Краснодарские тренды: от чего зависят цены на жилье в кубанской столице

«СГ»: С какими показателями краевая столица встретила 2022 год?

Илья Володько: На начало года в Краснодаре строится 4,5 млн квадратных метров жилья, за последний год рост объема строительства составил 6,5%.

В прошлом году в городе начали строить 2,1 млн «квадратов» — это довольно-таки много. Последний раз такое значение было зафиксировано в 2015 году, в 2016-2020 годах в среднем в год закладывалось около 1,6 млн кв. м.

Значительный объем строительства поддерживается преимущественно за счет крупных жилых комплексов. В первой половине года литеры со сдачей в течение ближайших года-полутора оказались распроданы, поэтому застройщики вывели новые, открывая продажи иной раз на этапе подготовки строительной площадки. В 2021 году также были возобновлены многие замороженные проекты, а вот новые площадки застройки в Краснодаре стали большой редкостью.

Средняя цена квадратного метра жилья в новостройках выросла с начала 2021 года в 1,8 раза и достигла 123,3 тыс. рублей, основной прирост пришелся на II (+44%) и III (+25%) кварталы, но к концу года цены прекратили расти и даже незначительно снизились. Произошло это по ряду причин: во-первых, наблюдалось падение спроса после изменения условий по программе льготной ипотеки: во II полугодии по сравнению с I полугодием число сделок сократилось на 30%, по отдельным комплексам продажи упали вдвое. Всего же общее число сделок сократилось на 11% по сравнению с 2020 годом.

Во-вторых, завышенные цены — в III квартале средний уровень цен, по которым совершались сделки, отставал от цены предложения на 15-20%. В-третьих, расширение линейки предложений для покупателей и рост конкуренции на рынке после активного выхода новых проектов. Для застройщиков в 2021 году оборот рынка в денежном выражении вырос на 32% относительно 2020-го.

«СГ»: А почему рынок недвижимости в 2021 году стал вдруг расти?

И.В.: Рост рынка недвижимости произошел только из-за внешних факторов. В целом же рынок находится в состоянии стабилизации. Это можно увидеть и по ключевым индикаторам. Давайте я их назову:

— прежде всего высокая обеспеченность жильем (данный показатель рассчитывается как частное от деления всего жилищного фонда города по состоянию на конец года на численность постоянного населения), на сегодняшний день в Краснодаре составляющая 39 кв. м при среднем значении по стране 27 «квадратов»;

— нет потенциала для наращивания темпов строительства: тот небольшой рост, что был в 2021 году, — максимально возможный, к тому же есть внешние ограничения со стороны администрации города и края;

— оптимальная квартирограмма, высокая доля такого сегмента рынка как студии, однокомнатные квартиры, а также наличие современных форматов планировок в жилых комплексах;

— емкость спроса, судя по всему, достигла предела (продержалась только на льготной ипотеке);

— цены высокие, соответственно, высокая маржинальность (когда рынок активно рос, цены и маржинальность были низкими).

«СГ»: А что может оказать влияние на рынок недвижимости в текущем году?

И.В.: Первое — это снижение доступности жилья. Льготная ипотека больше не работает, установлен лимит по кредиту в 3 млн рублей, значит, при первоначальном взносе 15-20% в лучшем случае можно купить студию или маленькую однушку. Далее, рыночные ставки по ипотеке сейчас находятся на уровне 10%, что значительно снижает доступность ипотечных программ. А также завышенные цены на жилье, высокая инфляция, снижение реальных доходов населения.

Второе — снижение инвестиционного спроса, поскольку потенциал дальнейшего существенного роста цен низкий, и сдавать в аренду становится невыгодно.

Третье — падение спроса со стороны мигрантов. Расходы на переезд сильно выросли: теперь цены в Краснодаре выше, чем в ряде крупных городов. Кроме того, все больше «минусов» проявляется в качестве жизни: город не рассчитан на миллион жителей, отсюда — неорганизованность социального обслуживания населения, дорожно-транспортной сети и т. д.

Четвертое — цены на новостройки останутся высокими. Поэтому возможен дальнейший рост себестоимости строительства, хотя уже не столь стремительный. Строительство стало дороже, в том числе из-за того, что выросли требования к инфраструктуре проектов. Возник дефицит доступных для застройки земельных участков, сложно получить разрешение на строительство.

Кроме того, в долгосрочной перспективе окажет влияние на формирование рынка недвижимости жилья расширение инфраструктуры города. Это повысит стоимость жилья в отдельных зонах. Уже в 2022 году завершится строительство трамвайной линии, в планах городских властей проложить еще нескольких веток. Идет активное строительство детских садов и школ в разных районах города.

Конкуренцию в будущем создаст сегмент организованного коттеджного строительства, где доступность ипотеки сравняется с сегментом новостроек.

Расширить предложение позволит масштабное строительство на северо-востоке города. В будущем в рамках реновации промзон не исключено появление новых площадок. Дополнительное предложение может появиться, если будет выполнена реновация старого жилфонда. Рано или поздно доходы населения начнут расти. А Краснодар останется одним из наиболее привлекательных городов для постоянного проживания: это юг России, рядом Черное море. Следовательно, недвижимость на его территории останется востребованной.