Без дома, зато с ипотекой: в ИЖС растет число обманутых граждан

По данным Росстата, за январь-сентябрь 2025 года в России было введено в эксплуатацию 76,6 млн кв. м жилья, при этом 52,3 млн кв. м — доля индивидуального жилищного строительства. К сожалению, пока бурному росту рынка ИЖС не сопутствует его переход на цивилизованные рельсы — местами он оказывается диким и опасным для покупателей.

Строительство индивидуального жилья сегодня активно кредитуется, однако предоставление кредита вовсе не гарантирует покупателю своевременное получение объекта: эту гарантию может дать только отработанная на многоквартирном жилье схема хранения денег заказчиков на эскроу-счетах, раскрывающихся только когда объект полностью построен. При этом, как отметил недавно президент Национального объединения строителей Антон Глушков, пока доля использования эскроу-счетов в ИЖС не превышает 10%, поскольку механизм эскроу применяется лишь крупными игроками, а большинство работающих в ИЖС подрядчиков — субъекты малого бизнеса (и чисто экономически не могут вытянуть условия работы с эскроу-счетами).

Конечно, можно честно строить и без эскроу (и основная часть подрядчиков, осваивающая оставшиеся 90% денежных потоков в ИЖС, так и поступает), но есть и «уроды», бросающие тень на всю «семью», и их число, к сожалению, подрастает вслед за общим ростом ИЖС, умножая, в свою очередь, «новых обманутых дольщиков» — оставшихся без жилья покупателей индивидуальных домов.

Эта проблема легла в основу двух парламентских обращений, подготовленных заместителем председателя Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Александром Аксёненко в адрес министра строительства и ЖКХ РФ Ирека Файзуллина и председателя Счетной палаты (СП) РФ Бориса Ковальчука.

Только по официальным данным Минстроя России, число пострадавших от мошеннических действий в сфере ИЖС в стране приблизилось к 11 тысячам, а по неофициальным сведениям, которые тоже приводятся в обращениях, может достигать 20 тысяч. В 80% «проблемных» случаев для постройки индивидуальных домов гражданами привлекались деньги по льготным программам; использовались все виды ипотеки (семейная, IT, военная, арктическая и дальневосточная), материнский капитал.

Александр Аксёненко обращает внимание на тот факт, что если граждане пытались заключить подрядные договоры на строительство с компаниями, не аккредитованными банками, банки отказывали в предоставлении льготной ипотеки, предлагая взамен кредит под повышенный процент. Такое понуждение заключать договоры именно с аккредитованными компаниями, на первый взгляд, обнадеживало, свидетельствуя о надежности этих фирм, но на практике некоторые аккредитованные подрядчики, получив от банка ипотечные деньги для возведения дома, «выводили эти средства в неизвестном направлении, а строительство замораживалось».

По информации Александра Аксёненко, на данный момент в разных городах России по делам обманутых заказчиков ИЖС открыто примерно 5 тыс. уголовных дел, но горькая ирония в том, что открытие дел и признание граждан пострадавшими никак не решают их главную проблему. Как отметил парламентарий, чтобы внести первоначальный платеж, около 20% заемщиков продавали единственное жилье, рассчитывая на скорое окончание стройки; более 50% заемщиков использовали в качестве первоначального взноса материнский капитал, а строительство велось на земле, выданной в качестве господдержки многодетным семьям, и она же передавалась в качестве залога в банк. «В случае банкротства или отказа от исполнения условий ипотечного договора (даже в случае признания заемщиков потерпевшими в мошеннической схеме и ареста/суда над преступником) земельные участки, первоначальный взнос и все уже внесенные платежи останутся у банка», — констатировал Александр Аксёненко. При этом обязанность вносить платежи по злополучной ипотеке сохраняется!

Сегодня активистами формируются неофициальные реестры граждан, пострадавших от недобросовестных действий в сфере ИЖС, — такие «народные списки» появляются в Республике Татарстан, Ленинградской, Московской областях. Калининградская, Новосибирская и Свердловская области пошли дальше: в этих регионах местными минстроями по своей инициативе изданы специальные приказы о создании и порядке ведения реестров заказчиков ИЖС, чьи права были нарушены. Но пока идет только накопление соответствующей информации о гражданах, земельных участках с недостроями и предпринимателях, нарушивших свои обязательства.

По оценке профильного комитета Госдумы, проблема сегодня усугубляется отсутствием полных, выверенных официальных данных об общем количестве пострадавших, объеме денежных средств, требующихся для помощи людям. Не хватает и аналитической информации, в том числе об общей эффективности использования финансирования из федерального бюджета, выделенного на поддержку ИЖС.

Александр Аксёненко в своих обращениях предлагает СП и Минстрою РФ подключиться к решению нарастающей проблемы обманутых заказчиков ИЖС. Для начала было бы целесообразно собрать и систематизировать упомянутую аналитическую информацию в федеральном масштабе. «Все получаемые на сегодня данные не являются точными и исчерпывающими, поскольку обманутые граждане находятся в разных статусах и не могут быть посчитаны по единому алгоритму», — поясняет зампред комитета Госдумы.

С его точки зрения, нужно подготовить приказ, который поручит всем региональным министерствам строительства издать свои распорядительные акты (приказы) о создании и ведении по единой форме реестров заключивших договоры о строительстве индивидуальных жилых домов граждан, перед которыми обязательства по строительству и передаче объекта ИЖС не выполнены. Важно будет включить в эти реестры не только пострадавших, которые взяли ипотеку на строительство, но и тех, кто использовал собственные деньги.

Кроме того, депутат предлагает для комплексного решения описанной проблемы организовать межведомственную рабочую группу при Минстрое России, включив в ее состав представителей Банка России, Генпрокуратуры, Роспотребнадзора, МВД, Минфина, Минсельхоза, Минтруда РФ, финансового института развития «ДОМ.РФ», профильных комитетов Госдумы РФ и инициативных групп пострадавших. Аналогичные структуры будет полезно создать и на уровне тех регионов, где зафиксированы (или будут фиксироваться) случаи мошенничества в сфере ИЖС.