Shutterstock/FOTODOM
В последние годы рынок офисной недвижимости в России переживает пик спроса, а объем свободных площадей снижается. Своими прогнозами относительно развития рынка офисной недвижимости делится генеральный директор компании «Реновель» Андрей Опарин.
Дефицит офисов и увеличение стоимости аренды
В 2025 году объем введенных помещений будет рекордным и составит 700 тыс. кв. метров. Это связано с переносом сроков ввода ряда объектов. Однако большая часть офисов уже принадлежит компаниям, поэтому только небольшая доля помещений окажется доступной для аренды.
При этом на рынке сохранится спрос на покупку офисов. В течение 2024 года владельцы бизнеса приобретали помещения еще до того, как было получено разрешение на строительство. Эта тенденция сохранится и в следующем году. Объяснить это можно двумя причинами: во-первых, высокая стоимость аренды, во-вторых — повышение доходности от офисной недвижимости. Например, если раньше доходность не превышала 8%, то сейчас она составляет около 12%.
Нехватка площадей и повышенный спрос также могут способствовать дефициту офисной недвижимости. К примеру, в Москве объем сделок купли-продажи и аренды может превысить отметку 1,8 млн кв. метров и побить рекорд 2023-го года. В то время как свободных площадей по-прежнему будет не хватать: в столице их объем сократился на 2%.
Экономическая ситуация в стране изменит цены на аренду помещений. По данным консалтинговой компании CORE.XP, в 2024 году стоимость аренды офисов в Москве увеличилась на 14%. Рост цен, в первую очередь, связан с повышением ключевой ставки до 21%. На цену влияет и увеличение себестоимости квадратного метра в офисных помещениях до 160 тыс. рублей. Это объясняется послековидным периодом, инфляцией, логистическими проблемами. Аренда офисных помещений в условиях высоких процентных ставок и рекордной стоимости строительства будет невыгодной и в 2025 году.
Какой формат офисов будут выбирать компании
Один из зарождающихся трендов — помещения, расположенные недалеко от жилых комплексов. Создание мест приложения труда (МПТ) помогает правительству мегаполисов бороться с масштабной маятниковой миграцией. В крупных городах большая часть рабочих мест сосредоточена в центре, и люди, чтобы добраться до работы, иногда тратят на дорогу до офиса более полутора часов. Это негативно влияет на качество жизни населения, поэтому правительство стимулирует строительство офисов в жилых районах. Некоторые компании в Москве выкупают и арендуют целые жилые комплексы поблизости от работы, чтобы сотрудники экономили время на дорогу.
Компании продолжают работать в смешанном графике, что делает офисы гибридного формата популярными. Рабочие места здесь не закрепляются за конкретным сотрудником, а используются по расписанию. Переговорные комнаты также бронируются заранее в онлайн-календарях. В общем приложении также можно заказать еду, а вход в помещение осуществляется по FaceID. В связи с активным переходом бизнеса на гибридный график, в офисах продолжат установку конференц-залов. Такие помещения шумоизолированы, что облегчает организацию дистанционных планерок.
Чтобы сэкономить, компании чаще будут рассматривать формат гибкой аренды. Это возможность снять офис на короткий срок, освободиться от коммунальных платежей и обслуживания помещения. К таким рабочим пространствам относят гибкий офис и коворкинг. Они активно развиваются, используют современные подходы в организации пространства и учитывают мнение сотрудников.
Преимущество коворкинга — свободная рабочая атмосфера. Компании выбирают любой формат помещений в зависимости от количества работников и продолжительности их рабочего дня. В коворкингах можно найти как небольшую переговорную комнату для руководителей компании, так и комфортное помещение для всего коллектива. Предоставляются и все необходимые инструменты для продуктивной работы: розетки, зарядки, компьютеры, проекторы, удобная мебель. На время обеда или перерыва в таких помещениях предусмотрены, например, кофейные зоны, наборы для настольных игр, корпоративная библиотека.
Тренды в организации офисного пространства
Приверженность компаний ESG-принципам, ориентация на современный подход к управлению и поддержанию рабочей среды меняют принципы планировки офисов.
В приоритете — удобство и комфорт. На смену традиционным кабинетам приходит просторный open-space. Работникам становится проще взаимодействовать друг с другом, что разряжает обстановку и сплочает коллектив.
Современные офисы становятся более экологичными. В проекты все чаще внедряют энергосберегающие технологии, светодиодное освещение, экологичную мебель из переработанных материалов и даже использование эко-посуды.
Идея «зеленого офиса» востребована не первый год: бизнес выбирает помещения с большими окнами, высокими потолками и естественным светом. Особое внимание уделяют системе вентиляции, раздельному сбору мусора, использованию материалов вторичной переработки и т.д. Такой подход к организации пространства позволяет заботиться о природе и здоровье сотрудников.
Компании организуют для персонала не только рабочие места, но и места для отдыха. Кофепоинты, мини-кафе и даже спортивные тренажеры и залы для йоги сегодня есть в основном у ИТ-компаний. Вероятно, и в других компаниях это скоро не будет редкостью.
Офисы становятся технологичнее. Компании устанавливают системы для автоматического управления температурой, системой кондиционирования и увлажнения воздуха, чтобы обеспечить комфортный климат. С помощью электронных датчиков контролируют затраты на электричество, воду и свет, что позволяет экономить ресурсы.
Дефицит офисов и увеличение стоимости аренды
В 2025 году объем введенных помещений будет рекордным и составит 700 тыс. кв. метров. Это связано с переносом сроков ввода ряда объектов. Однако большая часть офисов уже принадлежит компаниям, поэтому только небольшая доля помещений окажется доступной для аренды.
При этом на рынке сохранится спрос на покупку офисов. В течение 2024 года владельцы бизнеса приобретали помещения еще до того, как было получено разрешение на строительство. Эта тенденция сохранится и в следующем году. Объяснить это можно двумя причинами: во-первых, высокая стоимость аренды, во-вторых — повышение доходности от офисной недвижимости. Например, если раньше доходность не превышала 8%, то сейчас она составляет около 12%.
Нехватка площадей и повышенный спрос также могут способствовать дефициту офисной недвижимости. К примеру, в Москве объем сделок купли-продажи и аренды может превысить отметку 1,8 млн кв. метров и побить рекорд 2023-го года. В то время как свободных площадей по-прежнему будет не хватать: в столице их объем сократился на 2%.
Экономическая ситуация в стране изменит цены на аренду помещений. По данным консалтинговой компании CORE.XP, в 2024 году стоимость аренды офисов в Москве увеличилась на 14%. Рост цен, в первую очередь, связан с повышением ключевой ставки до 21%. На цену влияет и увеличение себестоимости квадратного метра в офисных помещениях до 160 тыс. рублей. Это объясняется послековидным периодом, инфляцией, логистическими проблемами. Аренда офисных помещений в условиях высоких процентных ставок и рекордной стоимости строительства будет невыгодной и в 2025 году.
Какой формат офисов будут выбирать компании
Один из зарождающихся трендов — помещения, расположенные недалеко от жилых комплексов. Создание мест приложения труда (МПТ) помогает правительству мегаполисов бороться с масштабной маятниковой миграцией. В крупных городах большая часть рабочих мест сосредоточена в центре, и люди, чтобы добраться до работы, иногда тратят на дорогу до офиса более полутора часов. Это негативно влияет на качество жизни населения, поэтому правительство стимулирует строительство офисов в жилых районах. Некоторые компании в Москве выкупают и арендуют целые жилые комплексы поблизости от работы, чтобы сотрудники экономили время на дорогу.
Компании продолжают работать в смешанном графике, что делает офисы гибридного формата популярными. Рабочие места здесь не закрепляются за конкретным сотрудником, а используются по расписанию. Переговорные комнаты также бронируются заранее в онлайн-календарях. В общем приложении также можно заказать еду, а вход в помещение осуществляется по FaceID. В связи с активным переходом бизнеса на гибридный график, в офисах продолжат установку конференц-залов. Такие помещения шумоизолированы, что облегчает организацию дистанционных планерок.
Чтобы сэкономить, компании чаще будут рассматривать формат гибкой аренды. Это возможность снять офис на короткий срок, освободиться от коммунальных платежей и обслуживания помещения. К таким рабочим пространствам относят гибкий офис и коворкинг. Они активно развиваются, используют современные подходы в организации пространства и учитывают мнение сотрудников.
Преимущество коворкинга — свободная рабочая атмосфера. Компании выбирают любой формат помещений в зависимости от количества работников и продолжительности их рабочего дня. В коворкингах можно найти как небольшую переговорную комнату для руководителей компании, так и комфортное помещение для всего коллектива. Предоставляются и все необходимые инструменты для продуктивной работы: розетки, зарядки, компьютеры, проекторы, удобная мебель. На время обеда или перерыва в таких помещениях предусмотрены, например, кофейные зоны, наборы для настольных игр, корпоративная библиотека.
Тренды в организации офисного пространства
Приверженность компаний ESG-принципам, ориентация на современный подход к управлению и поддержанию рабочей среды меняют принципы планировки офисов.
В приоритете — удобство и комфорт. На смену традиционным кабинетам приходит просторный open-space. Работникам становится проще взаимодействовать друг с другом, что разряжает обстановку и сплочает коллектив.
Современные офисы становятся более экологичными. В проекты все чаще внедряют энергосберегающие технологии, светодиодное освещение, экологичную мебель из переработанных материалов и даже использование эко-посуды.
Идея «зеленого офиса» востребована не первый год: бизнес выбирает помещения с большими окнами, высокими потолками и естественным светом. Особое внимание уделяют системе вентиляции, раздельному сбору мусора, использованию материалов вторичной переработки и т.д. Такой подход к организации пространства позволяет заботиться о природе и здоровье сотрудников.
Компании организуют для персонала не только рабочие места, но и места для отдыха. Кофепоинты, мини-кафе и даже спортивные тренажеры и залы для йоги сегодня есть в основном у ИТ-компаний. Вероятно, и в других компаниях это скоро не будет редкостью.
Офисы становятся технологичнее. Компании устанавливают системы для автоматического управления температурой, системой кондиционирования и увлажнения воздуха, чтобы обеспечить комфортный климат. С помощью электронных датчиков контролируют затраты на электричество, воду и свет, что позволяет экономить ресурсы.
Авторы: СГ-Онлайн
Теги: