Начало года на рынке новостроек «старой» Москвы оказалось спокойным, возможно, что таким будет и весь год
Важным событием начала 2017 года стали вступившие в силу с января поправки в Закон о долевом строительстве (214-ФЗ). Как мы и прогнозировали, это привело к уменьшению числа новых объектов, выводимых на рынок. В I квартале предложение на первичном рынке в «старых» границах Москвы пополнялось в основном за счет вывода новых очередей и корпусов в уже строящихся проектах.
Предложение
По итогам первых трех месяцев текущего года объем предложения на первичном рынке жилой недвижимости «старой» Москвы составил 43,1 тыс. лотов в 6371 корпусах суммарной площадью предложения 3 млн кв. метров. Доля апартаментов составляет 20,6% от общего объема предложения.
По сравнению с предыдущим кварталом объем предложения увеличился на 6%. Показатель объема предложения сохраняет устойчивую тенденцию роста в основном за счет пополнения предложения квартир (+8,5% относительно IV квартала 2016 г.). За год объем предложения увеличился на 17,5%, при этом предложение квартир увеличилось на 21,2%, а апартаментов на 5,1% относительно I квартала 2016 года.
Хотя в I квартале зафиксирован значительный объем нового предложения — порядка 275,3 тыс. кв. метров (44 корпуса). Это, тем не менее, на 5,8% ниже, чем в предшествующем квартале. Новый объем предложения на 32% состоит из объектов в сегменте «комфорт», доля бизнес-класса составляет 29%, эконом-класса — 20%, на новые объемы премиум- и элитного сегментов пришлось 10% и 9% соответственно.
В итоге наибольший объем предложения отмечается в сегментах «бизнес» и «комфорт», что связано с быстрым вымыванием предложения в массовом сегменте. В итоге на бизнес-класс приходится 41,7% от общего объема предложения. Далее идут новостройки комфорт-класса с показателем (37,2%), премиум-класса (9,3%) и эконом-класса (6,0%). Доля элитного сегмента на первичном рынке недвижимости столицы после выхода новых проектов в реализацию составила 5,8%.
Распределение объема предложения по округам заметно не изменилось — наибольшее количество новостроек выставлено на продажу в Центральном АО с долей (18,6%). Меньше всего новостроек в Зеленограде (1,3%) и Восточном АО (2,2%).
Стоит отметить, что из-за активного пополнения предложения квартир на рынке продолжает развиваться тенденция к сокращению доли предложения апартаментов — с 23% до 20,6%. Кроме того, после некоторого замедления выхода новых проектов в высоких ценовых сегментах годом ранее в I квартале 2017 года на рынок вышло сразу 5 проектов в элитном и премиум-классе.
Спрос
По итогам I квартала 2017 года суммарный реализованный спрос оказался на 31,8% ниже показателя предыдущего квартала. Уровень потенциального спроса на 7,7% ниже показателя предыдущего квартала. В динамике уровня спроса нашел свое отражение фактор сезонности. Традиционно конец года на рынке первичной недвижимости — время высокой покупательской активности. На фоне результатов октября-декабря январь-март всегда выглядят менее активно.
Цены
Средневзвешенная цена на новостройки в Москве составила по итогам I квартала 2017 года 235,9 тыс. руб./кв. метров (без учета элитного предложения). По сравнению с I кварталом 2016 года прирост составил 1,3%. В сегменте квартир в течение всего 2016 года наблюдалось планомерное увеличение средневзвешенной цены за счет роста стадии готовности масштабных проектов, по итогам года она выросла на 2,9%. В сегменте апартаментов годовой прирост составил 1,7%. По сравнению с IV кварталом 2016 года средневзвешенная цена по рынку скорректировалась в сторону снижения (-0,9%). За квартал средняя цена на квартиры выросла на 1,6%, на апартаменты снизилась на 3,3% (за счет корректировки валютных цен отдельных проектов сегмента).
Прогноз
Плавное начало года может задать вектор к постепенной активизации всех участников рынка. В 2017 году прогнозируются возможный рост ВВП и постепенное восстановление экономики, а также снижение уровня инфляции при отсутствии серьезных внешних шоков. Однако динамика показателя уровня реально располагаемых доходов граждан пока не сулит заметного роста покупательской активности. Одним из основных факторов, подпитывающих спрос, станет развитие ипотечного кредитования. Банки продолжат пересматривать процентные ставки по своим продуктам. Снижение ключевой ставки в сентябре 2016 года до 10% дало банкам возможность предлагать заемщикам конкурентоспособные условия, несмотря на прекращение субсидирования ипотеки. Год имеет все шансы стать временем стабильного спроса.
Если говорить о структуре предложения, то конкуренция между «комфортом» и «бизнесом» продолжится. Однако начало реализации анонсированной программы по сносу «хрущевок» может дать толчок развитию массового сегмента. Кроме того, в 2017 году ожидается начало активного строительства в Москве транспортно-пересадочных узлов с возведением жилой недвижимости. Показатель средневзвешенной цены вероятнее всего будет иметь разнонаправленную динамику и зависеть в основном от объема и структуры предложения на первичном рынке. Возможная корректировка цен также в значительной степени будет зависеть от волатильности курсов валют. При этом изменения показателей будут варьироваться в пределах 5-7%.
