Shutterstock/FOTODOM
По подсчетам ЦБ РФ, застройщики заключили с покупателями новостроек сделок с рассрочкой более чем на 1,2 трлн рублей с начала 2025 года. Пока ипотечные ставки остаются высокими, этот инструмент позволяет многим не откладывать покупку жилья. Управляющий партнер, акционер ГК «Основа» Олег Колченко рассказал «Стройгазете», как работает рассрочка, какие выгоды несет покупателю и чего ожидать от ее развития.
Рассрочка на новостройки стремительно набирает популярность и образует до 30-40%, а порой и до 60% рынка в зависимости от сегмента комплексов в столичном регионе. Взлет спроса объясним: ипотека со ставками под 25-28% многим не по карману. Рассрочка же, чаще всего сегодня беспроцентная или с минимальным процентом, как и любой финансовый инструмент имеет свои нюансы. Разберемся в условиях таких программ, ключевых параметрах выгодных предложений и перспективах этого механизма.
Стартовый капитал: каким бывает первый взнос и как он влияет на условия рассрочки
Размер первоначального взноса – ключевое условие программы, которое определяет не только доступность, но и последующую финансовую нагрузку. В Москве можно встретить предложения с первоначальным взносом в достаточно широком диапазоне. К примеру, программы, где стартовый платеж составляет всего 5-10% от стоимости квартиры, безусловно, снижает порог входа для многих покупателей. Более распространенными остаются варианты с первоначальным взносом от 20% до 30%, а иногда и выше (50-70%).
Основное преимущество небольшого первого взноса – возможность быстрее «забронировать» выбранный вариант и зафиксировать его цену, не дожидаясь накопления значительной суммы (и роста стоимости понравившейся квартиры). Это может быть особенно актуально, если вы планируете в скором времени продать имеющуюся недвижимость или ожидаете получения других средств (скажем, закрытия депозита). Однако стоит учитывать, что чем меньше первоначальный взнос, тем больше остаток долга, который придется выплачивать. Это может отразиться либо на размере последующих регулярных платежей, либо на общей продолжительности рассрочки. Выбор оптимального размера первого взноса всегда индивидуален и требует взвешенной оценки своих текущих финансовых возможностей и планов на будущее. Общее правило такое: чем длительнее рассрочка, тем выше ваши риски.
Вопрос цены и переплаты
Один из наиболее привлекательных моментов в предложениях рассрочки от застройщиков – это часто встречающееся условие о «нулевом проценте». Действительно, многие девелоперы анонсируют программы без какого-либо удорожания, и примеры таких предложений можно найти в различных проектах. Правда, беспроцентная рассрочка обычно выдается на период строительства дома, то есть на 1,5-2 года. Рассрочка на более длительный срок и с минимальным первоначальным взносом все-таки может предполагать минимальный процент на остаток, но по сравнению со ставками по классической ипотеке, эта переплата минимальна.
Здесь важно понимать экономическую подоплеку. Предоставление денег в рассрочку для застройщика – это, по сути, временное отвлечение собственных средств или использование заемных. Некоторые застройщики могут выдавать рассрочку на более длительный период – 4 и более лет – называя ее беспроцентной, но закладывая стоимость денег во времени в итоговой цене квартиры. Иными словами, цена лота при покупке в рассрочку может изначально быть несколько выше, чем при условии 100% оплаты здесь и сейчас или даже при использовании стандартной ипотеки. Всегда уточняйте у застройщика стоимость квартиры при различных формах оплаты. Если разница отсутствует или минимальна, особенно при коротких и среднесрочных рассрочках, то предложение действительно может быть выгодное. В противном случае «беспроцентность» служит маркетинговым приемом.
Время – деньги: на какой срок можно рассчитывать и как это отразится на вашем бюджете
Застройщики в Москве предлагают разнообразные по срокам программы. Наиболее часто встречаются варианты, рассчитанные на период от 3-6 месяцев до одного-двух лет, и нередко этот срок совпадает с плановым вводом дома в эксплуатацию. Однако рынок знает и более продолжительные предложения, достигающие пяти, семи, а в исключительных случаях и десяти лет.
Короткие сроки рассрочки, скажем, до года или двух, привлекательны тем, что позволяют быстрее рассчитаться с застройщиком и снять с себя финансовые обязательства. С другой стороны, более длительные рассрочки, например, на три года и более, делают ежемесячные или ежеквартальные платежи существенно ниже. Сейчас многие берут длительные рассрочки в расчете на переход к ипотеке, когда ставки вновь станут приемлемыми. Кстати, некоторые застройщики внедряют специальные программы, где покупатель до ввода дома в эксплуатацию может пользоваться рассрочкой, а после оформить ипотеку на оставшуюся сумму. Такое предложение может быть решающим фактором для семейного бюджета. При выборе срока важно найти баланс.
Платеж на паузе: что такое отсрочка и кому она подойдет
Ключевое отличие отсрочки от классического инструмента рассрочки с регулярными взносами заключается в структуре выплат: чаще всего она предполагает внесение первоначального взноса, а затем длительный период без каких-либо промежуточных платежей, после которого следует один крупный финальный платеж. Иногда встречается и трехэтапная система: первоначальный взнос, один или два промежуточных крупных платежа и затем остаток суммы.
Основное удобство такого графика для покупателя – это возможность значительно снизить финансовую нагрузку на период строительства или на определенный срок. Это может быть идеальным решением, если вы, например, продаете старую квартиру и ожидаете поступления всей суммы к определенной дате, или если у вас запланировано получение крупного дохода (бонус, дивиденды, окончание срока вклада). Отсрочка позволяет зафиксировать цену на выбранную квартиру сейчас, а основную часть денег внести позже.
Однако у такой «паузы» в платежах также есть и свои нюансы. Главный из них – необходимость аккумулировать значительную сумму к строго определенному сроку. Если по каким-то причинам (задержка продажи другой недвижимости, непредвиденные расходы) собрать нужные средства не удастся, это может привести к штрафным санкциям со стороны застройщика или даже к расторжению договора с потерей части уже внесенных денег. Поэтому нужно правильно оценивать свои финансовые возможности перед тем, как воспользоваться той или иной программой.
От вынужденной меры к инструменту будущего
Движение в сторону законодательного урегулирования и формализации понятия «рассрочка», о чем уже говорят представители Центробанка, выглядит закономерным. Это не является чем-то уникальным: во многих странах мира практика финансирования покупки жилья напрямую от застройщика или через схемы «аренда с правом выкупа» (rent-to-own) давно существует и имеет четкие правовые рамки, защищающие все стороны сделки. Глобальный рынок rent-to-own уже в 2024 году оценивался в сотни миллиардов долларов, что говорит о его зрелости.
Можно ожидать, что и в России инструмент рассрочки будет эволюционировать в нескольких направлениях. Цифровизация процессов, повышение прозрачности условий и развитие механизмов страхования рисков также будут способствовать укреплению доверия к этому инструменту.
Рассрочка на новостройки стремительно набирает популярность и образует до 30-40%, а порой и до 60% рынка в зависимости от сегмента комплексов в столичном регионе. Взлет спроса объясним: ипотека со ставками под 25-28% многим не по карману. Рассрочка же, чаще всего сегодня беспроцентная или с минимальным процентом, как и любой финансовый инструмент имеет свои нюансы. Разберемся в условиях таких программ, ключевых параметрах выгодных предложений и перспективах этого механизма.
Стартовый капитал: каким бывает первый взнос и как он влияет на условия рассрочки
Размер первоначального взноса – ключевое условие программы, которое определяет не только доступность, но и последующую финансовую нагрузку. В Москве можно встретить предложения с первоначальным взносом в достаточно широком диапазоне. К примеру, программы, где стартовый платеж составляет всего 5-10% от стоимости квартиры, безусловно, снижает порог входа для многих покупателей. Более распространенными остаются варианты с первоначальным взносом от 20% до 30%, а иногда и выше (50-70%).
Основное преимущество небольшого первого взноса – возможность быстрее «забронировать» выбранный вариант и зафиксировать его цену, не дожидаясь накопления значительной суммы (и роста стоимости понравившейся квартиры). Это может быть особенно актуально, если вы планируете в скором времени продать имеющуюся недвижимость или ожидаете получения других средств (скажем, закрытия депозита). Однако стоит учитывать, что чем меньше первоначальный взнос, тем больше остаток долга, который придется выплачивать. Это может отразиться либо на размере последующих регулярных платежей, либо на общей продолжительности рассрочки. Выбор оптимального размера первого взноса всегда индивидуален и требует взвешенной оценки своих текущих финансовых возможностей и планов на будущее. Общее правило такое: чем длительнее рассрочка, тем выше ваши риски.
Вопрос цены и переплаты
Один из наиболее привлекательных моментов в предложениях рассрочки от застройщиков – это часто встречающееся условие о «нулевом проценте». Действительно, многие девелоперы анонсируют программы без какого-либо удорожания, и примеры таких предложений можно найти в различных проектах. Правда, беспроцентная рассрочка обычно выдается на период строительства дома, то есть на 1,5-2 года. Рассрочка на более длительный срок и с минимальным первоначальным взносом все-таки может предполагать минимальный процент на остаток, но по сравнению со ставками по классической ипотеке, эта переплата минимальна.
Здесь важно понимать экономическую подоплеку. Предоставление денег в рассрочку для застройщика – это, по сути, временное отвлечение собственных средств или использование заемных. Некоторые застройщики могут выдавать рассрочку на более длительный период – 4 и более лет – называя ее беспроцентной, но закладывая стоимость денег во времени в итоговой цене квартиры. Иными словами, цена лота при покупке в рассрочку может изначально быть несколько выше, чем при условии 100% оплаты здесь и сейчас или даже при использовании стандартной ипотеки. Всегда уточняйте у застройщика стоимость квартиры при различных формах оплаты. Если разница отсутствует или минимальна, особенно при коротких и среднесрочных рассрочках, то предложение действительно может быть выгодное. В противном случае «беспроцентность» служит маркетинговым приемом.
Время – деньги: на какой срок можно рассчитывать и как это отразится на вашем бюджете
Застройщики в Москве предлагают разнообразные по срокам программы. Наиболее часто встречаются варианты, рассчитанные на период от 3-6 месяцев до одного-двух лет, и нередко этот срок совпадает с плановым вводом дома в эксплуатацию. Однако рынок знает и более продолжительные предложения, достигающие пяти, семи, а в исключительных случаях и десяти лет.
Короткие сроки рассрочки, скажем, до года или двух, привлекательны тем, что позволяют быстрее рассчитаться с застройщиком и снять с себя финансовые обязательства. С другой стороны, более длительные рассрочки, например, на три года и более, делают ежемесячные или ежеквартальные платежи существенно ниже. Сейчас многие берут длительные рассрочки в расчете на переход к ипотеке, когда ставки вновь станут приемлемыми. Кстати, некоторые застройщики внедряют специальные программы, где покупатель до ввода дома в эксплуатацию может пользоваться рассрочкой, а после оформить ипотеку на оставшуюся сумму. Такое предложение может быть решающим фактором для семейного бюджета. При выборе срока важно найти баланс.
Платеж на паузе: что такое отсрочка и кому она подойдет
Ключевое отличие отсрочки от классического инструмента рассрочки с регулярными взносами заключается в структуре выплат: чаще всего она предполагает внесение первоначального взноса, а затем длительный период без каких-либо промежуточных платежей, после которого следует один крупный финальный платеж. Иногда встречается и трехэтапная система: первоначальный взнос, один или два промежуточных крупных платежа и затем остаток суммы.
Основное удобство такого графика для покупателя – это возможность значительно снизить финансовую нагрузку на период строительства или на определенный срок. Это может быть идеальным решением, если вы, например, продаете старую квартиру и ожидаете поступления всей суммы к определенной дате, или если у вас запланировано получение крупного дохода (бонус, дивиденды, окончание срока вклада). Отсрочка позволяет зафиксировать цену на выбранную квартиру сейчас, а основную часть денег внести позже.
Однако у такой «паузы» в платежах также есть и свои нюансы. Главный из них – необходимость аккумулировать значительную сумму к строго определенному сроку. Если по каким-то причинам (задержка продажи другой недвижимости, непредвиденные расходы) собрать нужные средства не удастся, это может привести к штрафным санкциям со стороны застройщика или даже к расторжению договора с потерей части уже внесенных денег. Поэтому нужно правильно оценивать свои финансовые возможности перед тем, как воспользоваться той или иной программой.
От вынужденной меры к инструменту будущего
Движение в сторону законодательного урегулирования и формализации понятия «рассрочка», о чем уже говорят представители Центробанка, выглядит закономерным. Это не является чем-то уникальным: во многих странах мира практика финансирования покупки жилья напрямую от застройщика или через схемы «аренда с правом выкупа» (rent-to-own) давно существует и имеет четкие правовые рамки, защищающие все стороны сделки. Глобальный рынок rent-to-own уже в 2024 году оценивался в сотни миллиардов долларов, что говорит о его зрелости.
Можно ожидать, что и в России инструмент рассрочки будет эволюционировать в нескольких направлениях. Цифровизация процессов, повышение прозрачности условий и развитие механизмов страхования рисков также будут способствовать укреплению доверия к этому инструменту.
Теги: