая. Поэтому поддержка строительной отрасли просто необходима, и власти приняли верное решение, продлив программу субсидирования ставок.
В среду, 30 марта, в рамках совещания Президента с членами правительства России министр строительства и ЖКХ Михаил Мень доложил Владимиру Путину о реализации программы субсидирования ипотеки и текущей ситуации на российском жилищном рынке. По словам министра, каждая третья квартира на первичном рынке жилья, приобретенная с привлечением ипотечного кредита в прошлом году, была куплена по госпрограмме субсидирования ипотеки. «Всего по состоянию на 1 марта этого года в рамках программы выдано 270 590 ипотечных кредитов на общую сумму 484,7 млрд рублей, что потребовало выделения из федерального бюджета 4,13 млрд рублей», — сообщил Михаил Мень. Он отметил, что данная программа показала свою эффективность. Она продлена до 1 января 2017 года, процентная ставка для граждан останется прежней — до 12%.
Поддержать спрос программа сможет, однако для его значительного прироста необходимо улучшение экономической ситуации в целом, чтобы реальные доходы населения росли
Справочно:
Для кредитов, выданных с 1 марта 2016 года, правила определяют размер ежемесячной субсидии как разницу между ключевой ставкой Банка России, увеличенной на 2,5 пп., и ставкой для заемщика (не превышающей 12%). В текущих условиях она составляет 1,5 пп. По кредитам, выданным до 1 марта 2016 г., размер субсидии на 1 пп. выше.