Shutterstock/FOTODOM
За последние несколько лет подход девелоперов к продукту претерпел существенные изменения на фоне меняющихся запросов потребителей. Специалисты консалтинговой компании Nikoliers представили обновленную классификацию рынка первичной жилой недвижимости в границах «старой» Москвы, разработанную на основе комплексного анализа текущего предложения и ключевых факторов, влияющих на рынок. Подробнее о том, как изменились критерии классов эксперты рассказали «Стройгазете».
Специалисты рассказали, что среди ключевых изменений в рамках данной классификации: площадь, количество лотов на этаже, коэффициент обеспеченности машиноместами, инженерно-технические характеристики проектов. Кроме того, эксперты внесли ряд важных факультативных критериев, которые необходимо учитывать в современных реалиях столичного рынка недвижимости при определении класса проекта.
Среди выделяемых классов, как и прежде, присутствуют «комфорт», «бизнес», «премиум» и «элит». Для точности присвоения класса используется 15 критериев, из которых 10 являются обязательными, 5 – факультативными. Из перечня обязательных критериев допускается не более двух нарушений и одного замещения обязательных пунктов факультативными. Важно отметить, что допускается не более двух нарушений и одного замещения обязательных пунктов факультативными. Несоответствие одному обязательному критерию может замещаться тремя факультативными из пунктов.
Эксперты отметили, что в рамках тренда на уменьшение средней площади проектируемого лота были пересмотрены требования к средней площади лота в классах «комфорт», «бизнес» и «премиум». Так, если ранее диапазон средней площади комфорт-класса варьировался от 40 до 60 кв. метров, то в настоящее время может составлять до 50 кв. метров. В бизнес-классе ранее предъявлялись требования от 60 до 80 кв. метров, в настоящее время от 50 до 70 кв. метров. В классе «премиум» по прежнему классификатору требования среднего запроектированного лота должны были соответствовать диапазону от 80 до 100 кв. метров, в настоящее время – от 70 до 100 кв. метров.
Также был пересмотрен критерий количества лотов на этаже. Ранее, для соответствия бизнес-классу не допускалось размещение на этаже более 8 квартир, теперь – не более 10. В премиум-классе количество допускаемого количества лотов на этаже увеличилось с 6 до 8.
Кроме того, в классификации в сторону уменьшения был пересмотрен коэффициент обеспеченности жилого комплекса машиноместами. Это изменение было необходимым в связи с концепцией проектирования Москвы «15-минутный город» и для снижения углеродного следа. Крупные проекты все чаще сталкиваются с нехваткой площадей под паркинг и трудностями с его проектированием, обусловленными локацией ЖК. Ранее в бизнес-классе коэффициент был выше показателя 0,5, в настоящее время допускается до 0,5. Для соответствия классу «премиум» было необходимо обладать коэффициентом обеспеченности от 1, в настоящее время – от 0,5. В элит-классе теперь достаточно превышать коэффициент 1 – ранее необходимо было обладать не менее 2 местами в паркинге на 1 лот.
Потребители стали гораздо внимательнее и требовательнее относиться к качеству выполнения работ и наполнению проектов для создания комфортного пространства, что привело к добавлению ряда факультативных критериев, которые могут повысить класс проекта. Среди них: расположение в рекреационно-экологически чистой зоне – у парка, леса или водоема, реализация в рамках проекта различных сервисов (бассейн, спа-зоны, тренажерный зал, общественные пространства, террасы).
Директор по развитию бизнеса департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers Анна Мурмуридис отметила, что разработанная методология, хотя и применяется прежде всего для новостроек Москвы, может быть адаптирована и для других городов и регионов России, способствуя улучшению качества проектов по всей стране.
«В столице, безусловно, мы учитывали градостроительные ограничения, в связи с которыми убрали параметр минимальной площади лотов в проекте и расширили локационные критерии. Кроме того, акцент сделан на более четкой методологии определения класса, а также на углубленном анализе продукта и качества проектов», — добавила она.
Директор департамента исследований Nikoliers Людмила Герлиц отметила, рабочей группой экспертов проделана глубинная работа по созданию новых нормативных показателей для определения классов столичных ЖК, проведен стресс-тест более чем на 30 проектах, по итогу которого ряд корпусов или даже очередей проектов перешли в другой класс.
«Впереди нас ждет анализ проектной документации по всем строящимся московским проектам для полной реклассификации, что может дать некоторое отклонение динамики цен по каждому классу в наших отчетах», — уточнила она.
Специалисты рассказали, что среди ключевых изменений в рамках данной классификации: площадь, количество лотов на этаже, коэффициент обеспеченности машиноместами, инженерно-технические характеристики проектов. Кроме того, эксперты внесли ряд важных факультативных критериев, которые необходимо учитывать в современных реалиях столичного рынка недвижимости при определении класса проекта.
Среди выделяемых классов, как и прежде, присутствуют «комфорт», «бизнес», «премиум» и «элит». Для точности присвоения класса используется 15 критериев, из которых 10 являются обязательными, 5 – факультативными. Из перечня обязательных критериев допускается не более двух нарушений и одного замещения обязательных пунктов факультативными. Важно отметить, что допускается не более двух нарушений и одного замещения обязательных пунктов факультативными. Несоответствие одному обязательному критерию может замещаться тремя факультативными из пунктов.
Эксперты отметили, что в рамках тренда на уменьшение средней площади проектируемого лота были пересмотрены требования к средней площади лота в классах «комфорт», «бизнес» и «премиум». Так, если ранее диапазон средней площади комфорт-класса варьировался от 40 до 60 кв. метров, то в настоящее время может составлять до 50 кв. метров. В бизнес-классе ранее предъявлялись требования от 60 до 80 кв. метров, в настоящее время от 50 до 70 кв. метров. В классе «премиум» по прежнему классификатору требования среднего запроектированного лота должны были соответствовать диапазону от 80 до 100 кв. метров, в настоящее время – от 70 до 100 кв. метров.
Также был пересмотрен критерий количества лотов на этаже. Ранее, для соответствия бизнес-классу не допускалось размещение на этаже более 8 квартир, теперь – не более 10. В премиум-классе количество допускаемого количества лотов на этаже увеличилось с 6 до 8.
Кроме того, в классификации в сторону уменьшения был пересмотрен коэффициент обеспеченности жилого комплекса машиноместами. Это изменение было необходимым в связи с концепцией проектирования Москвы «15-минутный город» и для снижения углеродного следа. Крупные проекты все чаще сталкиваются с нехваткой площадей под паркинг и трудностями с его проектированием, обусловленными локацией ЖК. Ранее в бизнес-классе коэффициент был выше показателя 0,5, в настоящее время допускается до 0,5. Для соответствия классу «премиум» было необходимо обладать коэффициентом обеспеченности от 1, в настоящее время – от 0,5. В элит-классе теперь достаточно превышать коэффициент 1 – ранее необходимо было обладать не менее 2 местами в паркинге на 1 лот.
Потребители стали гораздо внимательнее и требовательнее относиться к качеству выполнения работ и наполнению проектов для создания комфортного пространства, что привело к добавлению ряда факультативных критериев, которые могут повысить класс проекта. Среди них: расположение в рекреационно-экологически чистой зоне – у парка, леса или водоема, реализация в рамках проекта различных сервисов (бассейн, спа-зоны, тренажерный зал, общественные пространства, террасы).
Директор по развитию бизнеса департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers Анна Мурмуридис отметила, что разработанная методология, хотя и применяется прежде всего для новостроек Москвы, может быть адаптирована и для других городов и регионов России, способствуя улучшению качества проектов по всей стране.
«В столице, безусловно, мы учитывали градостроительные ограничения, в связи с которыми убрали параметр минимальной площади лотов в проекте и расширили локационные критерии. Кроме того, акцент сделан на более четкой методологии определения класса, а также на углубленном анализе продукта и качества проектов», — добавила она.
Директор департамента исследований Nikoliers Людмила Герлиц отметила, рабочей группой экспертов проделана глубинная работа по созданию новых нормативных показателей для определения классов столичных ЖК, проведен стресс-тест более чем на 30 проектах, по итогу которого ряд корпусов или даже очередей проектов перешли в другой класс.
«Впереди нас ждет анализ проектной документации по всем строящимся московским проектам для полной реклассификации, что может дать некоторое отклонение динамики цен по каждому классу в наших отчетах», — уточнила она.
Авторы: СГ-Онлайн