Полноценное восстановление рынка жилищного строительства в России до уровня благополучного 2019 года возможно не ранее 2025 года. К такому выводу пришли аналитики агентства «Национальные Кредитные Рейтинги» (НКР). По прогнозам экспертов, в ближайшие несколько лет темпы роста объемов нового строительства, спроса и выручки не превысят 3% в год.
Взлеты и падения
По расчетам НКР, с апреля по август 2020 года объемы продаж жилья в России сократились более чем на 900 млрд рублей, или на 40% в сравнении с аналогичным периодом 2019 года. Общая площадь проданных в январе–августе 2020 года новых квартир сократилась на 50% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Причина такого положения достаточно очевидна: из-за ограничительных мер, связанных с пандемией, закрылись многие предприятия, соответственно сократились доходы населения и спрос на жилье. Кроме того, покупатели столкнулись с техническими ограничениями. Перерывы в работе МФЦ и органов Росреестра в апрелемае 2020 года привели к тому, что оформление многих сделок купли-продажи было перенесено на более поздний срок.
Спрос на недвижимость начал возвращаться только летом. В июне совокупная стоимость приобретенного россиянами жилья подскочила на 42% по отношению к маю. В июле и августе подъем продолжился, составив 15% и 21% к предыдущему месяцу соответственно. Ключевую роль в восстановлении рынка, по мнению экспертов, сыграла льготная ипотека с господдержкой под 6,5% годовых, стартовавшая в разгар пандемии.
Если бы правительство в срочном порядке не запустило эту программу, падение продаж за апрель-август превысило бы 1,7 трлн рублей.
Вместе с тем, оживление спроса дало «побочный эффект» — повышение цен на жилье. Так, после запуска программы льготной ипотеки средняя цена сделки на первичном рынке увеличилась на 8%. Наиболее выраженным рост цен был как раз в июле-августе, что совпадает по времени с резким увеличением объемов льготной ипотеки.
Кому война…
Примечательно, что несмотря на все сложности, связанные с пандемией коронавируса, крупным игрокам рынка жилищного строительства удалось даже улучшить свои финансовые показатели — нарастить выручку и прибыль за счет увеличения продаж. В качестве примера можно привести отчетность по МФСО двух ведущих российских застройщиков — Группы ПИК и Setl Group. Их выручка по итогам первого полугодия 2020 года выросла на 34% и 37% (до 139 млрд рублей — у ПИКа и 48 млрд — у SG), а чистая прибыль составила соответственно 18 млрд и 7 млрд рублей (плюс 88% и 133% по сравнению с шестью месяцами 2019 года).
Однако похвастаться такими результатами могут далеко не все. В стране резко стало сокращаться количество небольших и средних застройщиков, вынужденных работать с низкой рентабельностью. Так, на начало сентября, по данным НКР, банкротами были признаны более 70 девелоперов «второго и третьего эшелонов», а на горизонте трех-четырех лет, по прогнозам аналитиков, рынок могут покинуть до 80% таких компаний. «Мы полагаем, что в дальнейшем количество банкротств в отрасли может существенно увеличиться, поскольку банки будут одобрять проектное финансирование в основном для проектов с приемлемым запасом прочности и прогнозируемым денежным потоком, — предупреждают исследователи рынка. — В долгосрочной перспективе текущие тенденции в строительстве жилой недвижимости приведут к консолидации игроков. Часть средних и небольших застройщиков будут поглощены крупными компаниями, другие будут работать с ними в партнерстве (франшиза, субподряд), а кто-то покинет рынок. В результате в отдельных регионах возможны монополизация сектора, дефицит предложения и рост цен». В правительстве и в Минстрое России это понимают и планируют поддержать застройщиков, реализующих проекты с низкой маржинальностью, через механизм субсидирования процентных ставок по кредитам. Однако пока не ясно, насколько масштабной будет эта программа и сколько компаний смогут получить помощь.
Нам пять лет простоять
Говоря о краткосрочных перспективах жилищного строительства в России — до конца 2020 года, аналитики НКР предлагают два сценария — консервативный, исходящий из предположения о замедлении роста спроса, и оптимистичный, основанный на сохранении летних темпов роста. Если в октябре-декабре застройщики смогут сохранить достигнутые показатели по выручке, то их потери по итогам года будут минимальными — около 3% (до примерно 3,5 трлн рублей). Однако такой оптимистичный сценарий выглядит менее вероятным в условиях продолжающегося падения доходов населения и общего торможения темпов восстановления российской экономики, отмеченного в августе текущего года. Так, по данным Минэкономразвития РФ, реальные располагаемые доходы населения сократились на 8% во II квартале 2020 года. При этом потенциал отложенного спроса на первичном рынке недвижимости практически полностью исчерпал себя уже к началу сентября. Кроме того, часть покупателей может переключиться на вторичный рынок, где рост цен был не столь существенным.
Соответственно, лучше готовиться к консервативному сценарию, включающему в себя сокращение по итогам года выручки от продажи новостроек на 20% (до 2,9 трлн рублей). Торможение спроса в оставшиеся месяцы 2020 года отразится и на ценах. По прогнозам НКР, за год российские новостройки в среднем подорожают примерно на 12%.
Оба сценария предполагают, что по итогам года в эксплуатацию будет введено на 15% меньше новых площадей в многоквартирных домах, чем годом ранее, — около 37 млн кв. метров. Такая динамика обусловлена не только предполагаемым снижением спроса, но и тем, что все меньше людей могут купить квартиру площадью больше 45 «квадратов». В связи с этим доля однокомнатных квартир в структуре приобретаемой недвижимости увеличилась с 20% в начале 2000-х до рекордных 46% в середине текущего года.
Повышение цен на новостройки в сочетании с растущей востребованностью однокомнатных квартир приведет к снижению объемов продаж в натуральном выражении. В случае сохранения летних темпов роста до конца года (оптимистичный сценарий) этот показатель снизится по сравнению с 2019 годом на 20%, до 38,8 млн кв. метров. При консервативном варианте общая площадь проданных новостроек в 2020-м уменьшится на 33%, до 32 млн «квадратов».
За основу более долгосрочного прогноза для рынка жилищного строительства аналитики НКР взяли обновленные оценки Минэкономразвития РФ, согласно которым рост реальных доходов населения в период с 2021-го по 2023-й годы не превысит 3% ежегодно. Поскольку реальные располагаемые доходы населения являются и основным драйвером, и одновременно основным ограничивающим фактором рынка жилья, эксперты ожидают, что рост выручки от продажи новостроек не превысит 2-3% в год. Вместе с тем совокупная выручка девелоперов, прежде всего крупных, будет увеличиваться немного быстрее этих значений.
Что касается цен на жилье, то снижения их на горизонте 2021-2025 годов ждать особо не стоит. Аналитики рынка уверены, что застройщики будут пытаться удерживать цены на «квадрат» на текущем уровне даже в ущерб объемам продаж. Ну а поскольку возможности дополнительного стимулирования спроса путем удешевления ипотечных кредитов ограничены отсутствием потенциала дальнейшего снижения процентных ставок и сокращением числа платежеспособных заемщиков, то и на рост продаж и увеличение объемов ввода нового жилья в ближайшем будущем рассчитывать сложно. Стабилизации ситуации и возврата рынка жилищного строительства к докризисным показателям (уровню 2019 года) в НКР ожидают не ранее 2025 года.
60% может составить к 2025 году доля однокомнатных квартир в структуре продаж на российском рынке новостроек
Справочно:
Агентство «НКР» — дочерняя компания медиахолдинга РБК. Создано в начале 2019 года. Является одним из четырех аккредитованных Центробанком РФ рейтинговых агентств, наделенных правом присваивать российским компаниям кредитные рейтинги по национальной шкале.
Номер публикации: №42 23.10.2020