Качество вместо количества: торговые центры ищут новые пути развития

Этот переход идет на фоне сокращения инвестиций в коммерческую недвижимость в целом — по данным аналитического отчета CMWP #MARKETBEAT, сумма инвестиций в весь сегмент коммерческой недвижимости за первые шесть месяцев 2025 года составила 156 млрд рублей, что на 28% меньше по сравнению с аналогичным периодом 2024-го, когда инвестиции достигли 216 млрд. Общий прогноз инвестиций в коммерческую недвижимость на 2025 год — 300-350 млрд рублей. По данным аналитиков CMWP, инвестиции в недвижимость в I полугодии продолжали сокращаться во всех сегментах коммерческой недвижимости. Исключением стал сегмент офисов, в котором значительный объем пришелся на обратный выкуп крупного офисного портфеля. По мнению партнера, руководителя департамента инвестиций и рынков капитала CMWP Алана Балоева, для инвестиционной активности определяющим остается влияние высокой ключевой ставки Центробанка, несмотря на начало цикла снижения ставки регулятором. «Возможность привлечения заемного финансирования по-прежнему ограничена, что сдерживает активность профильных инвесторов. Непрофильные игроки с собственным капиталом воздерживаются от сделок из-за более консервативного поведения в период неопределенности», — отметил эксперт.

Строительный бум в новых реалиях

Парадоксально, но, несмотря на снижение инвестиционной активности, строительство торговых центров продолжается: в 2025 году запланирован ввод 260 тыс. кв. м новых площадей — это 19 объектов, что близко к рекордным показателям 2021 года. «Строительство торговых центров не останавливается, оно продолжается, но ТЦ трансформируются», — подчеркнул Андрей Шувалов. Примечательно, что драйвером роста часто становятся не самостоятельные проекты, а встроенные пространства в многофункциональных жилых комплексах. Например, у МФК «Level Причальный» большой стилобат площадью 8 тыс. кв. м, который можно считать самостоятельным торговым центром и заниматься его заполнением. Уже в I полугодии 2025 года введено 101 тыс. кв. м, включая знаковые объекты, такие как «АФИ Галерея» у метро «Белорусская» и ТРЦ BOTANICA у метро «Ботанический сад». «Это «классические» ТЦ, площадью 20-30 тыс. кв. м, а не «районники», как у ADG, площадью до 10 тыс. кв. м», — подчеркнул Андрей Шувалов. По его мнению, это говорит о ренессансе «классического формата» ТЦ, за последние годы сдавшего свои позиции. Правда, площадь таких ТЦ, чтобы они были эффективными, не должна превышать 40 тыс. кв. м.

От гипермаркетов к микроретейлу

Сокращение площадей ТЦ связано, в первую очередь, с изменением запросов арендаторов в сторону компактности. Доля фэшн-ретейла в структуре торговых центров, по словам Андрея Шувалова, сократилась на 3%, тогда как сегменты продуктового ретейла и общественного питания демонстрируют рост.

Впрочем, продуктовый ретейл развивается сегодня в принципиально новом формате: если раньше стандартом считались супермаркеты площадью 2 тыс. кв. м, то теперь наиболее эффективными становятся компактные пространства в 500 «квадратов» с акцентом на кулинарию, а классические гипермаркеты постепенно уходят в прошлое. Впрочем, региональные различия сохраняются: если в Москве мини-форматы набирают популярность, то, например, во Владивостоке по-прежнему востребованы крупные продуктовые магазины площадью 5-6 тыс. кв. м.

Новые драйверы

Поменялись и генераторы трафика. Традиционно торговые центры делали ставку на кинотеатры и фуд-корты, но сегодня ключевыми точками притяжения становятся термы и СПА-комплексы, занимающие в среднем 5-10 тыс. кв. м площадей. Причем, отметил Андрей Шувалов, зачастую речь идет не о массовых, а о премиальных предложениях с ценником 10-15 тыс. рублей за посещение.

Этот тренд поддерживают и девелоперы жилых комплексов, особенно в премиальном сегменте, что свидетельствует, что рынок переходит от количества к качеству: потребители готовы платить за сервис и эксклюзивность.

Еще один драйвер — фитнес-центры как катализаторы посещаемости. По словам Андрея Шувалова, даже в устаревших ТЦ добавление современного спортивного оператора может кардинально изменить трафик. Компании вроде Spirit.Fitness, DDX, YoBody Fitness и Flex Fitness (занимают 1,52,4 тыс. кв. м) активно расширяются, предлагая не просто тренировки, а социальные пространства для взаимодействия.

Развлекательный сегмент также остается востребованным. Успешные кейсы показывают, что инвесторы и операторы делают ставку на интерактивные форматы. Влияние оказывают и международные тренды — например, в ТЦ появляются спортивные центры (площадь от 3 тыс. кв. м). Большие надежды возлагаются, например, на модный падл-теннис, который уже привлекает инвесторов.

Новые правила игры

Несмотря на общий рост вакансий в новых ТЦ (в некоторых до 27%), успешные проекты быстро набирают трафик. «Примеры «Авиапарка» и «Колумбуса», открывавшихся с заполняемостью ниже 70%, доказывают: главное — правильная концепция и сильные «якоря», — говорит Андрей Шувалов.

Закон о платформенной экономике (равенство офлайн- и онлайн-ретейлеров), по его мнению, может изменить правила игры, вернув часть аудитории в офлайн. Но уже сейчас ясно: будущее ретейла — за гибкими форматами, премиальными сервисами и смешанными услугами, где торговля соседствует со спортом, медициной и развлечениями.

Рынок стоит на пороге нового этапа — эпохи качества вместо количества. И те, кто успеет перестроиться, окажутся в выигрыше.