«Партнер-Строй»
Как развивать малоэтажное строительство жилья в России
Почти 40% российских семей стали рассматривать индивидуальное жилье как более предпочтительное для проживания, что привело к активизации девелоперов в сфере загородного строительства. Как развивать сегмент рынка индивидуального жилищного строительства (ИЖС) «Стройгазете» рассказал директор по управлению девелопментом компании «Партнер-Строй» Денис Бадиков.
Специфика рынка малоэтажного жилищного строительства в России сильно ограничивает потенциал его развития: он более сложный и дорогой для банковского кредитования и страхования из-за отсутствия регламентируемых стандартов, норм и требований. И еще один фактор, который влияет на медленный темп развития малоэтажного строительства – невысокий процент игроков рынка идет в комплексное освоение территории и думает о повышении уровня качества жизни. Комплексное развитие не заключается только в возведении домов, это еще и другие вопросы: продумать коммуникации, коммерческие пространства, социальные объекты. Как ни просто это звучит - нужно думать о людях, о том, чтобы создавать комфортные условия для их жизни и развития, причем, учитывать и возрастные характеристики.
У нас в Тюмени, например, интерес к покупке ИЖС выше у более старшей аудитории 55+ и людей в возрасте 25-34 лет – примерно 27,5% на каждый возраст. При выходе на новый рынок в Екатеринбург мы столкнулись с тем, что здесь аудитория, заинтересованная в покупке такого же продукта, стала более молодой – самый высокий процент (почти 39% опрошенных) у людей в возрасте 25-34 лет, а далее с 30% следует аудитория в возрасте 35-44 лет.
По данным нашего исследования, с 2014 года ежегодный объем ввода жилья в нашей стране составляет примерно 75-85 млн кв. метров, из которых более 40 млн кв. метров приходится на многоквартирное жилье и еще примерно столько же на ИЖС. Почти 45% от общего объема ИЖС (примерно 15 млн кв. метров) вводится в городах и поселках городского типа.
Существуют и сложности с банковской системой. Они вызваны отсутствием системного финансирования. Каждый проект, особенно ИЖС, приходится реализовывать, преодолевая огромные трудности, или же строить без привлечения финансирования, за счет собственных средств, т.к. нет инструментов. Ключевая ставка в 7% от Центробанка – это остановка развития всех отраслей, она влияет на инфляцию, что в свою очередь связано с развитием экономики и страны, и, в частности, строительной отрасли. Повышение ставки, – как инструмент управления инфляцией и снижения перегрева рынка не работает. Ставка практически не влияет на инфляцию, а вот развитие страны и отраслей, приобретение нового жилья, через повышение ключевой ставки – очень сильно тормозит. Для решения этого вопроса необходимо разрабатывать программы банковского финансирования строительства объектов ИЖС, что позволит увеличить объемы строительства системными застройщиками, это приведет к росту не менее чем на 30%.
Кроме того, в РФ нет нормативов для малоэтажной застройки, только для многоэтажного строительства – в стране выгодно строить ввысь, а не в ширь. Стоимость инженерных сетей при малоэтажном строительстве значительно выше на квадратный метр, что накладывает существенные ограничения на развитие.
Утерян опыт проектирования малоэтажных объектов, все проектировщики подходят к процессу со стороны многоэтажного строительства, где все нормы с существенным запасом (около 15%). Мировой и европейский опыты в малоэтажном строительстве не учитываются в текущем регулировании, по сути, необходимо создать нормативную базу «с нуля». По примеру того, как КБ «Стрелка» создала градостроительные нормативы с учетом мирового опыта. Такую же задачу надо решить в малоэтажном строительстве, так как современных нормативов не существует.
Что поможет изменить рынок ИЖС?
Чтобы изменить ситуацию к лучшему, правительство намерено выделить бюджетные средства (на уровне 130 млрд рублей) на поддержку и системное развитие рынка малоэтажного жилищного строительства, благодаря чему объемы строительства в стране могут вырасти к 2024 году более чем на 20 млн кв. метров жилья.
Необходимо разработать градостроительные нормативы для всех видов строительства, что приведет к более упорядоченной, регулируемой и системной работе, а это снизит себестоимость и увеличит доступность малоэтажных объектов. Нормативы должны быть актуальными и обновляться с определенной периодичностью. Техническое регулирование с учетом особенностей малоэтажного строительства и новых материалов приведет к снижению себестоимости на 10-20%.
Если не оказывать каких-либо финансовых и нормативных изменений, рынок также продолжит свое развитие, но неравномерно: в Костромской области, Ямало-Ненецком АО, Челябинской и Ростовской областях ИЖС может исчезнуть как класс, в Новосибирской, Калужской, Иркутской, Тюменской и Владимирской областях несбалансированное развитие сегмента будет поддерживаться застройщиком, в Москве и Ленинградской области будет присутствовать повышенный спрос на ИЖС, но есть риски, что он будет сопровождаться появлением обманутых дольщиков.
Если же государство выделит бюджетные средства, с большой вероятностью это может привести к развитию городов и комфортной среды, у людей появится дополнительный стимул остаться в родном городе, а это качественно изменит урбанистическую ситуацию, уменьшит поток миграции из регионов. Появятся новые системные игроки, а конкуренция будет позитивно влиять на качество застройки и количество сопутствующей инфраструктуры. Это, в первую очередь, касается Московской области, Краснодарского края, Республики Башкортостан, Ростовской области, Республики Татарстан, Белгородской, Свердловской, Липецкой, Самарской и Ленинградской областей.