Shutterstock/FOTODOM
Сегодня объем одобренного Банком ДОМ.РФ финансирования через эскроу составляет около 43 млрд рублей, тогда как рынок ИЖС оценивается более чем в три трлн рублей ежегодно и обеспечивает свыше 70% всего ввода жилья. Таким образом, охват новой схемой пока не превышает 1% реального оборота. При этом уже видны ограничения: отсутствие полноценной рыночной ипотеки, сложности работы малого бизнеса, удорожание строительства, значительный объем «серого» сегмента, не попадающего в финансовый оборот.
Эскроу-счета давно применяются в жилищном строительстве, включая сегмент индивидуальных домов.
В США ежегодный объем кредитов на строительство частных домов по схеме construction loans with escrow/draws составляет 90–95 млрд долларов, при этом доля проблемных кредитов не превышает 1,3%, а чистые списания — всего 0,02%.
Что касается Европы, то механизмы эскроу активно используются в Германии и Франции (поэтапные платежи + банковские гарантии завершения), а в последние годы — в Польше, скандинавских странах и Великобритании. Объем жилищного строительства в европейских странах превышает 1,3–1,4 трлн евро ежегодно, при этом значительная часть приходится на индивидуальные дома.
Ключевые различия:
1. Контроль качества: за рубежом — обязательный технадзор и акты приемки; в России — строительный контроль отсутствует.
2. Документация: в ЕС и США обязательна рабочая ПСД и BIM-модели; в России нередко применяются эскизные решения.
3. Роль банка: международно банк — активный участник, проверяющий сметы и этапы; в России банк ограничен функцией оператора счетов.
4. Страхование: в Германии и Франции обязательны банковские гарантии или страхование завершения; в России страхование ответственности подрядчиков в ИЖС отсутствует.
5. Технологии: за рубежом действует свобода выбора при поддержке индустриализации субсидиями; в России введено ограничение «домокомплектами», что фактически подменяет строительный контроль административным фильтром.
Для конечного потребителя ключевым фактором остается цена. В текущей конфигурации эскроу в ИЖС увеличивает транзакционные издержки семьи на 30–50%, но при этом не включает механизмов качества.
В мировой практике расходы на контроль выше, но они встроены в сделку: в США инспекции обходятся в 100–500 долларов за транш; в Сингапуре действует национальная система сертификации с фиксированными сборами; во Франции — обязательная гарантия завершения строительства.
Такие расходы увеличивают стоимость стройки на 1–3%, но одновременно снижают стоимость капитала: банк видит ликвидный актив, риск падает, ставка по кредиту снижается на 1–2 п.п.. В результате для потребителя итоговая цена дома становится ниже, чем без контроля — за счет доступного кредита и ликвидности актива.
Валерий Казейкин, председатель правления Ассоциации МЖС:
«Ключевой фактор для семьи — стоимость и доверие. Сегодня договора подряда с эскроу только начинают применяться в ИЖС, мы внимательно следим за статистикой. И уже можно с уверенностью сказать, что она существенно лучше чем в проектах КРТ ИЖС. Международный опыт показывает: расходы на контроль окупаются за счет снижения ставки по ипотеке. Важно эту логику встроить и у нас».
Вместо косметических решений (кадастровые инженеры, оценщики, фотофиксация) профессиональное сообщество выдвигает предложения по созданию полноценных инструментов: ИЖС-хабы — региональные центры компетенций, объединяющие проектирование, подряд, снабжение, контроль и финансовую интеграцию «на земле». Развитие цифровой среды с интеграцией в портал "строим.дом.рф" — развитие сервисов, учет рабочих, смет, бухгалтерия, прогресс, формирование цифрового следа.
Для запуска эскроу в полную силу, необходим комплекс мер включающий:
- поэтапное раскрытие эскроу, как логическое развитие пилота с домокомплектами.
- внедрение страхования ответственности подрядчиков или банковскую гарантию завершения.
- внедрение независимого стройконтроля в рамках существующих рыночных механизмов.
Ассоциация МЖС:
«Наша задача — сделать так, чтобы каждый построенный дом становился финансовым активом, а не риском. Для этого цифровые сервисы должны сопровождать весь строительный цикл: от проверки земельного участка, изысканий и кадастровых процедур до проектирования, стройконтроля с фото- и видеофиксацией, а также цифровых инструментов маркетинга, ипотечного кредитования, страхования, оценки, продаж, дизайна и управления недвижимостью. Мы рассматриваем цифровизацию не как модный тренд, а как ключевой инструмент управления рисками и повышения ликвидности жилья. Ассоциация МЖС уже отобрала такие решения и готова участвовать в формировании стандартов и в пилотах региональных операторов ИЖС».
Эскроу в ИЖС — важный шаг к цивилизованному рынку. Но сегодня это скорее финансовая оболочка, работающая с «бумажными активами», без строительного содержания. Мировая практика показывает: только связка «ПСД + этапность + контроль + цифровой след» превращает дом в ликвидный актив, снижает риски и делает ипотеку доступнее. Для России это условие того, чтобы «теневой» рынок ИЖС объемом более 2 трлн рублей войдет в финансовую систему и перестанет быть источником рисков для миллионов семей.