В какие сегменты недвижимости лучше вложиться
Квартиры, апартаменты и сервисные апартаменты… В нынешних условиях каждый из этих типов недвижимости для проживания способен обеспечить покупателю доходность, которая будет либо сопоставима с доходностью по банковским вкладам, либо превышать ее. Какая разница между этими продуктами и о чем помимо арендной ставки нужно думать инвестору, прежде чем приобретать подобные объекты? Рассмотрим эти три инвестиционных продукта, то есть вложения средств частными покупателями, самые грамотные из которых, стартовав с одного сегмента, в перспективе могут вкладываться сразу в несколько корзин.
Дмитрий Халин, управляющий партнер Savills в России
Квартиры
Доходность этого продукта самая низкая из всех трех представленных. Прежде всего, потому, что это не классический инвестиционный продукт. Основное предназначение квартиры – личное проживание. И использование квартиры для извлечения дохода – это не тот фактор, на котором делают акцент застройщики при формировании концепции жилого дома. Акцент делается, прежде всего, на комфорте проживания, поэтому квартиры, которые приобретаются, имеют при сопоставимой комнатности самую большую площадь среди трех рассматриваемых продуктов. И цена входного билета при покупке квартиры будет максимальной.
На что обратить внимание, чтобы повысить доход при покупке квартиры? Для потенциального арендатора важна не только площадь квартиры, которую он арендует, но и ее функциональность, в том числе количество спален. Поэтому площадь спален, размер коридора, метраж кухни являются второстепенными факторами. Приобретая квартиру для инвестирования выбирайте самые маленькие метражи при максимальной комнатности. На арендной ставке позитивно скажется дополнительная спальня, даже если она будет небольшой по площади.
Какие плюсы есть у квартир как у инвестиционного продукта? Во-первых, так как жилье, прежде всего, имеет социальную функцию, то квартира облагаются налогом по минимальной ставке.Кроме того, коммунальные платежи в квартирных домах при прочих равных условиях самые низкие. И не стоит забывать, что квартира – это недвижимость, которая интересна сотням тысяч покупателей. В случае потери интереса к инвестиционному использованию квартира довольно просто может быть продана с минимальными потерями или даже с плюсом по отношению к той цене, по которой она приобреталась.
Апартаменты
Апартаменты – это нежилые помещения, которые предназначены для временного пребывания. Бывают апартаменты гостиничного типа, бывают, что просто апартаменты называют просто «нежилые помещения», которые приспособлены для жилых нужд.
В чем же плюсы апартаментов по сравнению с квартирами? Прежде всего, стоит сказать, что, как правило, из-за того, что это не жилье, цена кв. м в апартаментах ниже. Зачастую апартаменты стоят на 10-15% дешевле квартир с сопоставимыми характеристиками. Доходность при одинаковой ставке по апартаментам по сравнению с квартирами будет на 10-15% выше. Второй момент - изначально в концепцию апарт-комплексов обычно закладываются лоты с меньшей площадью для того чтобы повысить их ликвидность. Поэтому в таких проектах можно обеспечить самое функциональное использование данных помещений. В 60 кв. м вполне можно получить 2 спальни и кухню, а арендная ставка будет такой же, как для квартиры 70-75 кв. м.Наконец, отмечу, что нередко апартаменты строят в тех локациях, где жилье просто нельзя построить. То есть это может быть территория близкая к транспортным узлам, либо к зеленым зонам. Нередко апарт-комплексы – это точечные проекты в центре, где маленькое пятно застройки, и не хватает инсоляции. Поэтому зачастую у апартаментов неплохое расположение, которое нравится арендаторам.
Минусы состоят в том, что затратная часть по содержанию апартаментов выше. Так как это нежилые помещения, то ставки налога для них могут быть в 5-20 раз выше, чем для квартир. Более того, собственникам не предоставляются никакие льготы на коммунальные платежи. Они тоже могут быть в 1,5-2 раза больше, чем для квартир. Помимо коммунальных платежей необходимо оплачивать услуги управляющей компании. По сути дела она взимает плату не по социальному тарифу города Москвы, а по коммерческому, который может быть в 2-3 раза выше, чем для квартир.
Второй проблемный момент – это ликвидность. Если вы захотите избавиться от апартаментов и продать их на вторичном рынке, то количество интересантов будет гораздо меньше. Это будут либо такие же инвесторы, либо те покупатели, которые не располагают должным бюджетом для покупки квартиры в данном районе и смотрят апартаменты. В любом случае ликвидность апартаментов гораздо ниже.
Кроме того, если долгосрочное владение квартирой в течение 5 лет избавляет от необходимости платить какие-либо налоги при перепродаже, то при владении апартаментами такая льгота не предоставляется.
Сервисные апартаменты
Сервисные апартаменты – это новый для России формат, который только начинает появляться. По сути дела, это чистый инвестиционный продукт, который не нацелен на то, чтобы его приобретали для собственного проживания. Формат сервисных апартаментов изначально «заточен» под инвесторов и имеет сбалансированные характеристики, привлекательные именно для инвесторов. При минимальной площади планировки здесь максимально эффективны, как правило, здесь самые рациональные отделочные решения и меблировка. И самое главное: подобным пулом апартаментов управляют профессиональные компании, которые имеют собственных клиентов, хорошо ориентируются в арендных ставках. Они по сути становятся вашими партнерами по извлечению прибыли и замотивированы на получение части этой прибыли. Поэтому доход от сервисных апартаментов может быть в 2 и более раз выше, чем доходность обычных квартир или апартаментов.
Наличие управляющей компании – это не только высокий доход, но и избавление от головной боли при решении повседневных вопросов (плана платежей, необходимости что-то ремонтировать арендатору, менять за свой счет разбитые светильники, мебель – все это стоит денег и требует времени и участия).
Как правило, проекты сервисных апартаментов представлены в самых динамичных локациях, пользующихся повышенным спросом со стороны арендаторов. Выгодное расположение обеспечивает хорошую наполняемость и практически гарантированную доходность.
Недостатки сервисных апартаментов минимальны по сравнению с двумя предыдущими продуктами. Во-первых, для подобных апартаментов повышен размер налогов. Во-вторых, сам поток дохода, который инвестор будет получать, будет облагаться налогом по ставке 13%. То есть, нет возможности применить упрощенную систему налогообложения или приобрести патент для сдачи квартиры в аренду и сэкономить на подоходном налоге.
Кроме того, здесь стоит учитывать ликвидность. Этот продукт чисто инвестиционный, поэтому продавать его придется только инвесторам. В-третьих, для того чтобы передать сервисные апартаменты в управление, необходимо обязательно оплатить мебель, столовые приборы, мелкие предметы интерьера. Все это конечно несколько увеличивает чек, и при перепродаже стоимость этого пакета может быть существенно снижена. Поэтому если вы задумаетесь перепродавать сервисные апартаменты, то есть шанс, что вам это будет не очень просто сделать по той цене, по которой вы входите проект. Хотя, если вы приобретаете сервисные апартаменты в начальный период, когда проект только открывается, то цена входа для вас будет самой низкой, потому что у проекта еще нет истории доходности и заполняемости. Поэтому для привлечения инвесторов цена максимально интересна. И при дальнейшей перепродаже вы с большой вероятностью окажется в плюсе.
Цена входного билета
На мой взгляд, реально цена входа на рынок инвестиций начинается от 4-4,5 млн рублей. Если вы хотите инвестировать сумму больше 50-60 млн, то здесь нужно все считать и взвешивать. Необходимо понять, что на эту сумму лучше сделать: купить один премиальный объект или купить целый пул более дешевых квартир и за счет правильного управления ими обеспечить бОльшую доходность. Если у вас такой объем инвестиций, то имеет смысл прибегнуть к услугам профессиональных консультантов, которые помогут правильнее оценить все возможные варианты инвестирования и спрогнозируют тот продукт, который обеспечит самый лучший результат этого инвестирования.
