Эксперты ждут активизации арендаторов на офисном рынке Москвы
Рынок возможностей — так на протяжении последних двух лет мы описываем сектор офисной недвижимости Москвы. Резкое увеличение доли вакантных площадей в 2014 году и последовавшее затем снижение ставок аренды создали предпосылки к переезду компаний в новые, более качественные офисы. При этом сегодня мы находимся в завершающей фазе пятилетнего арендного цикла, и из-за малого объема ввода бизнес-центров и ухода с рынка крупных объектов мы будем наблюдать активизацию арендаторов и дальнейшее сокращение предложения на рынке.
В I квартале 2017 года в Москве появилось всего два новых офисных здания общей площадью 21 тыс. кв. м. Всего же в текущем году мы ожидаем ввода около 542 тыс. кв. м новых площадей. Этот прогноз на 71% превышает рекордно низкий объем 2016 года, но все равно в два-три раза уступает результатам таких активных лет, как 2009-й и 2014-й. Более половины новых офисов появится в 2017 году в «Москва-Сити».
На фоне низкой девелоперской активности доля свободных офисных площадей на офисном рынке продолжила уменьшаться и достигла минимального уровня с середины 2014 года — 15,1%. В классе А доля вакантных площадей за первый квартал снизилась с 18,1% до 17,5%, в классе B+ — с 17,3% до 16,3%. В классе В- доля свободных площадей выросла на 1 п.п. и составила 10,8%. Мы ожидаем, что вакантность продолжит уменьшаться и к концу 2017 года достигнет значения 14,7% в среднем по рынку.
Объем сделок в первые три месяца снизился до 167 тыс. кв. м, однако акцент в структуре спроса сместился в сторону заключения новых арендных сделок: их доля составила около 73% в общем объеме в сравнении с 44% в I квартале 2016 года. Хотя в целом активность арендаторов в начале года не была высокой, мы видим значительный объем сделок на стадии переговоров, которые могут завершиться до конца года. В результате совокупный объем сделок в 2017 году сохранится на уровне 1,1 млн кв. м.
Одним из факторов, определяющих сегодня состояние рынка офисной недвижимости Москвы, является завершение очередного пятилетнего цикла. Цикличность обусловлена средним сроком арендного договора в секторе. В 2011-2013 годах наблюдался высокий спрос, были закрыты сделки совокупным объемом 4,7 млн кв. м. Окончание заключенных в тот период контрактов будет стимулировать арендаторов проводить оценку занимаемых площадей и бизнес-целей на перспективу, оценивать возможности переезда.
Низкий объем ввода новых проектов, стабильные арендные ставки, растущий интерес арендаторов к качественным объектам, снижение доли свободных площадей постепенно уменьшают «гибкость» арендодателей при заключении новых договоров аренды и сокращают разрыв между запрашиваемыми ставками и теми, по которым заключаются сделки. Запрашиваемые арендные ставки остаются неизменными, при этом сегодня основной объем помещений на офисном рынке Москвы предлагается в рублях с ежегодной индексацией.
В премиальном сегменте запрашиваемые арендные ставки на конец I квартала составили 600-750 долл. за кв. м в год (или 33-45 тыс. рублей), в классе А — 400-670 долл. за кв. м в год (22-38 тыс. рублей), в классе B+ — 12-20 тыс. руб. за кв. м в год. В объектах ММДЦ «Москва-Сити» запрашиваемые ставки составляют 360-750 долл. за кв. м в год (20-42 тыс. рублей). На рынке наблюдается повышение арендных ставок в отдельных объектах, однако оно не выходит за пределы среднего диапазона.
Сегодня удачное время для продумывания стратегии арендатора на следующую пятилетку. В частности, существует прекрасная возможность для компаний, занимающих площади класса B- и ниже, в том числе реконструированные объекты, административные здания, бывшие НИИ, переехать в современный, качественный объект, оптимизировать офисное пространство и получить привлекательную арендную ставку. Главное — не упустить момент!
