МКД от ЖСК: почему буксует кооперативное жилищное строительство?

В Советском Союзе ежегодно вводилось в строй от 50 до 70 млн кв. метров, в формате ЖСК строилось до 10% от этого объема. Сейчас ситуация иная: вклад ЖСК — капля в море жилищного строительства. Те ЖСК, которые действуют вне рамок закона 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства, созданию объектов туристской инфраструктуры и иному развитию территорий», имеют право строить всего один дом не выше трех этажей плюс мансарда. Те же кооперативы, которые работают в рамках этого федерального закона, могут строить неограниченное количество жилья с большим числом пайщиков, но в силу некоторых причин и близко не подбираются к советским объемам.

Для таких ЖСК есть какие-то ограничения, например, по этажности?

Раньше было ограничение по комфортности жилья и учету потребности граждан в решении жилищной проблемы. Новым законом это все было отменено. Теперь нет ограничений ни по качеству жилья, ни по площади, ни по стоимости. Более того, были упрощены условия по приему в кооператив: если прежде были ограничения по стажу работы в государственных федеральных учреждениях — не менее пяти лет, то сейчас достаточно года стажа.

Что же мешает кооперативам развернуться?

Главная проблема — не запущен механизм поиска земельных участков для резервирования и передачи их под такой формат строительства. Есть закон, по которому человек имеет право получить федеральную землю и построить свое жилье, но закон не обеспечил это право землей.

Когда был взят курс на развитие внутреннего туризма, было выпущено постановление правительства РФ от 17.08.2024 №1111, которое большей частью касалось именно туризма. По словам вице-премьера РФ Марата Хуснуллина, в рамках этого постановления в 60 регионах России было выявлено 80 тыс. гектаров, которые можно использовать для размещения туристских объектов. Но для потребностей ЖСК таких земель не предоставлено.

Именно поэтому мы с коллегами сейчас пытаемся инициировать принятие дополнительного постановления о поиске земли для ЖСК с господдержкой.

Что означает в данном контексте господдержка?

Стать членом такого кооператива может не каждый, а только некоторые категории граждан — госслужащие, молодые ученые, сотрудники государственных научных организаций, многодетные семьи, работники организаций оборонно-промышленного комплекса, военнослужащие, сотрудники органов внутренних дел, служащие нацгвардии РФ и имеющие специальные звания полиции и некоторые другие. Также в этот перечень теперь включены участники СВО. Участвовать в строительстве жилья через ЖСК с господдержкой человек может только один раз.

Общее число граждан, имеющих право вступить в ЖСК с господдержкой, по моим подсчетам, составляет более 12 миллионов. Если все они решат реализовать свое право на строительство жилья в формате ЖСК, потребуется около 360 тыс. гектаров земли, на которых может быть построен 1,2 млрд кв. метров жилья.

Естественно, такой идеальной реализации не будет. По статистике, платежеспособностью в формате ЖСК обладают 10-15% от общего числа — при том, что цена такого жилья будет примерно на 50% ниже рыночной: стоимость снижается за счет безвозмездного предоставления государством земельного участка, отсутствия накруток, прибыли застройщика, также нет расходов на рекламу и продвижение от девелопера. Механизм ЖСК очень действенный — при условии, что государство будет предоставлять землю, как это и продекларировано в федеральном законе.

Как такой формат найдет свое место?

Я с удовлетворением вижу, что вектор взаимоотношений власти и населения поворачивается в пользу именно граждан. Не просто так президент России поднимает вопрос о повышении доступности жилья на первичном рынке и улучшении жилищных условий граждан.

Давайте скажем честно: льготной ипотекой во многих случаях воспользовались не те группы граждан, которые остро нуждаются в решении жилищного вопроса, а льготные кредиты зачастую стали своего рода инвестициями в жилье. Именно поэтому не произошло снижения стоимости квадратного метра — она, наоборот, выросла. Задача по повышению доступности жилья не была выполнена: реально свои жилищные условия улучшили не те, кто действительно в этом нуждался, а те, кто вложился во вторые-третьи-четвертые квартиры.

Какие проблемы помимо выделения земли государством надо решить, чтобы реанимировать кооперативное строительство? И не будут ли муниципальные власти вставлять палки в колеса ЖСК?

Вовсе нет. Речь ведь идет о землях, находящихся в федеральной собственности, которыми распоряжается государство, в том числе в Москве и Подмосковье. Остро стоит проблема несовершенства кадастрового хозяйства — там надо наводить порядок. Кстати, процесс цифровизации может очень этому поспособствовать. К инвентаризации земель сейчас в помощь Росреестру привлекли МВТУ имени Н. Э.Баумана.

Что еще?

Есть такое понятие как коэффициент доступности жилья, принятый во всем мире. По нему стоимость стандартной квартиры в 54 кв. метра должна быть равна доходу семьи из трех человек за четыре года. У нас этот коэффициент не обеспечен. Чтобы достичь его, надо больше строить, сдерживая цены и правильно регулируя спрос на жилье. Пока же получилось, что государство, предоставив гражданам льготную ипотеку, спровоцировало рост цен, отправив доступность жилья на новую высоту. Согласно последнему докладу правительства РФ, с 2019 года стоимость жилья в стране выросла на 307%.

А не получится, что члены ЖСК тоже начнут рассматривать свое право на строительство кооперативной квартиры как инвестицию? Что об этом говорит опыт других стран?

Жилье, построенное в рамках ЖСК, не попадает сразу на первичный рынок. Конечно, кто-то будет продавать. Но по опыту знаю: около 95% пайщиков ЖСК живут в этом жилье. Кроме того, перепродажу легко предотвратить, прописав правила в уставе ЖСК. Кстати, в Германии член кооператива ограничен в продаже жилья: квартира принадлежит кооперативу, и если человек из него выходит, то жилье не уходит вместе с ним, а выкупается по той же цене новым членом кооператива. В Соединенном Королевстве социальное жилье тоже не подлежит свободной продаже. Да, оно находится в собственности его владельца, но он не может его реализовать на рынке: эту функцию берет на себя государство в лице уполномоченного банка, компенсирующего владельцу его вклад, после чего жилье продается по той же цене определенным категориям граждан. Эти механизмы можно реализовать и у нас.

Есть примеры успешных ЖСК?

Да, информация о них размещена на сайте АО «ДОМ.РФ»: порядка 50 кооперативов уже завершили строительство. Все это происходит под эгидой «ДОМ.РФ», который является агентом, уполномоченным государством передавать землю ЖСК сроком на три года. Земля оформляется в собственность с момента сдачи дома. Впрочем, этим роль агента не ограничивается: «ДОМ.РФ» контролирует ход строительства, рекомендует определенные строительные компании, частично берет на себя финансирование в форме кредита.

Какие компании участвуют в строительстве кооперативных домов и с охотой ли они это делают?

Сегодня нет государственных компаний, которые бы занимались жилищным строительством, поэтому проблема со строителями существует: крупные девелоперы не горят желанием строить дома для ЖСК, поскольку существенной прибыли там не заложено. Как работает крупный застройщик? Он нанимает несколько подрядчиков в соответствии с утвержденными расценками на определенные виды работ и он же на продажах и получает основную прибыль.

Я активно сотрудничаю с НОСТРОЙ, вхожу в Комитет по жилищному строительству. Нацобъединение готово помогать в поиске подрядных организаций для строительства для ЖСК. Но, как я и говорил в начале, главный вопрос — земля.