Дорогое — значит, хорошее? В Госдуме обсудили цены на жилье

Презентация вновь прошла в формате круглого стола, за которым эксперты обсудили вопросы ценообразования в жилищной сфере: причины роста стоимости квадратных метров, соотношение динамики роста цен на жилье и на отдельные строительные материалы, текущее состояние и перспективы развития строительного рынка РФ.

В заседании приняли участие представители Минстроя России, Минпромторга России, Минэкономразвития России, Национального объединения строителей (НОСТРОЙ), региональных министерств и ведомств.

Почему дорожает жилье?

Открывший работу круглого стола зампред Комитета Госдумы по экономической политике Артём Кирьянов напомнил, что, как и в мае, позиция комитета остается неизменной: то, что рост цен на жилье полностью коррелируется с ростом стоимости стройматериалов, — миф. «Проведено большое исследование, и мы видим, что высокая динамика роста цен на новостройки не связана с ростом цен на строительные материалы. При этом доля затрат, не связанных со стоимостью стройматериалов, увеличилась до 54%. Это земля, различные платежи, банковские процедуры», — отметил депутат.

Исполнительный директор «СМ ПРО» Евгений Высоцкий напомнил, что со времени презентации исследования в мае прошло более полугода, за которые не было получено ни одного критического замечания, что подтверждает обоснованность полученных результатов исследования, использованных методологии и источников информации.

«Ни три, ни два года назад, ни сегодня производители строительных материалов и цены на стройматериалы не являются драйвером роста стоимости квадратного метра на первичном рынке жилья, и в 2025 году не будут являться таковыми», — отметил Евгений Высоцкий. Гораздо большее влияние оказывают другие факторы. Как сообщил спикер, «чтобы это были не фрагментарные высказывания, а системные данные, внесено предложение включить эти показатели в регулярный мониторинг Федеральной службы государственной статистики».

Говоря о росте стоимости жилья, вице-президент НОСТРОЙ Антон Мороз отметил, что у этого показателя есть и положительные стороны: он может восприниматься как индикатор стабильности и развития экономики. «Когда цены на недвижимость растут, это часто свидетельствует о повышении доверия инвесторов к рынку, улучшении макроэкономических условий и росте спроса на жилье, — отметил Антон Мороз. — Способствует рост цен на конечный продукт и стабильности внутри отрасли. Что касается повышения стоимости работ и влияния на этот показатель увеличения стоимости стройматериалов, то это лишь небольшая часть в общей картине». Сегодня, по его словам, ценообразование в отрасли обусловлено изменением экономической обстановки в стране, а также повышением ключевой ставки. «Если смотреть более точечно, то стоимость многоквартирных домов складывается из трех основных показателей: строительная себестоимость, стоимость присоединения объекта к сетям инженерного обеспечения и стоимость приобретения прав на земельный участок. В первую очередь, для реального снижения цен на жилье необходимо снижать саму себестоимость строительства», — подчеркнул Антон Мороз.

При этом вице-президент НОСТРОЙ отметил, что за неполные 11 месяцев текущего года, по данным мониторинга нацобъединения, произошел существенный рост цен на песок (+22%), раствор (+20%), плиты перекрытия (+17%), доску обрезную (+17%), битум, щебень, смеси асфальтобетонные, бетон, блоки из ячеистых бетонов (+14%). Производители обосновывают удорожание своей продукции увеличением цен на сырье, энергоносители, ростом заработной платы, изменениями в налоговом законодательстве, удорожанием логистики.

В этой ситуации больше всего страдают строительные компании, занимающиеся возведением объектов капстроительства, финансируемых из бюджета: если при коммерческом строительстве рост стоимости перекладывается на конечного потребителя путем повышения цены квадратного метра, то при возведении инфраструктурных объектов удорожание ресурсов «однозначно увеличивает затраты застройщиков, то есть такие затраты «съедают» их прибыль, за счет которой они развиваются. Таким образом, при росте цен на стройматериалы при работах на объектах, финансируемых из бюджета, строители покрывают свои дополнительные затраты, связанные с ростом цен на стройресурсы, из своей прибыли», — объяснил Антон Мороз. Кроме того, отметил он, в НОСТРОЙ проанализировали, как растет цена на строительные материалы относительно официальной фактической инфляции (по данным Росстата). Результат показал, что процент роста цен на отдельные материалы существенно превышает фактическую инфляцию, которая участвует в расчетах начальной максимальной цены контракта на строительно-монтажные виды работ.

Куда расти?

Одним из перспективных для роста сегментов рынка является ИЖС. Но пока малоэтажное строительство связано с определенными проблемами развития инфраструктуры. «Построить детский сад, школу, провести дорогу для коттеджного поселка или объектов ИЖС — гораздо более сложная процедура, нежели для многоквартирного жилого дома», — напомнил Антон Мороз. Одной из главных гарантий роста строительного рынка, по словам вице-президента НОСТРОЙ, является продолжение крупных государственных программ, направленных на развитие инфраструктуры: модернизация транспорта, трасс, портов, железных дорог, строительство социальных объектов, в том числе возведение доступного жилья в рамках федерального проекта «Жилье».

«С развитием новых технологий и программ, а также с повышением интереса к устойчивому строительству рынок имеет перспективы для роста. Для реализации этого потенциала необходимы стабильные инвестиции, эффективность регулирования и кадровая поддержка», — отметил Антон Мороз. Оптимизм поддерживает и статистика. По данным Росстата, которые привел Антон Мороз, руководители 66% строительных организаций оценили экономическую ситуацию в отрасли как удовлетворительную, 9% — как неудовлетворительную, 14% — как благоприятную, еще 11% не имеют однозначного мнения. В IV квартале 2024 года 68% руководителей строительных организаций не ожидают ее изменения, еще 17% респондентов считают, что экономическая ситуация улучшится, 6% — что ухудшится, а 9% воздержались от ответа.

Вице-президент Российского союза строителей, координатор НОСТРОЙ и НОПРИЗ по СФО Максим Федорченко напомнил, что сегодня основное влияние на рынок жилья оказывает отмена льготной ипотеки, и ситуация выглядит тревожно. По его словам, жилье стало недоступно для граждан, не участвующих в льготных дальневосточных, сельских программах или семейной ипотеке. «Если в мае мы говорили, что ставка ориентировочно должна вырасти при отмене льготной ипотеки до 20%, то сейчас видим, что банки уже дают ставку 30%. Я думаю, что надо предостерегать граждан от того, чтобы они брали ипотеку, потому что появившиеся схемы «субсидирования от застройщиков», «рассрочки от банков» заманивают граждан. В результате мы получим потенциальных банкротов и обманутых дольщиков!» — предупредил Максим Федорченко.

При существующей рыночной ставке, по его словам, прогнозы на будущее не слишком утешительные: «Сегодня мы видим хорошие цифры сдачи жилья, но в сентябре прошлого года было продано 7 млн кв. метров новостроек, в сентябре этого года — 2 млн кв. метров. Падение продаж составило более двух третей по всем регионам».

В ожидании системных мер

Возвращаясь к теме круглого стола — росту цен на жилье, — Максим Федорченко отметил, что упасть они не могут по очевидной причине: минимальные цены заложены в финансовых планах, согласованных с банками при выдаче проектного финансирования. «Банк, естественно, запрещает продавать дешевле, и это хорошо. Страшно подумать, что было бы, если бы некоторые недобросовестные застройщики продавали сейчас по старой схеме, без проектного финансирования. Мы это видели в 2014 году, когда некоторые компании для того, чтобы хоть что-то продать, резко снижали цены. Это породило обманутых дольщиков в огромном количестве. Но серьезное падение цен на жилье наверняка вызвало бы ипотечный, а возможно, и банковский кризис», — отметил Максим Федорченко.

Не может падать и себестоимость, несмотря на то, что на текущий момент действительно почти прекратился рост цен на строительные материалы. Но, подчеркнул Максим Федорченко, за этот год существенно выросла стоимость рабочих ресурсов. Есть и другие причины — увеличение налоговой нагрузки, дополнительные обязательства по строительству социальных объектов, которые возлагаются на застройщиков.

По мнению координатора НОСТРОЙ, в перспективе придется говорить о возобновлении целевой поддержки спроса. По его словам, правительство, Минстрой активно работают над тем, чтобы помочь застройщикам, снижаются административные барьеры, предлагаются довольно простые схемы входа в проекты. «Это очень важная и необходимая работа. Но при отсутствии платежеспособного сброса, кому будут нужны наши строительные материалы, наше жилье?» — сказал Максим Федорченко.

По его мнению, необходимо комплексно решать эти задачи, поддерживая баланс спроса и предложения, не допуская перекосов, «потому что этот перекос в любую сторону сразу вызывает негативные экономические последствия».