Реконструкция «хрущевок» может стать дополнением к программе реновации
В ближайшие десятилетия Москва намерена значительно обновить жилой фонд и изменить облик городских пространств. Программа реновации даст возможность переехать в новые квартиры сотням тысяч жителей «хрущевок». Однако, как известно, далеко не все дома первого периода индустриального домостроения будут снесены. В программу реновации попали немногим более 4 тыс. домов, тогда как всего их в городе на сегодняшний день свыше 8 тыс. Означает ли это, что здания, не включенные в программу сноса, обречены просто ветшать без всякой перспективы на обновление? Нет, это не так. Программа реновации вновь привлекла внимание специалистов и простых москвичей к идее реконструкции существующих зданий с надстройкой. Такая реконструкция позволяет жильцам обновить дом, получить дополнительные метры и сохранить при этом привычное место жительства.
Вот уже на протяжении нескольких лет в Москве действует программа реконструкции пятиэтажных домов с надстройкой дополнительных этажей. Для того чтобы начать надстройку дома, жильцам необходимо создать товарищество собственников жилья (ТСЖ), получить одобрение проекта у двух третей жильцов (как и в случае с реновацией), а затем пройти все градостроительные процедуры в качестве застройщика.
Однако прежде чем начать все эти процедуры, необходимо убедиться, нет ли градостроительных ограничений для дома, планируемого к реконструкции. Для этого надо оформить заявку в Москомархитектуру. Специалисты комитета, рассмотрев ее с учетом принятых Правил землепользования и застройки (ПЗЗ), выдадут заключение о возможности реконструкции или откажут в ней.
При рассмотрении заявки также будет проанализирована и градостроительная ситуация в районе в целом, ведь необходимо понять, будет ли обновленное здание соответствовать нормам, в том числе по обеспеченности социальными объектами.
В Департаменте градостроительной политики Москвы, который курирует эту программу, разработаны основные критерии жилых домов, которые можно реконструировать. Это должен быть кирпичный или блочный дом не выше пяти этажей, имеющий износ не более 50%. К участию в проекте допускаются дома, построенные с 1950 по 1965 годы включительно. Есть еще и целый ряд технических ограничений, который надо будет уточнять в департаменте.
Важно понимать, что в программу может попасть только крепкий дом, а не ветхая пятиэтажка, ведь в ходе реконструкции дом предполагается надстроить. А для этого необходимо, чтобы несущие конструкции находились в хорошем состоянии. Именно для этого еще на этапе подачи заявки в Москомархитектуру жильцам надо провести обследования дома и консультации с экспертами. В качестве эксперта может выступить один из существующих исследовательских институтов. На основании этого будет сделан вывод о возможности реконструкции или невозможности надстройки. Все обследования и согласования жильцы будут проводить за свой счет. Сами жильцы будут выполнять функции заказчика, инвестора и застройщика. Как видно, дело это — достаточно сложное и хлопотное, поэтому в ближайшее время реконструкция с надстройкой вряд ли станет серьезной альтернативой сносу, но в качестве дополнения к программе реновации ее можно рассматривать.
На сегодняшний день в городе уже реализован пилотный проект такой реконструкции: кирпичный четырехэтажный дом 1956 года постройки на улице Мишина в Савеловском районе стал восьмиэтажным, а его площадь увеличилась почти на 2,2 тыс. «квадратов». Жители дома стали собственниками тридцати дополнительных квартир («СГ» подробно писала об этом проекте). Как рассказал руководитель Департамента градостроительной политики Москвы Сергей Левкин, в Москве всего порядка сорока домов, где возможна реконструкция с надстройкой. Однако договориться между собой смогли жители только пяти домов, из них ТСЖ создали два. Это дома на бульваре Матроса Железняка, д. 11, и Измайловский проезд, д. 26, корп. 1. Собственники уже получили проект градостроительного плана земельного участка и архитектурно-градостроительное решение.
Цитата в тему
РУКОВОДИТЕЛЬ ДЕПАРТАМЕНТА ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЙ ПОЛИТИКИ МОСКВЫ СЕРГЕЙ ЛЕВКИН: «Я убежден, что этот проект не сможет стать альтернативой программе реновации, и на это есть целый ряд причин. В силу градостроительных, организационных и технических ограничений до проекта могут быть допущены единичные дома. К тому же здания должны быть крепкими, а в программу реновации попали дома со значительным износом»