Где тонко, там и рухнет: что делать со старыми пятиэтажками в регионах?

Слабые места

«У нас в Иркутской области достаточно много типовых пятиэтажек серии 1-335-с (литера «с» означает проект, учитывающий сейсмическую специфику региона), — рассказывает заместитель руководителя по научно-техническим проектам Сибирского отделения ЦНИИСК имени В. А. Кучеренко Олег Фотин. — Уже довольно долгое время у нас только фиксировали определенным образом состояние этих домов, но решением их проблем, по сути, никто не занимался. Между тем, большая и явная проблема этих домов — отслаивание наружного слоя внешних стеновых панелей. В данных домах применены трехслойные наружные панели с внутренним слоем из легкого бетона, различающимся в разных регионах (где-то применялся автоклавный газобетон, где-то — керамзитобетон, в зависимости от возможностей местной стройиндустрии). А слабое место таких панелей — это влагоперенос. В них лучше всего пропускает водяные пары слой, находящийся в середине панели, а для необходимой паропроницаемости надо, чтобы такой слой был снаружи. Из-за этого порочного конструктивного решения наружных панелей в их сердцевине, между наружным и «срединным» слоями, постоянно задерживалась влага, накапливалась, подмерзала, провоцировала появление трещин и ускоренную коррозию арматуры в бетонных внутренних «ребрах», обеспечивающих скрепление разнородных слоев. В итоге во многих случаях арматура полностью превратилась в ржавчину, труху, внешние слои этих наружных панелей потеряли устойчивое соединение с внутренними, стали отслаиваться и отваливаться. Это, повторюсь, системная «болезнь» пятиэтажек данной серии, которая отмечается во всех городах России, где есть подобные здания. Ее дополнительная опасность в том, что в части пятиэтажек данной серии (с неполным каркасом) наружные панели выполняют также несущую функцию: на них опираются перекрытия. То есть при достижении определенного «процента» отслоения внешних слоев фасадных панелей возникает риск частичного обрушения здания. Наиболее уязвимые части — углы сопряжения фасадных плоскостей и глухие панели торцевых фасадов, где нет окон (нет окон — нет и радиаторов отопления, а значит, влага конденсируется лучше, а высыхает хуже, со всеми «вытекающими» последствиями)».

Как «лечить»?

По мнению Олега Фотина, необходимо предпринять ряд шагов на региональном уровне. В первую очередь, разработать методику обследования, позволяющую по понятным утвержденным критериям разделить пятиэтажки серии 1-335 на три базовые группы. «Первая — условно говоря, здания в хорошем состоянии, требующие только текущего ремонта, — поясняет эксперт. — Вторая — здания, нуждающиеся в определенном усилении несущих конструкций. И третья — здания, подлежащие сносу. После этого провести массовое обследование зданий и распределить их по упомянутым группам. Сегодня мы имеем некоторые данные обследований части таких домов, которые ранее проводили муниципалитеты, но эти данные являются разрозненными и неполными».

Затем должна быть подготовлена рабочая документация на все виды работ по этим типовым зданиям. Для этого нужно подготовить технологические карты по основным процессам (с возможными вариантами): как ремонтировать, усиливать конструкции, осуществлять снос. Далее сделать сметный расчет, подтвердить достоверность сметной стоимости по всем видам работ. И вот тогда можно будет выходить с заявками на бюджетное финансирование в рамках соответствующих федеральных программ, формировать конкретные предложения по участию в ремонте и (или) сносе старых пятиэтажек для частных инвесторов в рамках проектов КРТ и т. д.

Председатель правления «Межрегионального союза проектировщиков и архитекторов Сибири» Юзеф Мосенкис смотрит еще дальше. По его мнению, необходимо регламентировать не только процессы оценки технического состояния зданий, их ремонта и усиления, но и определения остаточного ресурса надежности строительных конструкций уже после проведения всех ремонтно-восстановительных работ. По сведениям эксперта, отдельные публикации по этой теме имеются, но их нельзя использовать как доказательную базу при проведении экспертизы.

«Но вы держитесь»

Как стало известно «СГ», предварительная договоренность о финансировании разработки методики технического обследования и «ранжирования» пятиэтажек по степени износа достигнута только на уровне правительства Иркутской области. Финансирование остальных этапов вообще остается под вопросом как в Иркутске, так и в Омске — и власти прямо это признают.

«На средства городского бюджета выполнить усиление конструкций и утепление всех домов серии 1-335 в ближайшие годы невозможно, — заявил на днях заместитель директора департамента городского хозяйства омской мэрии Николай Машков. — Поэтому администрация города также направила обращение в профильное министерство о готовности участвовать в федеральных программах софинансирования по капремонту данного жилого фонда». По словам чиновника, в 2023 году из бюджета города на усиление несущих конструкций и утепление фасадов трех домов направят около 84 млн рублей. «До 2026 года в связи с предельным дефицитом бюджета города планируется проведение специальных обследований и ремонтных работ в 14 домах серии 1-335 с неполным каркасом. По этим домам имеются судебные акты об обязании горадминистрации выполнить работы по капитальному ремонту», — отметил представитель департамента. Всего же на территории Омска расположено 170 домов этой серии, из которых ремонт требуется 133.

Что касается Иркутской области, то здесь насчитывается около 1,3 тыс. зданий серии 1-335. По приблизительным подсчетам экспертов, если принять за основу, что все эти дома должны быть не отремонтированы и усилены, а расселены и полностью снесены, то на выполнение такой задачи в регионе потребуется порядка 365 млрд рублей.

Валерий ГАБРУСЕНКО, инженер-строитель, член-корреспондент Петровской Академии наук и искусств:

«С каркасно-панельной серией 1-335 я близко не знаком. Эту серию у нас в Новосибирске делал только Мочищенский ЗЖБК Минтрансстроя СССР в сравнительно небольшом объеме, а вот в Омске ее применяли массово. Знаю только, что гнилое место там — опирание ригелей на наружные стены, и знаю, что омская наука (СибАДИ) усилением домов этой серии занималась еще лет 30 назад»