Домастрой: эксперты «СГ» оценили перспективы российского рынка частного жилья

Константин ПОРОЦКИЙ, председатель комитета Российского союза строителей по малоэтажному строительству, управляющий партнер группы компаний (ГК) «Омакульма»:

«В 2022 году задан новый тренд развития рынка ИЖС на многие годы вперед: с 1 марта вступил в силу Федеральный закон №476-ФЗ, распространивший на застройщиков малоэтажных жилых комплексов нормы «долевого 214-ФЗ». Очевидно, что существующий рынок строительных подрядов в сегменте будет замещен (хотя и не полностью, конечно) индустриальным домостроением и комплексной застройкой. Но самое главное — подрядчики имеют возможность получить статус и права застройщиков с доступом ко всем инструментам современного рынка долевого участия в строительстве.

Проектное финансирование, жилищное кредитование, давно работающие в сегменте МКД, позволят сделать ИЖС более доступным для покупателей.

Однако для этого, на наш взгляд, все же необходимо снизить требования ЦБ РФ по объему резервирования и риск-весу средств при ипотечном кредитовании и проектном финансировании малоэтажных жилых комплексов (МЖК) коммерческими банками. Это позволит выровнять с новостройками условия займов и затрат на инженерную инфраструктуру для МЖК. Следует также рассмотреть возможность субсидирования таких объектов.

Необходимо, на мой взгляд, ввести институт Единого федерального технического заказчика. Для этого можно использовать «Стандарт проектного финансирования застройщиков», разработанный финансовым институтом развития в жилищной сфере «ДОМ.РФ». В качестве такого техзаказчика мог бы выступить ведомственный «Единый заказчик в сфере строительства».

Надеюсь, что в национальный проект «Жилье и городская среда» будет включен специальный раздел по МЖК для учета специфики организации их строительства и финансирования. Речь идет и об определении ключевых региональных показателей эффективности по объему ввода жилья».

Владислав ПРЕОБРАЖЕНСКИЙ, исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы:

«Для ИЖС, в отличие от МКД, казалось бы, нет проблем с земельными участками. Земли много, строить можно без ограничений, но все не так просто. Частное домостроение требует коммуникаций, ресурсов в виде электричества, газа, воды, а по-хорошему — коммуникаций городского типа. Необходимость распределять поставки ресурсов по большой площади приводит к удорожанию как самого ресурса, так и стоимости обслуживания. Поэтому массовое новое строительство ИЖС, по моему мнению, возможно тогда, когда решен вопрос инженерного освоения участков.

Меньшей по значимости проблемой выглядит транспортная доступность участков ИЖС. Правда, далеко не всегда. Зачастую в регионах используются грунтовые дороги. Для масштабного освоения территорий данный подход не приемлем, но и решить его в рамках одного, пусть и большого проекта, может оказаться не по силам девелоперу. В дальнейшем, когда дома будут заселены, необходимо организовать транспортное сообщение до ближайших населенных пунктов и их инфраструктуры.

Аналогичные проблемы существуют и для малоэтажного загородного строительства, включая таунхаусы. У всех этих объектов есть предел роста, связанный с пропускной способностью транспортных магистралей, так как жителям банально надо где-то работать. Не стоит полагаться на удаленную работу: она подходит далеко не всем отраслям и специальностям. Во всем нужен баланс!

Что касается технологий, то основу спроса составляют простые и наименее затратные способы возведения жилья. В лучшем случае, можно говорить о прогрессе в области экологически чистых материалов, да и то, когда речь не идет о переплате по данному фактору. Деревянные строения хоть и вызывают опасение по поводу пожароопасности, но всегда будут иметь не менее 10% спроса. Много поклонников у кирпича, бетона и т. д. Все будет востребовано.

Качественной технологией, практически не используемой по разным причинам в области ИЖС, является строительство из газобетонных блоков (не путать с пенобетоном). Это энергоемкая технология, но энергия у нас недорогая. При этом продукт экологически чистый, позволяет строить без создания силового каркаса строения до трех этажей, имеет массу достоинств, в частности, возможность быстрого монтажа и т. д. Правда, в силу санкционного давления на нашу экономику экспорт производственного оборудования для данной технологии крайне затруднен».

Дмитрий ЗУБОВ, руководитель Департамента развития малоэтажного строительства при Всероссийском центре национальной строительной политики, директор компании «СиЭлТи РУС»:

«Развитие этого рынка является одной из наиболее перспективных форм решения ключевой социально-экономической задачи, стоящей перед государством, — обеспечения граждан доступным, комфортным и экологически чистым жильем. Доля продаж «малоэтажки» в общем объеме российского рынка недвижимости увеличивается на протяжении последних нескольких лет. Это неудивительно: согласно официальной статистике, 67% россиян хотят жить на своей земле.

Частное домостроение имеет, конечно, и свои минусы. Один из них заключается в том, что не проработан инструментарий территориального планирования зон, предназначенных под индивидуальную и жилую застройку. Кроме того, существует еще ряд проблем: отсутствие инженерной инфраструктуры, трудности при выборе участка под застройку (если строить рядом с городом, не избежать пробок, а если далеко, то возникают трудности с рабочими местами).

Неопределенность прошлого года не обошла стороной этот сегмент: он пережил свои взлеты и падения. Кто-то отложил покупку дома до лучших времен, кто-то заключил сделку, но урезал бюджет, а кто-то решился строить дом с нуля. Вместе с тем, в текущих экономических реалиях — как и в любой кризисный период — открываются новые возможности. Конкретно в сегменте малоэтажного строительства появляются перспективные активы для инвестирования и развития новых технологий застройки.

Уверен, что запрет экспорта пиломатериалов положительно повлияет на стабилизацию цен. Наше сырье должно оставаться в нашей стране. Больно было смотреть на бесконечные составы леса, уходящие за границу. Развитие ИЖС приведет к росту производств глубокой переработки древесины.

Также сегодня особенно радует, что на первое место выходят экологичное строительство, энергосбережение, комплексная безопасность при строительстве и эксплуатации зданий, а также снижение себестоимости квадратного метра жилья при повышенном уровне комфорта».

Олег ГУЛЕВАТЫЙ, президент ГК G3 Group:

«Нынешняя ситуация в сегменте сопоставима с общими тенденциями на рынке недвижимости. В первую очередь это касается спроса, который заметно снизился. В то же время покупатели стали чаще интересоваться жильем меньшей площади по более доступной цене, обращать внимание на инфраструктуру, качество строительства и на то, кто будут их будущие соседи.

Несмотря на сильную волатильность рынка в 2022 году, ряд крупных девелоперов (ФСК, «Самолет», «Инград» и другие) анонсировали свои новые проекты МЖК. По данным информационной системы «Домклик», сейчас продажи уже идут в 18 подмосковных МЖК от застройщиков. А за год в регионе, по информации областного Главгосстройнадзора, завершено возведение 114 таких объектов. Эти цифры подтверждают, что малоэтажное строительство было и остается камерным, но интересным и перспективным форматом недвижимости, так как позволяет сочетать преимущества жизни за городом с привычным для жителя мегаполиса набором обязательных опций (социальная инфраструктура, стрит-ретейл, спортивные, досуговые и развлекательные центры).

Однако для стройбизнеса важны льготы, субсидии и доступное кредитование. Без этого сейчас очень сложно реализовать любой девелоперский проект, особенно МЖК из-за его низкой маржинальности в целом. Стоимость квадратного метра в малоэтажном проекте не может быть низкой, так как при высоких затратах на инженерные коммуникации на выходе мы получаем меньшее количество продаваемых лотов.

Тем не менее, поддерживая на всех уровнях проекты с минимальной плотностью застройки, социальной и рекреационной инфраструктурой, мы инвестируем в самое важное — человеческий капитал и новый уровень комфортной и современной жизни».