В Москве растет предложение жилья высокой степени готовности
Доля квартир в московских новостройках, находящихся на «нулевом цикле», в структуре предложения снижается. Эксперты объясняют это реакцией застройщиков на кризисные явления 2014-2015 годов, когда им пришлось сократить число новых проектов. Так, аналитики «Метриум Групп» подсчитали, что доля «нулевых» новостроек в общем количестве предлагаемых квартир сократилась с 48,4% в декабре 2015-го до 31,7% в декабре 2016-го (-16,7 п.п.). Иными словами, если год назад удельный вес новостроек на стадии котлована составлял почти половину от суммарного объема предложения на массовом рынке, то к концу 2016 года он сократился до трети.
Соответственно выросла доля квартир, находящихся в средней и высокой степени готовности. Так, доля квартир в новостройках, в которых ведется монтаж этажей, увеличилась по сравнению с 2015 годом с 23,2% до 36,3% (+13,1 п.п.). То же самое можно сказать и про жилые комплексы, где ведутся отделочные работы: доля представленных в них квартир выросла за год с 10,8% до 16,9% (+6,1 п.п.). Таким образом, наибольшая доля предложения квартир массового сегмента сегодня сосредоточена в новостройках более высокой стадии строительной готовности.
«После рекордного количества проектов, выведенных на рынок до 2016 года, девелоперская активность в массовом сегменте стала постепенно корректироваться в сторону понижения», — рассказала «СГ» директор департамента консалтинга и управления проектами «Метриум Групп» Анна Соколова. В подтверждение своих слов она приводит следующую статистику: если в 2015 году в Москве началось строительство 19 жилых комплексов эконом- и комфорт-класса, то в 2016 году на рынок вышло уже лишь 14 таких проектов.
«В 2014-2015 годах на рынок вышло множество проектов, расположенных на месте бывших промзон, — добавляет управляющий партнер группы компаний «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский. — И сейчас, спустя два года после начала их реализации, большинство застройщиков выходят на этап возведения стен или ведут отделочные работы после завершения строительства «коробок». Эксперт согласен с тем, что в ближайшее время мы уже не увидим такого числа новых строек, как прежде, так как строительная активность постепенно замедляется. Впрочем, он не видит в этом особых поводов для пессимизма. «В целом, это позитивный сигнал для рынка, — считает Колочинский. — В долевом строительстве стадия готовности жилого комплекса практически обратно пропорциональна величине рисков покупателя. Проще говоря, снижение доли «нулевых» новостроек означает уменьшение рисков клиентов и инвесторов в целом по рынку».
В то же время исполнительный директор девелоперской компании «ФЦСР» Павел Телушкин обратил внимание обозревателя «СГ» на тот факт, что чем выше строительная готовность жилого комплекса — тем выше цены. «Не исключено, что средний по рынку рост цен, который был зафиксирован в высокобюджетных сегментах (премиум- и бизнес-класс), был связан именно с повышением степени готовности жилья, ведь конкуренция в этом сегменте сегодня ожесточенная, — поясняет он. — Предложения на «котловане» — это самые дешевые варианты, поэтому если их становится меньше, то это может негативно отразиться на покупателях и на рынке в целом». Ведь зачастую именно наличие дешевых квартир на «нулевом» цикле стройки позволяет застройщику привлечь клиентов.
О постепенном торможении девелоперской гонки, по словам Анны Соколовой, свидетельствуют и данные по вводу: в 2016 году в столице сдали 3,34 млн кв. метров жилья, что на 14% меньше, чем годом ранее (3,87 млн кв. метров). «Таким образом, мы наблюдаем предпосылки к снижению темпов прироста предложения в массовом сегменте».
Любопытно, что происходит все это на фоне удвоения выдачи городскими властями разрешений на строительство нового жилья. В частности, три четверти из 1633 разрешений, полученных за весь прошлый год в столичном Комитете государственного строительного надзора (Мосгосстройнадзор), пришлись на жилую недвижимость. Девелоперам «дали добро» на 10,17 млн «квадратов» жилья, что почти вдвое больше, чем в 2015 году, когда власти санкционировали строительство 5,3 млн кв. метров. Одна из самых объяснимых причин такой инициативности застройщиков — они просто решили поспешить заявить свои проекты до введения в 2017 году новых, более жестких правил градостроительного регулирования (здесь и поправки в закон «О долевом строительстве» (241-ФЗ), и изменения правил землепользования и застройки, статуса градостроительного плана земельного участка и др.). Проявится ли это как-нибудь в реальной закладке новых объектов в 2017 году и отразится ли на итоговых показателях ввода жилья — покажет время.
5682 разрешения на строительство 18 млн кв. метров жилья, выданных Мосгосстройнадзором, действует на сегодняшний день в городе
Справочно
Ситуация с готовым жильем на столичном рынке недвижимости выглядит гораздо стабильнее. По данным «Метриум Групп», число квартир в новостройках с полученным разрешением на ввод в эксплуатацию (РВЭ) практически не изменилось за 2016 год: 17,6% в конце 2015-го против 15,1% по итогам декабря минувшего года (-2,5 п.п.).