Информационный диссонанс

Информационный диссонанс

Фото: Shutterstock

Россияне недостаточно  осведомлены о госгарантиях для дольщиков

Недавний всероссийский опрос аналитического центра НАФИ показал рост интереса россиян к покупке жилья на первичном рынке, но и увеличение спроса потенциальных покупателей новостроек на покупку жилья на более ранних стадиях строительства при наличии государственных гарантий. При этом аналитики отмечают общее падение доли граждан, готовых заключать договоры долевого участия (ДДУ). Такой диссонанс может быть связан с недостаточной информированностью граждан о мерах, предпринимаемых государством для защиты прав дольщиков.

Согласно проведенному в августе опросу, каждый четвертый респондент планирует в ближайшие пять лет улучшать свои жилищные условия. Для каждого третьего потенциального покупателя (29%), нет разницы, на каком рынке приобретать недвижимость. Однако в целом жилье на первичном рынке более востребовано, чем «вторичное» (50% против 16% соответственно). Аналитики отмечают, что за последние два года выбор в пользу первичного рынка (с учетом неопределившихся с рынком жилья) сместился на 4 п.п. и составил 79% против 75% в 2015 году.

По официальным данным, сейчас в стране через ДДУ продается более 80% жилья. Такой высокий показатель связан, с одной стороны, с тем, что федеральные и региональные власти столкнувшиеся с проблемой обманутых дольщиков, призывают граждан ради сохранения своих средств к осуществлению покупки строго в рамках закона о долевом строительстве. С другой стороны, строить на собственные средства в сложившихся экономических условиях могут позволить себе только застройщики люксового жилья в рамках небольших проектов. Вкупе с ужесточением законодательства в сфере долевого строительства эти факторы должны удерживать уровень сделок по ДДУ на высоком уровне. Вместе с тем, по данным Россреестра, число зарегистрированных ДДУ в стране уменьшается (см. Справочно). Среди причин на поверхности лежит финансовый аспект - покупательная способность за несколько лет россиян существенно снизилась. Однако, вероятно, есть и другой фактор - информационно-психологический.

Опрос НАФИ показал, что только 19% россиян, пока только планирующих покупку квартиры, готовы, как говорится, сходу купить жилье с помощью договора долевого участия. При определенных условиях готовы стать дольщиками 34% опрошенных, а 33% и не рассматривают такой вариант. Как отмечают аналитики, за два года был зафиксирован рост доли тех, кто не рассматривает ДДУ: в 2015 году рассматривали ДДУ 34%, при определенных условиях - 31% и не рассматривали - 27%.

Одновременно исследование зафиксировало небольшой, но рост числа тех, кто готов стать дольщиком при определенных условиях. Под ними респонденты, вероятно, имеют ввиду наличие государственных гарантий достройки объекта инвестирования. Это предположение подтверждается тем, что число респондентов готовых покупать жилье на самых ранних стадиях строительства с госгарантиями существенно выше, чем граждан, которые готовы вкладываться в проект на начальных этапах без таких гарантий. Так, в случае предоставления госгарантий завершения строительства доля граждан, рассматривающих возможность покупки жилья на стадии «котлован» и «проектная документация» составляет - 22% (16% и 6% соответственно). Без такого механизма доля равняется 7% (6% - «котлован», 1% - «проектная документация»).

Ситуация с другими стадиями строительства обстоит следующим образом. При наличии госгарантий достройки объекта на этапе «коробка» вложиться в новостройку готовы 14%, «внутренняя отделка» – 16%, «благоустройство территории» – 8%, на стадии выдачи ключей – 32%, а при наличии права собственности – 8%. Без механизма госгарантий доля граждан, рассматривающих возможность покупки жилья на этих стадиях, составляет 16%, 17%, 7%, 20% и 33%.

Общее падение степени доверия граждан к ДДУ среди тех, кто хочет улучшить свои жилищные условия, можно объяснить тем, что потенциальные покупатели в общей массе недостаточно осведомлены об инициированных Минстроем России законодательных изменениях на рынке долевого строительства жилья, которое существенно поменялось за последние несколько лет в сторону большей регламентированности, прозрачности и безопасности инвестирования. Такой «пробел в знаниях», в свою очередь, может быть связан с информационным полем вокруг рынка делового строительства – про многочисленных обманутых тем или иным способом граждан СМИ ввиду «остроты» темы сообщают гораздо чаще, чем про меры, принимаемые для защиты будущих дольщиков.

Вместе с тем, согласно измененному законодательству, застройщик сейчас не может даже начать продажу ДДУ, без получения от контролирующего органа заключения о соответствии многочисленным нормам обновленного 214-ФЗ. А с ноября 2017 года запущенный в начале этого года компенсационный Фонд защиты прав граждан начнет принимать от застройщиков взносы, за счет которых при необходимости будут достраиваться дома дольщиков. Таким образом, стадия строительства при заключении ДДУ теперь имеет значение только с точки зрения цены квадратного метра – чем раньше вкладываешься, тем дешевле цена. Для тех, кто не в курсе таких нюансов, сам факт заключения ДДУ на эмоциональном уровне по-прежнему ассоциируется с риском, а вовсе не с государственной гарантией.

О том, чем продиктованы опасения граждан, говорит Светлана Подчалина, руководитель направления исследований в сфере недвижимости и строительства НАФИ, которая при этом делает акцент не столько на самих фактах недостройки домов недобросоветными девелоперами, сколько на неоправдашей себя системы страхования рисков граждан. «В 2004 году был принят 214-ФЗ об участии в долевом строительстве жилья, который, в частности, защищает дольщиков от так называемых «двойных продаж». С 2014 года этот же закон обязал всех застройщиков страховать ответственность перед гражданами, инвестирующими в строительство нового жилья. Эти дополнения в закон должны были защитить дольщиков от недостроя, - говорит эксперт. - Однако, существуют прецеденты, когда при наступлении страхового случая – заморозки строительства - страховые компании под разными предлогами отказывают дольщикам в выплатах страхового возмещения. Эта ситуация пугает потенциальных покупателей от участия в долевом строительстве, несмотря на спрос на новостройки».

В этой связи, по мнению Светланы Подчалиной, создание в рамках 218-ФЗ нового механизма страхования дольщиков (Фонд защиты прав дольщиков – прим. ред.), сравнимого с системой гарантирования вкладов в банковской сфере, выглядит закономерным и должно обеспечить передачу квартиры дольщику в срок, либо возврат вложений. К логичному выводу эксперта можно и нужно добавить, что информирование граждан о защите их прав должно выйти на новый, более масштабный уровень. 

Это понимают и власти - АИЖК при поддержке Минстроя России уже приступило к созданию Единой информационной системы рынка долевого строительства жилья, которая призвана сделать эту сферу максимально прозрачной для покупателей жилья в новостройках.


Справочно:

По данным Россреестра, по итогам 7 месяцев 2017 года количество зарегистрированных договоров долевого участия в строительстве (ДДУ) в стране снизилось по сравнению с тем же периодом 2016 года на 6%. С января по июль зарегистрировано 361,9 тыс. таких договоров, а за 7 месяцев прошлого года - 386,7 тыс. По сравнению с тем же периодом 2015 года число зарегистрированных ДДУ сократилось примерно на 4% (тогда было зарегистрировано около 378 тыс. ДДУ).


Теги: