Никогда такого не было, и вот опять? Рынок жилой недвижимости Санкт-Петербурга ставит ценовые рекорды

Парадоксально, но…

Аналогичный тренд роста стоимости новостроек всех сегментов в период с мая по начало июля зафиксирован в 11 из 16 российских городов-миллионников. Однако для Санкт-Петербурга такой беспрецедентный рост стоимости «квадрата» фиксируется впервые. Для сравнения: еще в конце прошлого года средняя стоимость метра в новостройках города составляла около 211 тыс. руб. Аналитики также отмечают, что самый динамичный рост цен происходит в локациях, которые за последние три-пять лет благодаря редевелопменту преобразились из постиндустриальных в привлекательные жилые массивы. А это Петровский остров, территории возле станций метро «Черная речка», «Лесная», «Новочеркасская», «Ладожская», а также в кварталах, прилегающих к Московскому и Лиговскому проспектам. По данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», самый большой рост цен этим летом наблюдается в Центральном (+13,7%), Красногвардейском (+13,5%) и Василеостровском (+7,5%) районах.

Пик роста цен пришелся на весну этого года, когда в Петербурге в среднем квартиры подорожали на 8,5%. Тогда на строительном рынке даже можно было наблюдать парадоксальную ситуацию, когда квартиры на стадии котлована могли быть на 15-30% дороже абсолютно таких же, но находящихся на высокой стадии готовности. В целом, по данным аналитиков, больше всего «прибавили» в цене самый дешевый и самый дорогой сегменты недвижимости. Так, в бизнес-классе «квадрат» подорожал за год на 42%, в эконом-классе — на 41%, в премиальном — на 40%, а в «комфорте» — на 33%. Эксперты объясняют эту динамику комплексом факторов: удорожанием земельных участков, снижением покупательской способности, дефицитом строительных материалов и ростом стоимости заемных средств.

Факторы роста

По словам коммерческого директора группы компаний (ГК) «ПСК» Сергея Софронова, стоимость земельных участков в городе на Неве возросла по сравнению с 2020 годом в два раза, а в некоторых проектах — даже больше. В свою очередь, президент группы RBI Эдуард Тиктинский отмечает, что в росте цены квадратного метра сыграла свою роль и доля себестоимости строительных работ, которая только за I квартал этого года выросла на 2025%. По его словам, это примерно столько же, сколько за весь 2021 год. Директор по снабжению группы «Аквилон» Михаил Фролов приводит свои аргументы, почему дорожают квартиры в новостройках: к началу апреля по сравнению с началом января стройматериалы подорожали в среднем на 15%. Исключением стал металлопрокат, цены на который стало контролировать государство: его стоимость снизилась на 20%. Зато лифтовое оборудование стремительно растет в цене, а потому застройщикам сегодня приходится вести переговоры с производителями лифтов в том числе из Китая, Казахстана и Белоруссии.

Еще один фактор, который, по мнению аналитиков, напрямую влияет на цены, — сокращение объемов нового предложения. По данным Nikoliers, в I квартале текущего года на рынок первичной недвижимости Петербурга вывели всего 404 тыс. «квадратов» жилья, объем нового предложения за год сократился почти вдвое — на 48%. На этом фоне было отмечено и снижение количества договоров долевого участия (ДДУ): если в июне 2021 года было заключено 5,56 тыс. ДДУ, то в июне 2022-го — всего 2,4 тыс. К слову, в соседней Ленинградской области продажи упали на 43% — с 1,6 тыс. до 940 договоров. Вместе с оттоком покупателей стала уменьшаться и выручка застройщиков. В июне 2022 года петербургские девелоперы заработали 23,4 млрд рублей, что на 48% меньше, чем год назад (41,1 млрд). А в Ленобласти застройщики за июнь собрали 6,5 млрд рублей — на 18% меньше, чем в прошлом году (7,3 млрд). Однако замаячивший на горизонте призрак дефицита новостроек и дальнейшего роста цен на недвижимость отступил.

Удержаться на «ценовом плато»

Аналитики считают, что ситуация начала меняться, когда этим летом ставки по льготной ипотеке были снижены. Как отмечают в «Петербургской недвижимости», как только ипотека стала дешеветь, доля ипотечных сделок выросла до рекордных 84%, и большая их часть заключалась с использованием субсидированных программ застройщиков и банков. В банке ВТБ говорят, что после снижения ставок они стали получать за день по 1,2 тыс. заявлений на льготную ипотеку, это на 70% больше, чем неделей ранее. При этом, как рассказывают в банке, некоторые заемщики переоформили ранее полученное одобрение банка по новым условиям, часть петербуржцев вернулась к планам по улучшению жилищных условий, которые пришлось отложить весной.

Растущий покупательский спрос тут же заметили девелоперы и вновь начали выводить в продажу новые проекты, отметившись значительным числом премьер. Однако пока сами застройщики говорят о перспективах развития строительного рынка и о возможном возвращении к прежним показателям с долей осторожности. «На текущий момент цены на первичном рынке недвижимости вышли на плато. Что будет дальше — покажет время и дальнейшая геополитическая ситуация», — отмечает директор по продажам объединения «Строительный трест» Сергей Степанов.

Большинство экспертов полагает, что только понижением ипотечных ставок ситуацию не спасти. Необходима макроэкономическая стабилизация, снижение инфляции и стимулирование экономического роста. В противном случае «ценовое плато» может потерять устойчивость, а строительный рынок будут ждать новые ценовые рекорды.

234 млрд рублей заработали в июне петербургские девелоперы. Это на 48% меньше, чем год назад (41,1 млрд)