«Квадраты» анклава

75% строящегося в Калининградской области жилья сосредоточено в столице региона

Калининградская область замыкает первую двадцатку российских регионов по объемам жилищного строительства в 2016 году. По данным Росстата, за прошлый год здесь было сдано в эксплуатацию свыше 1,2 млн кв. м жилья (примерно 1,8% от всех новостроек в стране). При этом планы по вводу в этом году уже гораздо скромнее. Местные застройщики декларируют сдачу лишь 800 тыс. «квадратов» — половину того, что находится у них в работе сейчас. В общей сложности силами 78 девелоперских компаний в области сегодня возводится 300 домов на 33 239 квартир общей площадью 1 689 871 кв. м. Подробности — в очередном аналитическом обзоре, подготовленном «СГ» по материалам исследований Института развития строительной отрасли (ИРСО).

Что и где строится

Основной объем текущего жилищного строительства в Калининградской области приходится на многоквартирные дома: 296 из 300 зданий (98,7% всех объектов). А совокупная площадь находящихся в них 33 110 квартир составляет и вовсе 99,5% строящегося сейчас в регионе жилья (1 682 124 из 1 689 871 кв. м). Оставшиеся 0,5% площадей (7747 «квадратов» в 129 квартирах) располагаются в четырех (на всю-то область) апарт-комплексах и блокированных домах (таунхаусах).

Больше всего нового жилья строится сейчас в Калининграде: 154 объекта на 23 949 квартир совокупной площадью 1 268 045 «квадратов». В общей сложности на долю областной столицы приходится 51,3% строящихся домов, 72,1% от числа квартир, или 75% всего возводимого в регионе «метража». Оставшиеся 25% нынешнего «квадратного производства» (421 826 кв. м) делят между собой семь территориальных образований области. Из них на долю семи населенных пунктов «соседствующего» с Калининградом Гурьевского района приходится 10,1% региональных площадей (171 521 кв. м в 73 домах на 4043 квартиры). В лидерах здесь, понятно, районный центр — город Гурьевск, где сейчас строится 23 дома на 1503 квартиры площадью 56 713 кв. м (3,4% областного «метража»).

Зеленоградский район области, в котором возводится 30 домов на 139 949 «квадратов» в 2611 квартирах, добавляет в «копилку» региона еще 8,3% площадей. Еще 3,2% нового жилья (53 991 кв. м в 20 домах, рассчитанных на 1309 квартир) появится в Светлогорском районе. 2,1% текущего областного жилищного строительства находятся в Пионерском районе (18 домов на 888 квартир площадью 35 572 кв. м). Свою скромную лепту в общее дело вносят также Балтийский, Янтарный и Полесский районы. На троих они дают региону 1,2% новых площадей (20 793 «квадрата» в 439 квартирах в пяти домах).

Примечательно, что Калининградская область является одним из немногих описанных ИРСО и «СГ» региональных рынков, где средняя площадь строящихся квартир превышает общероссийские показатели — 50,8 кв. м против 49,5 в целом по стране. Самое маленькое в регионе жилье представлено в поселке Голубево Гурьевского района в жилом комплексе (ЖК) «Новое Голубево» (застройщик «БаральтМ») — средняя площадь квартиры здесь составляет 21,2 «квадрата». Самые просторные, по местным меркам, квартиры находятся в Калининграде — в ЖК «Амалия» от группы компаний (ГК) «Инвент» (154,7 кв. м).

В целом в области сейчас возводится 139 ЖК. Самый крупный из них — калининградский ЖК «Восток». В него входят 13 домов на 4216 квартир совокупной площадью 245 545 кв. м. По количеству жилых «квадратов» этому девелоперскому проекту от ГК «Мегаполис» в регионе нет равных. Ближайший «преследователь» — застройщик «Спецремстройтрест» — возводит опять же в областной столице в своем ЖК «Дадаевский» всего четыре дома на 1426 квартир и проигрывает лидеру по общей площади почти 168 тыс. кв. м. А вот самый «миниатюрный» (по своим масштабам) ЖК в регионе находится в городе-курорте и морском порту Пионерском. Там застройщик «МакроСтрой» запланировал к сдаче всего один дом на 12 квартир (409 кв. м).

Из чего и какого «роста»

В отличие от «средней» России, где на сегодняшний день наиболее распространенным материалом для стен является монолит (применяется при строительстве 30% домов), у калининградских строителей в большем почете кирпич. Из него возводится 44,7% всех объектов и 46,1% всей региональной жилплощади (134 дома и 778 485 кв. м соответственно). Напомним, что в целом по стране доля кирпичного домостроения в пересчете на площадь квартир значительно меньше — 19,3%.

Треть (31,3%) строящихся областных домов будут блочными. Вот только «квадратура» этих 94 зданий в переводе на метры будет уже в разы ниже: 329 920 кв. м, или 19,5% областного «метража». К слову, всего-то на 1% меньше новых площадей (312 тыс. кв. м) приходится на 40 монолитных домов. «Гибридные технологии» (монолит-кирпич) применяются на 26 объектах площадью 241 940 кв. м (14,3% всех «квадратов»). Встречаются в области и панельные дома, правда, их в ближайшее время появится лишь пять, и их общая жилая площадь составит всего 24 683 кв. м (1,5% объема рынка). Еще меньше востребована в регионе «связка» бетон-кирпич — такой «конструктив» стен задействован при возведении только одного дома площадью 2843 кв. м (0,2%).

Средняя высотность текущего жилищного строительства в Калининградской области составляет 7 этажей (из расчета на строящийся дом). Как раз 4-8-этажных зданий в регионе строится сейчас больше всего — 127 (42,3% от всех местных новостроек). Однако если не брать в расчет такой показатель, как количество домов, а сравнить их по «качественным характеристикам» (общему метражу), то наибольший объем будет приходиться уже на 9-12-этажные строения. И пусть таковых в области возводится 90 штук (30% строящихся домов), зато на их счету 827 418 «квадратов», а это уже 49% от всей жилой площади, в то время как общая площадь всех многочисленных 4-8-этажек составляет 459 267 кв. м, или 27,2% всего метража (подробности — в инфографике).

В остальном высотность возводимых в регионе зданий распределяется следующим образом: на долю 1-3-этажных домов приходится 21% строящихся сейчас объектов (63 дома), 13-17-этажных — 6% (18 жилых зданий). При этом 18-24-этажные дома в области никто, оказывается, не возводит. По крайней мере, таких проектов в текущих портфелях региональных девелоперов аналитики ИРСО не нашли. Зато появятся в Калининградской области сразу два небоскреба (25 и более этажей). Правда, в общем объеме строящихся домов они займут 0,7% рынка, и чуть больше — 3,2% — по количеству жилых площадей. Самым высоким строящимся в регионе домом является сейчас 26-этажный многоквартирный дом по улице Гайдара, который в Калининграде возводит компания «Акфен».

Кто и когда

В общей сложности на рынке новостроек Калининградской области сегодня работают 78 застройщиков (ТОП-30 по объемам текущего строительства представлен в таблице). При этом почти половину регионального рынка (44,9% всех площадей) контролируют всего пять крупнейших девелоперов. «Пальму первенства» в области держит ГК «Мегаполис», в портфеле которой сейчас свыше 297 тыс. кв. м жилья (17,6% от общего объема возводимых «квадратов»). Далее со значительным отрывом от лидера идут застройщики «Акфен» — 158 тыс. кв. м (9,4% площадей), «Модуль-Стройград» — 132 тыс. кв. м (7,9%) и «Спецремстройтрест» — 109 тыс. кв. м (7,9%), занимающие места со второго по четвертое соответственно. Представитель ТОП-5 — стройкомпания «МПК» — даже не дотягивает до сотни тысяч рабочих «квадратов» (в его активе 58 тыс. кв. м, с долей 3,5%).

Наибольший объем текущего областного жилищного строительства приходится на объекты, разрешение на возведение которых было выдано в прошлом году — 667 634 кв. м в 130 домах (39,5% совокупного «метража»). Строительству 28,7% площадей — 484 813 кв. м в 68 домах — старт был дан в 2015 году. Годом раньше в работу были взяты 72 дома площадью 359 576 кв. м (21,3%). По документам, выданным в 2012-2013 годах, в сумме строится 28 домов на 168 834 жилых «квадратов» (10% новых площадей). До сих пор в регионе ведутся работы по возведению двух зданий, документация на которые была получена с марта 2008 по декабрь 2011 (179 квартир на 9014 кв. м — 0,5% от всей областной площади). На момент исследования ИРСО разрешение на строительство в этом году не получил еще ни один девелоперский проект.

До конца текущего года калининградские застройщики планируют ввести в эксплуатацию больше половины (54,3%) строящихся сейчас в регионе домов — 163 жилых объекта на 849 586 кв. м (это будет 50,3% от всего находящегося у них в работе «метража»). Сдача 28,9% площадей (90 домов на 488 577 «квадратов») может состояться в следующем году. На 2019 год намечен ввод еще 306 570 кв. м жилья (34 дома, или 18,1% всех площадей). 32 796 «квадратов» (1,9%) в девяти домах запланированы к сдаче на 2020 год. Согласно проектной документации, изученной ИРСО, последние (из строящихся сейчас) четыре дома на 12 342 кв. м (0,7%) будут заселены в 2021 году.

Вот только проанализировав областную ситуацию с переносом сроков ввода объектов в эксплуатацию с прошлых периодов (в пересчете на совокупную площадь), можно предположить, что и в эти планы еще могут быть внесены коррективы. Так, например, 140 798 кв. м жилья, объявленных к сдаче в этом году, изначально должны были быть введены в строй еще в 2016 году. Еще 37 080 «квадратов» покупатели ждут уже два года (с 2015). На те же два года вперед, но уже с 2016 на 2018, «переехал» ввод 59 536 тыс. кв. м. Впрочем, в целом нельзя сказать, что «уточнение сроков ввода», проще говоря, «просрочка» — явление в Калининградской области весьма распространенное. Все-таки 53 из 78 местных девелоперских компаний в задержке сдачи объектов аналитиками ИРСО замечены не были. Хотя корректировка первоначальных сроков ввода встречается даже среди первой десятки игроков по объемам текущего строительства в регионе. Так, к примеру, 16,2% от всего «портфеля» холдинга «Калининграднефтестрой» уже была перенесена с прошлых периодов (в среднем на 2,4 месяца). Примерно на месяц «подправляла» даты ввода и ГК «Ремжилстрой», сдвинувшая окончание уже 34,9% своих строек. При этом стопроцентный перенос ввода объектов был отмечен у 15 из 25 «корректировщиков». На их счету почти 180 тыс. кв. м строящегося в регионе жилья. Диапазон «просрочки» у этих компаний — от трех месяцев до двух лет. Максимальное среднее «уточнение сроков ввода объектов в эксплуатацию» выявлено у застройщика «Стройресурс39». Уже 25 месяцев он никак не может завершить строительство 38 110 «квадратов» в Калининграде.

Справочно

С 2015 года Институт развития строительной отрасли (ИРСО/inrso.ru) при поддержке Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА) ведет постоянный мониторинг всех открытых сведений о жилищном строительстве в России, осуществляемом профессиональными застройщиками. Это стало возможно благодаря усилиям государства, направленным на повышение прозрачности деятельности органов власти и бизнеса. В открытом доступе стали появляться муниципальные реестры выданных разрешений на строительство, на ввод в эксплуатацию, проектные декларации застройщиков и многое другое. Весь этот массив важной и технически сложной информации и обрабатывается специалистами ИРСО. Результаты этой большой аналитической работы, посвященной ситуации на крупнейших региональных рынках жилищного строительства, были переданы на эксклюзивных условиях «СГ». Ранее в «СГ» уже вышли обзоры новостроек Москвы (№17), Санкт-Петербурга (№18), Республики Башкортостан (№19) и Республики Татарстан (№20), Новосибирской (№21), Ленинградской (№22), Самарской (№24), Воронежской (№25), Нижегородской (№27), Ростовской (№28), Свердловской (№29), Тюменской (№34), Челябинской (№38) и Иркутской (№39) областей, Красноярского края (№37).