Мал золотник и неликвиден: эксперты признали проблему небольших квартир, но виноватыми оказались все по очереди

Тренд есть, и он объективен?

Генеральный директор Института экономики города Александр Пузанов открыл дискуссию статистикой, основанной на данных переписей 2010 и 2021 годов. По этим данным, с 2014 года средняя площадь квартир в новых домах уменьшилась с 57 до 49 квадратных метров. Этот тренд формируют два ключевых фактора: во-первых, среди строящихся квартир становится все больше однокомнатных и студий, во-вторых, даже сами квартиры каждой категории — и «однушки», и «двушки», и «трешки» — в среднем становятся меньше по площади.

Эксперт связал это с фундаментальным изменением структуры спроса: доля домохозяйств из одного человека выросла, по его подсчетам, с 26% до 38%, а с учетом методических поправок — и до 40-42%. «Можно было бы предположить, что рынок просто реагирует», — отметил эксперт, имея в виду логичную, на первый взгляд, связь: больше одиночек — больше спроса на маленькие квартиры.

Однако он же указал на парадокс, разрушающий эту простую схему: данные переписи показывают, что многие одинокие люди с относительно высокими доходами уже сегодня живут не в «однушках», а в двухи трехкомнатных квартирах.

В то же время, для многодетных семей в стране существует физический дефицит жилья подходящего размера. Александр Пузанов поставил под сомнение саму логику массового строительства однокомнатных квартир, напомнив, что еще в советское время обсуждался переход к более высокому стандарту обеспеченности жильем — когда у семьи должна быть комната на каждого человека и еще дополнительно общая гостиная. Исходя из этой долгосрочной цели, эксперт задался вопросом: для кого же тогда сейчас возводятся тысячи маленьких «однушек», если в будущем общество все равно будет стремиться к более просторному и комфортному жилью?

Спрос и лимиты

Руководитель аппарата Ассоциации «Национальное объединение застройщиков жилья» Кирилл Холопик подтвердил тренд на сокращение площади, но назвал его в последние годы очень медленным и объяснил сугубо рыночными и регуляторными причинами. Главный фактор влияния, по его словам, — «лимиты по семейной ипотеке». «Чтобы уложиться в лимит льготной ипотеки в 6 млн рублей, в большинстве городов просто не получается предложить квартиру больше 50 кв. м», — отметил он. При этом спад метража в целом по России был бы еще ощутимее, если бы не введенные — в частности, в Москве и Ленинградской области — прямые запреты на строительство квартир площадью менее 28 кв. м. Таким образом, по его словам, бизнес выступает не инициатором этой тенденции, а скорее ее заложником: вынужден подстраиваться под жесткие финансовые условия, заданные государством, и под ограниченный платежеспособный спрос населения.

Противоположную позицию занял руководитель аналитического центра «ДОМ.РФ» Михаил Гольдберг, который, во-первых, выразил сомнения в достоверности статистики, на которой основывался доклад Александра Пузанова, заявив, что многие эксперты критически относятся к качеству последней переписи, и столь резкий рост числа одиночек — почти в полтора раза — кажется ему неправдоподобным.

Во-вторых, он оспорил саму рыночную логику девелоперов. По словам Михаила Гольдберга, практика уже сегодня опровергает их доводы: в тех регионах, где застройщики сделали ставку на микроформат и доля студий и «однушек» в новом жилье достигает 70-75%, сейчас фиксируются серьезные трудности со сбытом. «Такой вот малогабаритный жилой фонд, который строился в расчете на инвестиционный спрос, остается невостребованным», — отметил он. По мнению Михаила Гольдберга, проблема не в государственных лимитах, а в стратегической ошибке самих застройщиков, которые, ориентируясь на вчерашний инвестиционный спрос, не угадали с реальными потребностями сегодняшнего покупателя.

Кто же виноват?

С этой версией не согласился директор по маркетингу ГК «Жилой квартал» Салават Назаров, который напомнил, что высокая и постоянно растущая себестоимость строительства в связке с ипотечными лимитами просто не оставляет бизнесу выбора. Он обратил внимание на фундаментальную проблему: «Себестоимость жилья на самом деле очень сильно растет. Соответственно, почему? Потому что стройматериалы дорожают». Салават Назаров предположил, что для реального расширения площадей необходим не только пересмотр кредитных лимитов, но и регулирование стоимости базовых стройматериалов: «Надо, наверное, посмотреть и с этой перспективы тоже — регулирование цен на какой-то базовый набор стройматериалов, чтобы компенсировать затраты».

Адаптация как способ спасения

В ответ на аргументы о финансовых лимитах и изменившемся спросе участники описали, как рынок пытается адаптироваться и компенсировать уменьшение жилых площадей. По словам Кирилла Холопика, сегодня более половины строящегося жилья сопровождается возведением отдельных кладовых помещений средней площадью около восьми метров. Кроме того, массово строятся колясочные и велосипедные комнаты, а объем предоставляемых машино-мест значительно вырос. «Появление дополнительных площадей позволило увеличить экономику использования площадей квартир», — отметил он. Фактически часть полезного пространства, которое раньше входило в метраж квартиры (кладовая, место для коляски или велосипеда), теперь вынесена за ее пределы и продается как отдельный лот. Это позволяет статистике фиксировать снижение средней площади квартиры, хотя общий набор функций для жизни (за дополнительную плату) частично сохраняется. В ход идут и чисто планировочные решения: совмещенные кухни-гостиные, компактные санузлы, ниши и гардеробные, позволяющие эффективнее использовать каждый квадратный метр.

Отдельным пунктом обсуждения стала тема потенциальной трансформации такого жилья в будущем. Надежда Косарева отметила, что оно обречено: «Квартиры маленького размера рано или поздно станут неликвидными, но это совершенно очевидно, я не думаю, кто-то с этим будет спорить», — сказала она. Один из вариантов «борьбы с неликвидом» Надежда Косарева видит в объединении и перепланировке квартир в будущем. На вопрос, закладывает ли кто-то такую возможность, Салават Назаров подтвердил, что подобный опыт есть. Его компания однажды реализовала проект, где на стадии архитектурного планирования была изначально предусмотрена возможность сноса несущих перегородок между определенными лотами. «Мы выводили его на рынок, где с точки зрения квартирографии сразу архитектором была заложена возможность объединения квартир», — рассказал он. Однако девелопер признал, что это не стало массовым трендом и не дало значимого коммерческого эффекта на стадии продаж, так как покупатели не готовы платить сегодня за гипотетические возможности завтра.

Раскол на местах

Россия в этом вопросе глубоко расколота. В крупнейших городах — Москве и Петербурге — спрос на микроквартиры действительно высок. Однако, как отметили участники, это вызвано не столько потребностью в таком жилье для постоянного проживания, сколько особыми экономическими факторами. В Петербурге, по словам одного из спикеров, сверхмалые студии востребованы в первую очередь как инвестиционный актив для сдачи туристам, приносящий владельцу серьезный доход. «В сезон маленькая студия в 12-13 квадратов сдается и в месяц приносит доход ее собственнику по сто тысяч рублей», — привел пример участник из Петербурга. В Москве похожая ситуация может быть связана с высокой долей инвестиционных покупок и миграционным притоком. Таким образом, в двух столицах тренд на уменьшение метража в значительной степени подпитывается не базовыми жилищными потребностями, а рыночной конъюнктурой.

В других регионах картина иная. Например, на Северном Кавказе, по данным аналитиков, средняя площадь покупаемого жилья по-прежнему составляет около 65 кв. м, а сверхмалые форматы не пользуются спросом. Но дело не только в традициях. Кирилл Холопик отметил, что парадокс заключается в том, что даже экономически схожие крупные города демонстрируют разное потребительское поведение. «Почему в Санкт-Петербурге потребитель голосует деньгами за сверхмаленькие квартиры, и не очень понятно, почему в Екатеринбурге нет этого», — отметил он.

Итог дискуссии оказался неутешительным: рынок жилья России попал в ловушку краткосрочных решений. Тренд на сокращение площади — это не ответ на новые запросы общества, а отражение снижающейся реальной платежеспособности граждан и государственной политики, ориентированной на количественные, а не качественные показатели. Девелоперы, по сути, выполняя роль «исполнителей», лишь реагируют на те сигналы, которые им подают.

И пока ключевым сигналом остается «дешевле любой ценой», страна будет продолжать наращивать объемы потенциально неликвида — микроквартир, чья судьба через 10-15 лет станет серьезной социальной и экономической проблемой.