Гибкость и эффективность: названы главные векторы развития офисного сегмента

Чего ждет клиент от офиса?

Главными атрибутами современного офиса стали функциональность и комфорт. Для клиента необходимо наличие развитой внутренней инфраструктуры. Популярность набирают гибкие форматы офисов, при этом классические тоже остаются востребованными.

По мнению основателя и генерального директора ApollaxSpace Ивана Гуськова, за счет того, что вырос рынок субаренды, офисы без отделки и мебели в принципе перестанут быть востребованными. Большая доля подобных предложений уйдет с рынка или постарается трансформироваться. Скоро корпоративный клиент прочувствует все преимущества аренды офиса «под ключ», и на рынке будет превалировать именно формат готовых пространств с отделкой.

«Здесь можно провести аналогию с покупкой автомобиля. Кроме самого транспортного средства мы докупаем пакеты дополнительного оборудования, влияющего на наш комфорт: подогрев сиденья и руля, камера заднего вида, климат-контроль и так далее. То же самое с офисами — мало кому хочется арендовать офис в «базовой комплектации», все хотят комфорт и сервис», — считает Иван Гуськов.

На этом делает акцент и генеральный директор компании TimesEstate Сергей Назаров. С этой точки зрения у гибких форматов есть много преимуществ перед классическими офисами. Это свежая готовая отделка, технологичность и организация пространства, направленная на сохранение здоровья и вовлеченности сотрудников.

Однако гибкость условий, которыми сервисные офисы отличались на этапе заполнения их стартапами и небольшими командами, уже сменилась увеличенными сроками контрактов и ограничениями по выходу из них. Также наблюдается конкуренция со стороны освобождающихся офисов западных компаний.

Руководитель, партнер UNK design Марина Димова, считает, что пандемия навсегда внесла свои коррективы в организацию рабочего пространства. Локдаун показал, как можно работать без привязки к рабочему месту. Сейчас практикуется гибкий подход, когда сотрудники часть недели работают из дома, а часть — в офисе, приезжая в бизнес-центры (БЦ), например, на встречи или для работы проектных команд. Такой подход позволяет превратить пространство офиса в эффективное рабочее место, не увеличивая фактический метраж.

С ней согласна и коммерческий директор KR Properties Екатерина Фонарева: «В текущих обстоятельствах, с учетом давления ряда как внешних, так и внутренних факторов, офисное пространство должно легко трансформироваться под изменяющиеся нужды компаний с минимальными финансовыми издержками».

Что могут дать владельцы БЦ?

Глобально на сегодняшний день девелоперы стараются идти от потребностей людей, поэтому они хотят дать нечто большее, чем просто «коробку», создавая взаимосвязанную инфраструктуру и «среду обитания» для будущих резидентов.

Директор по аналитике и маркетинговым концепциям ГК «Пионер» Евгений Межевикин рассказывает, что в последние годы особую важность приобрело создание максимально разнообразной внутренней инфраструктуры, в том числе на первых этажах, что дает возможность резидентам БЦ решить все бытовые вопросы в пешей доступности от работы — химчистка, аптека, магазин продуктов, спортивная студия, салон красоты и прочее. Благоустройство в рамках БЦ также стало важной составляющей любого офисного пространства. Это место, где резиденты могут провести обеденное время, отдохнуть на террасе ресторана или прогуляться после рабочего дня. Также спортивная функция в последнее время не потеряла свою актуальность, а, наоборот, продолжила развиваться.

Однако и классические офисные блоки по-прежнему востребованы. Инвесторы отдают предпочтения как совсем компактным блокам, так и достаточно крупным — площадью более 1 000 квадратных метров. Первые можно реализовать по максимальной ставке аренды, тогда как вторые формируют более стабильный арендный портфель.

Перспективы офисных форматов

Стоит ли ждать резких изменений в отрасли или все будет развиваться в рамках намеченных тенденций? Эксперты полагают, что все зависит от формата офиса и его расположения.

Иван Гуськов считает, что «виды на будущее» и востребованность гибких форматов чуть лучше, чем у классической аренды. «Перспективы у всего рынка оцениваются по-разному. Мне кажется, что сейчас рано делать выводы. Нужно смотреть на отчеты по завершении этого года. Очевидно только одно, что спрос сейчас упал», — уточняет эксперт.

По мнению Марины Димовой, рынок офисной недвижимости, той части, что приходится на БЦ класса А и В, в обозримом будущем изменится незначительно, несмотря на уход международных компаний, в силу низкого спроса на освободившиеся площади. Иная картина у офисов, расположенных менее удачно, на удалении от центра города и от метро. По ним прогноз может быть негативный — спрос значительно падает, ставки аренды скорее всего придется снижать.

В целом, предыдущие кризисы научили офисный рынок быстрее подстраиваться под изменяющиеся обстоятельства и расти в любых условиях. По мнению аналитиков TimesEstate, восстановление рынка стоит ожидать уже к концу 2022-го — началу 2023 года. «Лично я считаю, что офисы — это один из самых адаптивных и живых сегментов коммерческой недвижимости, который восстанавливается вопреки пессимистичным прогнозам, и с каждым новым кризисом восстановление происходит все быстрее. Нынешняя ситуация — не исключение», — говорит Сергей Назаров.

Новым трендом на рынке офисов становится многофункциональность. Интеграция новых функций и возможностей в одном офисном пространстве привлекательна для сотрудников и выгодна для владельца бизнеса. Также растет популярность гибких офисов, которые могут быстро трансформироваться под любые запросы арендатора. В общем, если говорить про предпочтения сегодняшних арендаторов, то руководство компаний старается максимально сохранить те помещения, которые они уже занимают, при этом уменьшая площади или согласовывая скидки. И только в крайнем случае решаются на переезд, стараясь при этом найти офис, близкий по качеству и набору функций к тому, который сейчас у них есть.

Павел ГОНЧАРОВ, вице-президент Российской гильдии управляющих и девелоперов, основатель международной премии PROESTATE & TOBY AWARDS:

«Полагаю, формат гибких офисов будет и дальше пользоваться спросом, так как он удовлетворяет главным запросам клиентов, таким как удобство, функциональность и эффективность»