Доступность сейчас в цене: рынок жилья стремится достичь состояния устойчивости

На состоявшемся в Фонде «Институт экономики города» (ИЭГ) заседании дискуссионного клуба эксперты обсудили уровень доступности жилья в городах, городских агломерациях и регионах России. С основным докладом по этой теме выступила вице-президент ИЭГ Татьяна Полиди, представившая результаты недавнего исследования.

Она напомнила, что, согласно применяемой ИЭГ методологии, оценка доступности жилья в первую очередь проводится в отношении локальных рынков жилья, географические границы которых определяются границами муниципальных образований или агломераций. При этом при обсчете используется коэффициент доступности жилья (КДЖ), определяющий, за сколько лет условная семья из трех человек со среднедушевыми доходами сможет накопить средства (при условии направления на это всех их сбережений) для покупки стандартной квартиры площадью 54 кв. метра, исходя из средней цены квадратного метра общей площади в России или в отдельном субъекте.

Основываясь на этих значениях, исследователи выделили четыре типа регионов. Регионами, где жилье доступно, они посчитали те, где квартиру семья сможет купить меньше, чем за три года, а регионами, где жилье существенно недоступно — те, где это займет более пяти лет. Соответственно, промежуточные два значения КДЖ (от 3 до 4 и от 4 до 5 лет) наблюдаются в регионах, где жилье не очень доступно и доступ к нему серьезно осложнен.

Как рассказала Татьяна Полиди, в прошлом и позапрошлом годах жилье стало более доступным для населения, и по итогам 2024 года значение КДЖ в целом по России снизилось до 3,3, то есть доступность жилья выросла на 6,7% по сравнению с 2023-м, вернувшись к уровню 2020 года. «Снижение значения КДЖ за последние два года связано с замедлением темпов роста цен на жилье в среднем по России по сравнению с 2022 годом на фоне ускорения роста среднедушевых денежных доходов населения по России в целом», — пояснила эксперт.

Не менее важен и другой показатель — доля семей (ДС), имеющих возможность приобрести квартиру площадью 54 кв. метра с помощью собственных и заемных средств. Его использование позволяет учесть не только цены на жилье и доходы населения, но и условия ипотечного кредитования. Согласно полученным данным, в 2024 году рост фундаментальной доступности жилья в России сопровождался повышением показателя ДС, который достиг 58,7%, даже превысив уровень 2020 года. Правда, следует уточнить, что уже во второй половине прошлого года в связи с отменой льготной ипотеки тренд изменился и на первичном рынке жилья значение показателя снизилось до 57,9%.

Наконец, в исследовании был использован третий показатель — индекс доступности приобретения жилья (ИДПЖ), отражающий соотношение доходов домохозяйства со среднедушевыми доходами с доходами, необходимыми для приобретения стандартной квартиры площадью 54 кв. метра с помощью ипотечного кредита, исходя из средневзвешенных процентной ставки, срока кредита и доли первоначального взноса в 30%. Интерпретация значений данного показателя весьма проста: при ИДПЖ, равном 100%, ипотечный кредит доступен семьям со средними доходами и выше. Повышение значения данного показателя свидетельствует о росте доступности приобретения жилья с помощью ипотечного кредита, а снижение — о снижении такой доступности.

Печальный факт состоит в том, что, если оценивать значения показателей ДС и ИДПЖ в 2024 году только в части доступности приобретения жилья с помощью рыночной ипотеки (без учета льготных программ), то по сравнению с 2020-м, когда доля рыночной ипотеки составляла 70%, доступность снизилась более чем существенно. Так, показатель ДС упал с 54% до 22%, а показатель ИДПЖ — с 131% до 71%. Таким образом, рост доступности ипотеки для граждан, имеющих доступ к соответствующим льготным программам, сопровождался снижением доступности ипотеки для остального населения.

По словам директора подразделения «Разработка новых продуктов и методологии» Аналитического центра «ДОМ.РФ» Андрея Туманова, исследование подтверждает, что рынок жилья в последние годы сегментировался: «С одной стороны, есть те, кто может приобретать жилье без ипотеки за счет собственных средств. С другой, рынок ипотечного кредитования, который делится на льготные программы по фиксированным ставкам и рыночную ипотеку, доступность которой остается крайне ограниченной».

Что касается картины в региональном разрезе, то в 52 субъектах доступность жилья в прошлом году по сравнению с позапрошлым по всем трем показателям увеличилась, а в семи — снизилась. При этом значение коэффициента доступности жилья в медианной агломерации среди 17 крупнейших городских агломераций выросло с 3,7 в 2023 году до 3,8 в 2024-м. Таким образом, фундаментальная доступность жилья снизилась, оставаясь на уровне максимальных значений 2022-2023 годов.

Как отмечает Татьяна Полиди, в 2024 году ни в одной агломерации не фиксировался индекс на уровне «жилье доступно». Далее, индекс категории «жилье не очень доступно» отмечался в 10 агломерациях, тогда как ИДПЖ уровня «приобретение жилья серьезно осложнено» характерен для семи агломераций (Волгоградской, Казанской, Красноярской, Московской, Санкт-Петербургской, Саратовской, Уфимской).

По словам главного советника губернатора Нижегородской области Марины Раковой, в этом городе доступность жилья по квартире площадью 54 кв. метра в центральной и срединной части города, по расчетам местных специалистов, вырастет с 3,8 до 9,9 лет при условии, что двое взрослых ежемесячно будут откладывать по 120 тыс. рублей.

Она также выразила обеспокоенность тем, что доля нераспроданных остатков жилья на первичном рынке уже достигла 62%, что создает серьезные вызовы для строительного сектора. «Сейчас важно озаботиться осмысленными и глубокими исследованиями рынка и спроса, меняющейся ментальностью людей, нацеленных на покупку жилья, чтобы меры по улучшению ситуации действительно стали эффективными», — подчеркнула Марина Ракова.

Конечно, все познается в сравнении. Например, в Нью-Йорке в 2023 году КДЖ увеличился до 7,0, в Лондоне — до 8,1, в Гонконге он и вовсе составил 16,7. И в целом, если сопоставить полученные оценки КДЖ по российским и зарубежным крупнейшим агломерациям, то можно сделать вывод о сохранении более высокой доступности стандартного для России жилья (54 кв. метра общей площади на семью из трех человек) по сравнению с зарубежными рынками. Правда, в развитых странах сами стандарты усредненного жилья выше.

В целом же исследователи ИЭГ делают вывод, что фактически рост доходов населения за 2023-2024 годы (в среднем по России — на 39%) компенсировал рост цен на жилье в этот период (в среднем по России — на 18%). «В настоящее время наиболее активные рынки жилья в стране переживают переход в новое, более эффективное равновесие по отношению к доходам населения. Важно обеспечить устойчивость такого нового равновесия и не допустить очередного витка ускоренного роста цен на жилье по отношению к росту доходов граждан», — заключила Татьяна Полиди.