Согласно национальному проекту «Жилье и городская среда», ежегодный объем жилищного строительства к 2030 году должен достичь 120 млн кв. метров. Поэтому на строительном рынке появляется все больше новых объектов, а благодаря совместной работе застройщиков и органов власти над стандартами качества жилья новые дома становятся все более привлекательными для потенциальных покупателей. Однако при общем повышении потребительских качеств в недвижимости остается актуальным разделение жилья по классам. О том, как научиться их различать и купить квартиру, которая подходит именно вам, «Стройгазете» рассказал коммерческий директор группы компаний BSA Алексей Зубик
Сегодня российский рынок жилищного строительства представлен следующими классами: стандарт (ранее назывался эконом-классом), комфорт, бизнес, премиум, элитный. Поскольку одним из основных критериев, которым руководствуются покупатели при выборе квартиры, является стоимость жилья, сначала стоит обозначить, насколько она отличается у объектов разных классов. Дома комфорт-класса, как правило, на 10-20% дороже, чем дома стандарт-класса в аналогичной локации. Что касается домов более высоких классов, то они редко присутствуют там, где представлены дома стандарт класса, поэтому на разницу в стоимости влияют не только параметры самих жилых комплексов, но и их расположение. В среднем, жилье бизнес-класса может быть дороже стандарта на 50-80%, премиум – на 150-200%, а элитный сегмент – в пять-семь раз. Поэтому при средней стоимости квадратного метра в стандарт-классе в Москве на уровне 200 тыс. рублей от квартир элит-класса можно ожидать цены вплоть до 1,4 млн рублей за кв. метр.
Первый и наиболее важный фактор, влияющий на конечную стоимость квартиры, – локация. Стандарт-класс не накладывает никаких ограничений на расположение комплекса, поэтому такие проекты чаще всего можно встретить на окраинах города в спальных районах. У домов комфорт-класса должно быть более «интересное» для покупателя расположение с точки зрения транспортной доступности. Если говорить о Москве и области, то жители домов комфорт-класса должны иметь в 15-20-минутной доступности станции метро, МЦД или электрички. Объекты бизнес-класса должны находиться в центре города или ближайших к центру районах, в шаговой доступности от станций метро. Премиум-сегмент всегда находится в центре города, рядом с парковой зоной или водными объектами. Элитная недвижимость – центр города, престижные районы рядом с историко-культурными памятниками.
Параметр, который отчасти зависит от локации и размеров площадки – инфраструктура, включающая в себя внутреннюю инфраструктуру жилого комплекса и окружение дома. Стандарты и требования к возводимым жилым комплексам едины, но с точки зрения создания новой социальной инфраструктуры отличия между классами все же имеются. Это обычно касается дополнительных элементов благоустройства, паркинга. В проектах комфорт- и бизнес-класса объекты социальной инфраструктуры как и сами дома строятся по индивидуальным проектам. Благоустройство включает разнообразное озеленение дворов жилых комплексов, а иногда и ландшафтный дизайн. В проектах бизнес-класса обычно есть своя подземная парковка и огороженная охраняемая территория. Благодаря тому, что все чаще появляются объекты комфорт- с различными элементами бизнес-класса, можно говорить о выделении дополнительного «подкласса» – комфорт+. У домов в премиальном и элитном сегменте за счет их расположения есть доступ к богатой инфраструктуре окружения дома, включающей в себя исторические объекты, парки, высококлассную развлекательную инфраструктуру.
Еще одно отличие проектов разных классов связано с особенностями строительства. Во-первых, это тип дома и фасадов. Стандарт-класс чаще всего представлен панельными или блочными домами. В комфорте же используются специальные улучшенные серии домов или монолитные дома с мокрыми (штукатурными) фасадами, фиброцементными панелями, керамогранитными плитами или облицовочным кирпичом. Жилье более высокого класса представлено исключительно монолитными или кирпичными домами, а премиальные и элитные дома и вовсе строятся по авторским проектам. В домах бизнес-класса используется более качественный, чем в комфорте, облицовочный кирпич, а в премиальном и элитном сегменте – дорогие фасады из камня.
Помимо внешней отделки различия продолжаются и в отделке мест общего пользования, и в самих квартирах. Более просторные коридоры и холлы, общественные пространства для проведения досуга (лобби, библиотека), консьержные, велосипедные, колясочные и другие элементы присущи объектам более высоких классов. Что касается используемых в отделке материалов, чем выше класс жилья, тем более дорогие материалы используются. В стандарте это окрашенная штукатурка на стенах и бюджетная плитка на полу, в высших сегментах – плиты из натурального камня, элементы из дерева, дорогая мебель в общественных зонах. В объектах премиум-класса и выше зачастую предлагают создание индивидуального проекта отделки квартиры с проведением дальнейших работ по его воплощению в жизнь.
Также к строительным особенностям можно отнести размеры оконных проемов, форму помещений в квартире, высоту потолков, количество квартир на этаже, количество лифтов. Объекты комфорт-класса отличают увеличенные размеры окон, а в бизнес-классе и выше – панорамное остекление с окнами в пол. Высота потолков в стандарт-классе – 2,6 метра, в комфорте от 2,7 метра, в бизнесе от 2,8 метра, но чаще всего встречается 3 метра, а в высших сегментах – от 3-3,2 м. Все комнаты в объектах бизнес-класса и выше имеют правильную, приближенную к квадратной, форму. Что касается количества квартир на этаже – то в стандарт-классе ограничений нет, поэтому можно встретить проекты с 16-20 квартирами на этаж. В комфорт-классе – до 10, в бизнес-классе – до шести, а в высшем сегменте и вовсе две-три квартиры на этаж.
Говоря о различиях, стоит также учесть инженерное обеспечение дома. Отопление в домах стандарт-класса центральное, с вертикальными стояками. В комфорт- и бизнес-классе – центральное, с напольной разводкой и терморегуляцией. Дома класса выше отличаются автономным отоплением с централизованной системой принудительной вентиляции, а также видеодомофонами, улучшенной системой безопасности и бесшумными скоростными лифтами.
Таким образом, общие ключевые факторы для классификации типов жилой недвижимости: локация, «внутренняя» и «внешняя» инфраструктуры, тип дома и фасада, отделка квартир и мест общего пользования, высота оконных проемов и потолков, число квартир на этаже, инженерное обеспечение.
При этом соотношение объема предложения в разных классах напрямую связано с конкретным регионом. Например, в Москве больше всего объектов комфорт- и бизнес-класса, которые суммарно охватывают порядка 80% объема предложения. Еще 10% – стандарт класс, а оставшиеся 10% делят класс премиум и элит. Если же говорить о Московской области, то здесь доминирует комфорт-класс, в котором представлено порядка 60% объема предложения. Еще 35% приходится на стандарт-класс, а оставшиеся 5% – дома бизнес-класса. В связи с более высокой доступностью и программами государственной поддержки по стимулированию рынка жилой недвижимости, такими как льготная ипотека, сегодня наибольшей популярностью пользуются дома стандарт- и комфорт- класса.