Самарская область — один из субъектов РФ, демонстрирующих положительную динамику в жилищном строительстве
В 2016 году общий объем строительных работ в Самарской области увеличился на 2,7% (в целом по стране — снизился на 4,3%) и составил 157 млрд рублей. За год в регионе было введено в эксплуатацию свыше 1,8 млн кв. метров жилья. По этому показателю Самарская область занимает 11-е место среди 85 российских регионов, на регион приходится 2,2% всех новостроек страны. Почти в полтора раза больше — около 2,6 млн «квадратов» — находится у местных строителей в работе сейчас. Половину из них планируется сдать уже в этом году. В общей сложности на начало весны в регионе силами 63 застройщиков возводилось 365 домов на 52 300 квартир.
Где и что строится
Больше всего новых домов в регионе сейчас возводится в областной столице Самаре — 144 объекта на 26 853 квартиры общей площадью 1 465 045 кв. метров (56,7% совокупной жилой площади). На «пригород» — Волжский район — приходится 578 080 «квадратов» жилья. Из них 291 685 кв. метров строится в поселке Смышляевка (3 км восточнее Самары), там сооружается сразу 55 домов на 7366 квартир (во всем районе — 122 жилых здания на 14 120 квартир, или 22,4% от общей площади областного метража). В целом «самарско-волжская агломерация» в сумме «забирает» 79,1% регионального рынка новостроек.
Оставшиеся 20,9%, или около полмиллиона «квадратов», делят между собой девять территориальных образований области. При этом большая часть — 16,3% — у Тольятти (48 домов на 8852 квартиры общей площадью 421 207 кв. метров). У двух других крупных областных городов — Новокуйбышевска и Сызрани — на пару всего 1,3% от общего объема жилищного строительства в регионе (около 23 тыс. «квадратов»). Еще менее привлекательным для местных застройщиков является город Чапаевск, расположенный в 50 км от Самары. Здесь сейчас возводится всего один дом на 31 квартиру площадью 1645 кв. метров.
Основной объем текущего жилищного строительства в Самарской области приходится сейчас на многоквартирные дома (МКД) — 340 из 365 строящихся зданий (93,2% всех объектов). А если брать количество квартир, то на МКД приходится 99,7%.
Оставшиеся 0,3% (150 квартир) находятся в 25 блокированных домах (таунхаусах). А вот домов с апартаментами в регионе и вовсе не строится, таких проектов в текущих портфелях самарских девелоперов аналитики ИРСО не нашли.
Средняя площадь строящихся в Самарской области квартир очень близка к общероссийскому показателю и составляет 49,4 кв. метра (в целом по РФ — 50 кв. метров). Самое скромное в области жилье представлено в Тольятти в жилом комплексе (ЖК) «Куба» (застройщик СК «Патриот») — самая маленькая квартира здесь имеет площадь 28,3 кв. метра. Самые большие квартиры строятся в Самаре — в девелоперском проекте «311» от стройкомпании «ЗиТ» — 90,5 кв. метра. Для сравнения: минимальная «квадратура», встречающаяся в Москве, составляет 23 кв. метра, а большие квартиры в российской столице бывают и в три раза просторнее — 329,5 кв. метра.
Что касается самих новых ЖК, то их в Самарской области сейчас возводится 95. В состав самого крупного из них — ЖК «КОШЕЛЕВ-проект» (ГК «Корпорация КОШЕЛЕВ»), расположенного в областном центре, — входит 55 домов на 7366 квартир совокупной площадью 291 685 кв. метров. По количеству жилых «квадратов» этому проекту в регионе нет равных. Ближайший «преследователь» — застройщик ДК «Древо» — хоть и возводит в своем ЖК «Южный город» (Волжский район, совхоз им. 50-летия СССР) на два дома больше, но проигрывает лидеру по общей площади почти 46 тыс. кв. метров. А вот самый маленький комплекс в регионе, да еще и самый проблемный — это ЖК «Дворик» в селе Ягодное (Ставропольский район области). Здесь компания «Легионер» возводит всего один дом на 24 квартиры общей площадью 1440 кв. метров.
Из чего и какого «роста»
В отличие от «средней» России, где на сегодняшний день наиболее распространенным материалом для стен является монолит (применяется при строительстве 30% домов), у строителей Самарской области в большем почете кирпич. Из него возводится 54,5% всей региональной жилплощади (210 домов на 1 408 932 «квадрата»). Напомним, что в целом по стране доля кирпичного домостроения в пересчете на площадь квартир значительно меньше — 19,3%.
На втором месте по популярности — «гибридные технологии» (монолит-кирпич). Так, в области строится 47 домов на 533 704 кв. метра (это 20,7% совокупной жилой площади региона). Формально блочных домов в области возводится больше — 50, однако на их долю приходится только 367 399 «квадратов» жилой площади (14,2% площади квартир).
Востребовано в регионе и панельное домостроение — 30 домов площадью 137 850 кв. метров (5,3%). А вот исключительно монолитных домов в Самарской области в ближайшее время появится всего 13 (131 775 кв. метров, или 5,1% от всей жилой площади).
Средняя высотность текущего жилищного строительства в регионе составляет 11 этажей (из расчета на строящийся дом). Сейчас в области строится 93 дома высотой 9-12-этажей — 93 дома (25,5% от всех самарских новостроек). Однако, если не брать в расчет такой показатель, как количество домов, а сравнить их по квадратным метрам, то наибольший объем текущего строительства в области приходится все же на 13-17-этажные здания (28,7% от всей жилой площади, подробности — в инфографике). В остальном высотность возводимых в регионе домов распределяется следующим образом: на долю 1-3-этажных домов приходится 15,1% (строящегося сейчас жилья — 55 зданий), 4-8-этажных — 23% (84 дома), 13-17-этажных объектов строится 21,4% (78 домов), 18-24-этажных — 10,4% (38 жилых строений).
Строятся в Самарской области и свои небоскребы (25 и более этажей) — 17 домов (4,7% строящихся объектов). Самым высоким среди возводимых в регионе зданий является сейчас 29-этажный многоквартирный дом в Самаре в ЖК «Фаворит» от группы компаний «Новый ДОН». Этот же застройщик строит в области еще три 27-28-этажные высотки (две в Самаре — в составе ЖК «Сокол» и «Рекорд» и одну — в Тольятти в ЖК «Арена»).
При этом самым «вместительным» (по общей жилой площади) строящимся сейчас домом в регионе считается один из корпусов в самарском ЖК «Центральный», рассчитанный на 48 827 кв. метров (застройщик — ГК «Трансгруз», всего в ЖК пять домов на 2690 квартир совокупной жилой площадью 168 499 кв. метров).
Кто и когда
В общей сложности на рынке новостроек Самарской области сегодня работают 63 застройщика (ТОП-30 по объемам текущего строительства представлен в таблице). При этом почти половину регионального рынка (44,3% всех площадей) контролируют всего пять крупнейших девелоперов.
Первое место в области занимает ГК «Корпорация КОШЕЛЕВ», в портфеле которой сейчас свыше 291 тыс. кв. метров жилья (11,3% от общего объема возводимых в регионе «квадратов»). Далее с незначительным отрывом от лидера идет застройщик ДК «Древо» — 287 тыс. кв. метров (11,1% площадей). Места с 3-го по 5-е занимают соответственно ГК «Новый ДОН» (232 тыс. кв. метров, 9% рынка), ГК «Трансгруз» (189 тыс. кв. метров, 7,4%) и СХ «Град» (142 тыс. кв. метров, 5,5%).
Наибольший объем текущего областного строительства приходится на объекты, разрешение на строительство которых было выдано в прошлом году, — 228 домов (62,5% от всех строящихся сейчас, или 55,7% по площади квартир). Строительству почти четверти (22,7%) домов (83 здания, 22,2% по общему метражу) старт был дан в 2015 году. Свыше 337 тыс. кв. метров, или 13,1% строящихся площадей (30 объектов), начали возводить в 2014 году. По документам, выданным в 2013 году, строится 10 домов площадью 90 тыс. кв. метров (3,5% нового областного «метража»). До сих пор в регионе ведутся работы по возведению 14 жилых зданий, документация на которые была получена с марта 2005-го по декабрь 2011-го (2356 квартир на 143 тыс. кв. метров — 5,5% от всей областной площади). Разрешение на строительство в этом году не получил еще ни один проект.
При этом до конца 2017 года местные застройщики из 365 строящихся сейчас в области домов планируют ввести в эксплуатацию больше половины — 222 жилых объекта на 1,3 млн кв. метров (это 49,7% от всей заявленной площади). Сдача 27,2% площадей (91 дом на 703 тыс. «квадратов») может состояться в следующем году. На 2019 год намечен ввод еще 481 тыс. кв. метров жилья (39 объектов, или 18,6% всех площадей). Также застройщиками декларируется, что 3% домов (11 строений, или 4,1% региональных площадей) встретят новоселов в 2020 году. Последние два дома из строящихся сейчас — на 7516 кв. метров — будут заселены, согласно проектной декларации, в 2021 году.
Однако анализ статистики переноса сроков ввода объектов в эксплуатацию в Самарской области в пересчете на совокупную площадь говорит, что в эти планы могут быть внесены коррективы. Так, свыше 314 тыс. кв. метров жилья (24,5% от общего метража в регионе) из объявленных к сдаче в этом году изначально должны были быть заселены еще в 2015-2016 годах — 112 642 и 201 420 кв. метров соответственно. На два года вперед — с 2016-го — «переехал» ввод почти 10 тыс. кв. метров (1,3%). Подождать еще три года (до 2020-го), не считая тех двух лет, которые уже прошли с первоначальной даты ввода в 2015-м, придется и покупателям квартир в ЖК «Дворик» от компании «Легионер». Этот застройщик вообще является «чемпионом» по переносу сроков ввода объектов — 60 месяцев.
Однако в целом нельзя сказать, что «просрочка» — очень распространенное явление в Самарской области. Из 63 местных девелоперских компаний 41 вообще не имеет переносов сроков ввода объектов с прошлых периодов. Правда, «уточнение сроков» встречается даже среди ТОП-10 по объемам текущего строительства в регионе. Так, из 75 тыс. кв. метров жилья, возводимого сейчас компаний «СОФЖИ», сдача 61,3 тыс. «квадратов» (81,8%) уже была перенесена (в среднем — на 11,6 месяца). «Корректировали» даты ввода и ГК «Новый ДОН», и СХ «Град». Правда, в менее скромных объемах, и не на такое продолжительное время — 5% и 24% на 1,2 и 1,5 месяца соответственно.
Справочно
С 2015 года Институт развития строительной отрасли (ИРСО) при поддержке Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА) ведет постоянный мониторинг всех открытых сведений о жилищном строительстве в России, осуществляемом профессиональными застройщиками. Это стало возможно благодаря усилиям государства, направленным на повышение прозрачности деятельности органов власти и бизнеса. В открытом доступе стали появляться муниципальные реестры выданных разрешений на строительство, на ввод в эксплуатацию, проектные декларации застройщиков и многое другое. Весь этот массив важной и технически сложной информации и обрабатывается специалистами ИРСО. Результаты этой большой аналитической работы, посвященной ситуации на крупнейших региональных рынках жилищного строительства по состоянию на начало весны 2017 года, были переданы на эксклюзивных условиях «СГ». Ранее в «СГ» уже вышли обзоры новостроек Москвы (№ 17), Санкт-Петербурга (№ 18), республик Башкортостан (№ 19) и Татарстан (№ 20), Новосибирской (№ 21) и Ленинградской областей (№ 22).
Полная версия аналитических обзоров ИРСО – на портале «Единый реестр застройщиков».
96 858 м2 составляет, по данным Росстата, среднемесячный ввод жилья застройщиками Самарской области