Норма или форс-мажор: что подлежит коррекции в процессе возведения жилищных проектов

Эксперты единогласно утверждают, что практически ни один проект в жилом строительстве не доходит до финала без корректировок — отклонения в 3-5% от изначальных решений являются обычной практикой. Однако масштаб и характер изменений варьируются в зависимости от сегмента. Например, в эконом- и комфорт-классах корректировки часто связаны с рыночным спросом, тогда как в премиальном классе они обусловлены индивидуальными предпочтениями клиентов.

Как меняются проекты

По словам исполнительного директора Клуба инвесторов Москвы Владислава Преображенского, статистику изменений ведут сами застройщики, но «субъективно ясно, что нет ни одного проекта, в который не вносились бы изменения». В эконом- и комфорт-классах девелоперы чаще корректируют планировки под рыночный спрос. Например, после сокращения программ льготной ипотеки вырос спрос на однокомнатные квартиры и студии, что потребовало пересмотра проектов. Также для массового сегмента типичны оптимизации по инженерному оборудованию и материалам.

В премиальном сегменте изменения связаны с индивидуальными запросами клиентов. «Девелоперы стараются гибко подходить к наполнению жилого комплекса, отказываясь от невостребованных опций», — объясняет заместитель председателя совета директоров ГК «Стилобат» Булат Алимов.

Управляющий партнер IDI Project Дмитрий Владимиров добавляет, что сроки реализации также играют роль: чем дольше длится проект, тем выше вероятность внесения изменений из-за смены нормативов или рыночной конъюнктуры.

Коммерческая недвижимость — отдельная история. «Крупные покупатели или операторы гостиниц часто имеют свое видение продукта, что ведет к изменениям даже на поздних стадиях», — говорит генеральный директор Ikon Development Иван Виноградов.

Что чаще всего корректируют?

Чаще всего корректировки касаются планировок — например, переход от кабинетной системы к open-space в бизнес-центрах; материалов — замена дорогостоящих фасадных решений на более экономичные; инфраструктуры — увеличение числа сервисных помещений или санузлов; квартирографии — изменение соотношения типов квартир в жилых комплексах. «Локальные проектные решения меняются часто, особенно под влиянием экономических факторов», — добавляет директор по цифровому продукту «Железно» Егор Скочилов.

Изменения в этажности — редкость, но и они бывают. «Это исключительная история, не массовая», — подчеркивает главный архитектор ГК «БЭЛ Девелопмент» Алексей Мирошкин. Однако в коммерческих проектах девелоперы иногда идут на увеличение этажности, если это не противоречит градостроительным нормам. Плотность застройки также меняют редко, так как этот параметр жестко регулируется. «Коэффициент плотности, как правило, не затрагивается», — уточняет заместитель мэра — начальник Департамента строительства и архитектуры мэрии города Новосибирска Евгений Улитко.

Среди наиболее распространенных изменений — инженерно-технические решения, архитектурные и дизайнерские доработки. Как отмечает управляющий партнер девелоперской компании STENOY Илья Фролов, в премиум-сегменте чаще оптимизируют планировки, а в эконом-классе — концепции благоустройства, количество машиномест и кладовок. Этажность и плотность застройки меняются реже, обычно из-за экономических или градостроительных ограничений.

Заместитель генерального директора DBC Construction Андрей Гулак подчеркивает, что даже физические условия, такие как сложные грунты, могут стать причиной пересмотра проектных решений.

Координатор Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) по Сибирскому федеральному округу Максим Федорченко отмечает, что отклонения от проекта чаще связаны с ошибками в расчетах площадей или корректировками инженерных коммуникаций. Однако их число снижается благодаря внедрению информационного моделирования, минимизирующего такие правки. «Современные цифровые технологии (ТИМ, искусственный интеллект, высокополигональные модели) позволяют минимизировать число корректировок первоначального проекта в ходе строительства зданий», — согласен управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.

И все же серьезные изменения проектной документации случаются. Например, как рассказал Максим Федорченко, в одном из сибирских регионов застройщику пришлось пересматривать проект и расширять участок после претензий прокуратуры, хотя часть квартир уже была продана. В другом случае лифтовое решение оказалось нереализуемым — проект переделали до начала строительства, избежав финансовых потерь. «Подобные ситуации — исключение, а не правило», — подчеркнул Максим Федорченко.

Факторы изменений

Эксперты выделяют три ключевых фактора, заставляющие девелоперов вносить изменения в проекты.

Экономический — рост цен на материалы, изменения в структуре спроса, колебания ипотечных ставок. «Резкое удорожание отделки может привести к замене фасадных материалов», — говорит руководитель управления маркетинга и аналитики Asterus Денис Бобков.

Технический — особенности грунта, неучтенные коммуникации или предложения подрядчиков упростить реализацию. «Строители могут столкнуться с невозможностью воплотить архитектурные решения», — говорит основатель архитектурной мастерской DA Максим Долгов.

Градостроительный — новые нормативы, такие как установление минимальной площади квартир в 28 кв. метров в Москве. «Девелоперам пришлось срочно пересматривать проекты», — приводит пример Дмитрий Владимиров.

Есть и другие объективные причины, среди которых Владислав Преображенский называет время: «Проект является плодом коллективного труда большого количества специалистов, и в течении его реализации совершаются и накапливаются ошибки, которые удается частично исправить еще на прединвестиционной стадии, а зачастую уже в процессе стройки».

Кроме того, особенности рынка недвижимости могут резко поменять потребительскую привлекательность или потребовать внесение изменений в проект. «Самый неприятный случай для девелопера любого проекта — это когда уже получено и проектное финансирование, и разрешение на строительство, а продукт «отстал» от рынка — и все начинается по новой», — говорит член правления ассоциация агентств элитной недвижимости AREA Ирина Жарова-Райт.

В качестве другого примера адаптации проекта Владислав Преображенский приводит лифты и прочее оборудование, которые перестали поставляться из ряда стран, и иногда выходом было внесение изменений в проект.

Есть и субъективное «не нравится», которое может исходить от акционера, топ-менеджера и т. д. «Например, недостаточен уровень доходности, плохое архитектурное или инженерное решение, смена команды проекта, которая все видит иначе», — уточняет Владислав Преображенский. В процессе реализации могут вскрыться обстоятельства, требующие изменений в проекте. Например, объективное ограничение, информация о котором не была доступна на этапе формирования проекта и получения разрешения на строительство.

Как рассказывает директор по аренде делового квартала «Сколково Парк» Елена Малиновская, их проект был пересмотрен из-за необходимости создать инфраструктуру до строительства бизнес-парка.

Технические и градостроительные аспекты, такие как новые нормативы или ограничения по инсоляции, также играют значительную роль. По данным Минстроя России, около 40% корректировок связано именно с градостроительными изменениями.

Изменения в законе

В 2020 году в России вступил в силу закон №202-ФЗ, который упростил процедуру ввода объектов в эксплуатацию, разрешив отклонения до 5% от проектной документации. Это решение стало ответом на запрос рынка: раньше даже незначительные расхождения в площадях могли затормозить сдачу объекта на месяцы.

До принятия закона Росреестр требовал полного соответствия построенного объекта проекту. «Раньше застройщикам приходилось вносить изменения в документацию даже из-за минимальных расхождений, что затягивало процесс», — объясняет Евгений Улитко. Теперь, если фактические площади отличаются от запланированных не более чем на 5%, объект можно вводить в эксплуатацию без дополнительных согласований.

Вместе с тем, закон сохранил ключевые ограничения: количество этажей, помещений и машиномест должно строго соответствовать проекту. «Это уточнение помогло избежать спорных ситуаций», — отмечает Алексей Мирошкин. По его словам, отклонения в 2-3% — нормальная практика, связанная с технологическими особенностями строительства, такими как неровности поверхностей или толщина перегородок.

Нововведение существенно сократило административные барьеры. «Норма направлена на упрощение процедур ввода объекта в эксплуатацию, кадастрового учета и регистрации прав», — подчеркивает Евгений Улитко. Ранее даже незначительные расхождения требовали пересмотра проектной и разрешительной документации, что увеличивало сроки и издержки застройщиков.

Закон не отменяет контроль над критически важными параметрами, но дает застройщикам больше свободы в деталях. «Большинство изменений касается инженерно-технических нюансов, которые не влияют на безопасность», — говорит сооснователь BAZA Development Марк Заводовский.

Механизм экспертных заключений также стал гибче: «Теперь можно вносить изменения в отдельные разделы проекта без повторной экспертизы всего документа», — добавляет Андрей Гулак.

Значительные коррективы в девелоперские проекты также вносит механизм комплексного развития территорий (КРТ). «Проекты, попадающие в зону КРТ или граничащие с ней, вынуждены учитывать новые требования по инсоляции, видовым характеристикам и инфраструктуре», — отмечает эксперт в сфере коммерческой недвижимости и управления активами Марина Толстошеева. В Новой Москве, Санкт-Петербурге и Казани это уже привело к пересмотру параметров застройки, что позволило создать более комфортные условия для проживания и улучшить инфраструктуру.

Однако мнения о необходимости новых законодательных инициатив разделились. Максим Долгов считает, что для работы требуется унификация правил для проектов на границах КРТ в различных регионах. А генеральный директор девелоперской компании «Дело» Георгий Лабинцев полагает, что действующего законодательства достаточно, если грамотно использовать инструменты проекта планировки территории. В то же время, Егор Скочилов видит, что жесткие рамки по срокам и технико-экономическим показателям лишают возможности реагировать на изменения макрофакторов, что способно привести к кризисам проектов и застройщиков.

По общему мнению экспертов, КРТ меняет правила игры, но его осуществление требует баланса между регулированием и гибкостью.