Семье москвичей со средним доходом к концу 2022 года потребовалось бы шесть лет и шесть месяцев, чтобы отложить деньги на покупку квартиры в массовой новостройке по средней стоимости. Такие данные «Стройгазете» предоставили в компании «Метриум».
Доля ежемесячного платежа по ипотеке в семейном бюджете сократилась с 61% до 55%. Впрочем, доступность во многом выросла за счет сокращения площади квартир, «нулевых» ипотечных ставок и замедления темпов роста цен на жилье.
«В 2022 году коэффициент доступности новостроек Москве достиг многолетнего минимума, то есть предполагаемые сроки накопления денег на квартиру заметно уменьшились», - указали в «Метриум».
В IV квартале 2022 года на покупку квартиры москвичам в среднем пришлось бы откладывать 6 лет и 5 месяцев при актуальных на тот момент ценах на жилье и доходах. Для сравнения в конце 2021 года на те же цели понадобилось бы 7 лет и 9 месяцев. В 2022 году в I квартале коэффициент доступности вырос до 8 лет, а затем начал сокращаться до 7 лет и 5 месяцев во втором квартале, немного увеличился в третьем квартале (7 лет и 6 месяцев) и снизился до 6 лет и 6 месяцев в конце года.
В основу исследования аналитиков компании «Метриум» о доступности жилья в столице легли данные Росстата о среднедушевых денежных доходах россиян.
Аналитики «Метриум» пояснили, что такой результат обусловлен разными факторами. Прежде всего, по данным Росстата среднедушевой денежный доход в столице в конце 2022 года увеличился на 13,5% по сравнению с последним кварталом 2021 года.
Одновременно власти Москвы по-прежнему рассчитывают прожиточный минимум по «плоской шкале», то есть не устанавливают новый уровень каждый квартал, а задают размер минимума на весь год. В 2022 году этот показатель был пересмотрен только один раз (в середине года). Соответственно, таким образом оценка покупательной способности москвичей могла искусственно вырасти, так как доходы, по данным Росстата, увеличиваются каждый квартал.
В то же время на доступность жилья повлияла и ситуация на рынке жилья. Средняя стоимость квартиры в новостройке комфорт-класса в IV квартале 2022 года составила 12,1 млн рублей, что ниже, чем в конце 2021 года (12,8 млн рублей). По мнению аналитиков «Метриум», такая динамика стала результатом изменения структуры предложения: у потенциальных покупателей расширился выбор за счет небольших по площади квартир. Если в конце 2021 года средняя площадь квартиры в новостройке комфорт-класса в «старой» Москве достигала 49 кв. метров, то в конце 2022 года этот показатель сократился на четыре кв. метра. С учетом средней стоимости квадратного метра (267 тыс. рублей) средняя квартира благодаря этому могла стать дешевле почти на один млн рублей. Иными словами, доступность новостроек во много увеличилась за счет сокращения площади квартир в продаже.
«Продолжается ускоренная оптимизация предложения массового жилья за счет уменьшения площади квартиры, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – За два года среднестатистическая квартира в массовой новостройке фактически превратилась из “двушки” площадью около 55 кв. метров в «однушку» площадью 45 кв. метров. То есть отдельное жилое помещение стало само по себе более доступным, но оно заметно уменьшилось. Впрочем, рост цен тоже замедлился, что и повлияло на итоговый показатель в сочетании с весьма оптимистичной оценкой Росстатом доходов москвичей в 2022 году».
«На первичном рынке Москвы в конце 2022 года предложение существенно превысило спрос, что дало покупателям временное преимущество перед продавцами, – указал Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development. – Девелоперы отреагировали на сложившуюся ситуацию многочисленными скидочными акциям и даже прямым снижением цен, что привело к повышению коэффициента доступности жилья. Однако удешевление первичного жилья не носило резкий и необратимый характер. Уже в начале 2023 года рынок стал постепенно восстанавливаться. На мой взгляд, в ближайшие месяцы можно ожидать возвращение коэффициента к уровню 2021 года».
Основатель и совладелец Группы «Родина» Владимир Щекин отметил, что проекты застройки меняются не только с точки зрения качественных характеристик самих квартир, но и за счет насыщения собственной инфраструктурой. «Действительно, средняя площадь жилья может оптимизироваться. Однако оценивая динамику доступности жилья необходимо обращать внимание на тот факт, что сегодня клиенты приобретают на рынке новостроек не только квартиру, но и полноценный жилой кластер с детскими садами, школами, спортивными центрами, творческими кружками и т. п. Поэтому в какой-то степени доступность жилья выросла, ведь теперь покупатели получают гораздо больше дополнительной инфраструктуры, чем, скажем, десять лет назад», - сказал он.
Справочно:
Коэффициент доступности новостроек «Метриум» рассчитывается как количество лет, которое необходимо семье из двух работающих человек, чтобы накопить на квартиру со средней по рынку ценой. При этом принимается в расчет, что они получают доход, равный среднедушевому денежному доходу москвича по данным Росстата. Из их совокупного дохода вычитается прожиточный минимум двух взрослых трудоспособных жителей Москвы, устанавливаемый властями столицы. Стоимость квартиры – это средняя цена квартиры комфорт-класса рынка новостроек Москвы по данным «Метриум». Предполагается, что семья откладывает на покупку весь чистый доход за вычетом прожиточного минимума. Пример: в IV кв. 2017 года индекс доступности жилья «Метриум» составил 7,7. Это значит, что, если бы семья из двух работающих со средним на тот момент доходом собралась накопить на квартиру по средней на тот момент цене, ей понадобилось бы 7 лет и 8 месяцев.
Доля ежемесячного платежа по ипотеке в семейном бюджете сократилась с 61% до 55%. Впрочем, доступность во многом выросла за счет сокращения площади квартир, «нулевых» ипотечных ставок и замедления темпов роста цен на жилье.
«В 2022 году коэффициент доступности новостроек Москве достиг многолетнего минимума, то есть предполагаемые сроки накопления денег на квартиру заметно уменьшились», - указали в «Метриум».
В IV квартале 2022 года на покупку квартиры москвичам в среднем пришлось бы откладывать 6 лет и 5 месяцев при актуальных на тот момент ценах на жилье и доходах. Для сравнения в конце 2021 года на те же цели понадобилось бы 7 лет и 9 месяцев. В 2022 году в I квартале коэффициент доступности вырос до 8 лет, а затем начал сокращаться до 7 лет и 5 месяцев во втором квартале, немного увеличился в третьем квартале (7 лет и 6 месяцев) и снизился до 6 лет и 6 месяцев в конце года.
В основу исследования аналитиков компании «Метриум» о доступности жилья в столице легли данные Росстата о среднедушевых денежных доходах россиян.
Аналитики «Метриум» пояснили, что такой результат обусловлен разными факторами. Прежде всего, по данным Росстата среднедушевой денежный доход в столице в конце 2022 года увеличился на 13,5% по сравнению с последним кварталом 2021 года.
Одновременно власти Москвы по-прежнему рассчитывают прожиточный минимум по «плоской шкале», то есть не устанавливают новый уровень каждый квартал, а задают размер минимума на весь год. В 2022 году этот показатель был пересмотрен только один раз (в середине года). Соответственно, таким образом оценка покупательной способности москвичей могла искусственно вырасти, так как доходы, по данным Росстата, увеличиваются каждый квартал.
В то же время на доступность жилья повлияла и ситуация на рынке жилья. Средняя стоимость квартиры в новостройке комфорт-класса в IV квартале 2022 года составила 12,1 млн рублей, что ниже, чем в конце 2021 года (12,8 млн рублей). По мнению аналитиков «Метриум», такая динамика стала результатом изменения структуры предложения: у потенциальных покупателей расширился выбор за счет небольших по площади квартир. Если в конце 2021 года средняя площадь квартиры в новостройке комфорт-класса в «старой» Москве достигала 49 кв. метров, то в конце 2022 года этот показатель сократился на четыре кв. метра. С учетом средней стоимости квадратного метра (267 тыс. рублей) средняя квартира благодаря этому могла стать дешевле почти на один млн рублей. Иными словами, доступность новостроек во много увеличилась за счет сокращения площади квартир в продаже.
«Продолжается ускоренная оптимизация предложения массового жилья за счет уменьшения площади квартиры, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – За два года среднестатистическая квартира в массовой новостройке фактически превратилась из “двушки” площадью около 55 кв. метров в «однушку» площадью 45 кв. метров. То есть отдельное жилое помещение стало само по себе более доступным, но оно заметно уменьшилось. Впрочем, рост цен тоже замедлился, что и повлияло на итоговый показатель в сочетании с весьма оптимистичной оценкой Росстатом доходов москвичей в 2022 году».
«На первичном рынке Москвы в конце 2022 года предложение существенно превысило спрос, что дало покупателям временное преимущество перед продавцами, – указал Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development. – Девелоперы отреагировали на сложившуюся ситуацию многочисленными скидочными акциям и даже прямым снижением цен, что привело к повышению коэффициента доступности жилья. Однако удешевление первичного жилья не носило резкий и необратимый характер. Уже в начале 2023 года рынок стал постепенно восстанавливаться. На мой взгляд, в ближайшие месяцы можно ожидать возвращение коэффициента к уровню 2021 года».
Основатель и совладелец Группы «Родина» Владимир Щекин отметил, что проекты застройки меняются не только с точки зрения качественных характеристик самих квартир, но и за счет насыщения собственной инфраструктурой. «Действительно, средняя площадь жилья может оптимизироваться. Однако оценивая динамику доступности жилья необходимо обращать внимание на тот факт, что сегодня клиенты приобретают на рынке новостроек не только квартиру, но и полноценный жилой кластер с детскими садами, школами, спортивными центрами, творческими кружками и т. п. Поэтому в какой-то степени доступность жилья выросла, ведь теперь покупатели получают гораздо больше дополнительной инфраструктуры, чем, скажем, десять лет назад», - сказал он.
Справочно:
Коэффициент доступности новостроек «Метриум» рассчитывается как количество лет, которое необходимо семье из двух работающих человек, чтобы накопить на квартиру со средней по рынку ценой. При этом принимается в расчет, что они получают доход, равный среднедушевому денежному доходу москвича по данным Росстата. Из их совокупного дохода вычитается прожиточный минимум двух взрослых трудоспособных жителей Москвы, устанавливаемый властями столицы. Стоимость квартиры – это средняя цена квартиры комфорт-класса рынка новостроек Москвы по данным «Метриум». Предполагается, что семья откладывает на покупку весь чистый доход за вычетом прожиточного минимума. Пример: в IV кв. 2017 года индекс доступности жилья «Метриум» составил 7,7. Это значит, что, если бы семья из двух работающих со средним на тот момент доходом собралась накопить на квартиру по средней на тот момент цене, ей понадобилось бы 7 лет и 8 месяцев.
Авторы: СГ-Онлайн
Теги: