Дефицит и точки притяжения: чем запомнится уходящий год участникам офисного рынка

При этом Москве остро не хватает качественной офисной недвижимости на фоне растущего спроса. Проведенное совместное исследование консалтинговой компании CORE.XP и девелопера STONE показывает: до 2028 года на офисный рынок в аренду выйдет не более 1,4 млн кв. метров качественных офисов, а темпы ежегодного поглощения составят в 20252028 годах в среднем 967 тыс. кв. метров. Таким образом, в ближайшие четыре года на рынке будет сохраняться дефицит качественного предложения.

Время розничных продаж

Офисное строительство сегодня — тренд. Современные и красивые офисные здания дополняют своей инфраструктурой динамично развивающиеся районы, становятся визитной карточкой для компаний и формируют сильный HR-бренд. Кроме того, они являются выгодным и стабильным инвестиционным активом как для крупных, так и для мелких инвесторов.

По данным аналитиков, на офисном рынке класса А в границах МКАД до конца 2025 года будет введено в эксплуатацию около 1 млн кв. метров, из которых сегодня уже реализовано более 80%. При сохранении спроса на текущем уровне объем доступных строящихся площадей будет поглощен еще до ввода в эксплуатацию.

На фоне дефицита предложения растут арендные ставки. По оценке Nikoliers, в 2024 году увеличение цены аренды качественных офисов составило до 30%. Эта тенденция продолжится и в следующем году — дальнейший рост ставок на наиболее качественные и востребованные объекты будет определяться острым дефицитом свободных площадей и сдержанной строительной активностью.

Строительство офисов «на продажу» остается основной бизнес-стратегией ключевых игроков офисного рынка. Так, директор коммерческого управления лидера офисного строительства — компании STONE — Кристина Недря напоминает, что сегодня в портфеле девелопера доля конечных пользователей в структуре продаж строящихся офисов планомерно растет и в ряде проектов достигает 60% продаж. Дефицит арендного предложения, особенно в популярных деловых районах, только усиливает этот тренд. Поэтому, по наблюдениям Кристины Недря, определяющим фактором выбора офиса для компаний все чаще становится не стадия готовности, а престижное расположение будущего объекта и желание владельцев сделать вклад в стратегическое развитие бизнеса.

Офисная география

Расположение — это именно то, что определяет класс офиса, интерес к нему инвесторов, а затем и конечных пользователей — арендаторов. Опыт STONE как профессионального игрока на этом рынке показывает, что офисная география — «стабильная величина»: именно местоположение офисного центра становится решающим фактором выбора объекта.

Однако STONE для своей деятельности ставит более широкие задачи — не просто построить качественные офисные здания, но создать в городе новые точки притяжения, улучшить городскую среду вокруг, сделать город более интересным, привлекательным и дружелюбным. Так, в ближайшее время состоится открытие арт-объекта «Ангел» на каскадной лестнице, спускающейся к главной площади офисного квартала STONE Towers на «Белорусской». Скульптура «Ангел» станет своеобразным символом места: офисный квартал получит свою изюминку, а город — новую точку притяжения и примечательное место.

Офисы в цифрах

Девелопер предусмотрел продуманные решения во всех новых проектах компании, неотъемлемой их частью становятся разноформатная инфраструктура и комплексное благоустройство. Возможностей немало, тем более, что по итогам 2024 года STONE вывел в продажи шесть офисных объектов и один жилой комплекс. Сегодня портфель компании достигает 2 млн кв. метров, в стадии строительства находятся более 500 тыс. кв. метров. География офисных проектов компании — 13 бизнес-центров в экспонировании — максимально разнообразна: девелопер ведет реализацию офисных объектов в восьми районах города.

С запада на восток и с севера на юг

Самыми перспективными районами для появления новых деловых центров всегда считались те, где отличная транспортная доступность и пересекаются сразу несколько магистралей, включая линии метро, МЦД, а также крупные автомобильные дороги. Как правило, такие локации уже имеют статус признанных бизнес-районов. В их числе — Белорусский деловой район, сегодня активно расширяющийся на север. Изменения начались с появления в локации офисного квартала STONE Towers — первого флагманского проекта девелопера в сегменте офисов класса А. Сегодня девелопер готовит к вводу в эксплуатацию вторую очередь STONE Towers и параллельно ведет в районе строительство бизнес-центра STONE Белорусская.

Логичным продолжением Белорусского делового района стала локация у метро «Савеловская». Драйвером развития послужило строительство бизнес-центра STONE Савеловская, который сегодня находится в высокой готовности и планируется к вводу в 2025 году. Вслед за STONE территорию начали осваивать и другие девелоперы. По мнению руководителя департамента офисной недвижимости и направления интегрированных решений для клиентов CORE.XP Ирины Хорошиловой, активное развитие офисной составляющей в районе в ближайшем будущем будет способствовать формированию единого кластера — «Белорусско-Савеловского».

Говоря о расширении офисной географии, нельзя не учитывать и развитие территории у метро «Дмитровская». Несмотря на то, что локация не является исторически сложившимся деловым субрынком, она имеет потенциал из-за своего расположения вблизи Ленинградского делового коридора. Больше 10 лет в районе не строились новые офисные объекты. STONE Дмитровская станет первым бизнес-центром класса А у метро «Дмитровская». Проект реализуется в рамках программы комплексного развития территорий совместно с мэрией Москвы. STONE приступил летом 2024 года к строительству офисного объекта, который позволит создать в районе порядка 3,5 тыс. новых рабочих мест.

Продолжением Ленинградского делового коридора становится еще один район столицы — Ходынское поле, — который одновременно входит и в состав «Большого Сити». За счет своего расположения, а также высокой транспортной доступности, в том числе благодаря открытию здесь станции БКЛ «ЦСКА», район считается одним из самых востребованных для жизни. Дополнить территорию с активно развитой жилой застройкой позволит офисный кластер STONE Ходынка. В этом году девелопер приступил к строительству квартала STONE Ходынка 1, а в следующем планирует выйти на активную стройку STONE Ходынка 2 и STONE Ходынка 3. Всего благодаря строительству трех новых офисных объектов девелопера в этом районе появится более 23 тыс. рабочих мест.

Одна из самых престижных деловых локаций — Центральный округ, где отмечен дефицит офисных площадей, особенно для крупного бизнеса. Удовлетворить запросы компаний на расположение вблизи Садового кольца позволит офисное здание STONE Курская, реализуемое единым объемом. Основные строительные работы на объекте уже завершены, STONE готовится к вводу объекта в эксплуатацию в начале следующего года. Внутри ТТК девелопер ведет реализацию еще одного объекта — бизнес-центра STONE Римская в индустриальной эстетике, соответствующей месторасположению на территории бывшего завода «Серп и Молот».

Юго-западное направление, получившее активное развитие за счет строительства здесь головных офисов крупных технологических компаний, продолжает расширение деловых функций. Так, на Ленинском проспекте ведется строительство одного из первых качественных объектов в локации за последнее десятилетие — бизнес-центра STONE Ленинский. Еще один офисный объект девелопера — квартал STONE Калужская — появится в метрокоммуне «Калужская», где отмечен дефицит предложения офисов класса А. По словам руководителя департамента исследований и аналитики CMWP Полины Афанасьевой, второй год подряд среди 215 метрокоммун «Калужская» занимает второе место по объему спроса в объектах класса В+ и 21-е место по реализованному спросу в классе А, что объясняется отсутствием качественного офисного предложения в локации.

STONE не только работает в сложившихся бизнес-локациях, но и создает новые деловые точки в активно развивающихся районах, где город ведет комплексную застройку. STONE Мнёвники будет первым бизнес-центром в Мнёвниковской пойме и сбалансирует активно развивающуюся территорию острова, где сегодня ведется строительство жилья и нового спортивного кластера Москвы. Современный офисный проект не только станет визуальным акцентом места, но и дополнит жилую застройку новыми рабочими местами.

Развивая портфель офисной недвижимости, девелопер выводит на рынок и новые жилые проекты. В августе в открытые продажи вышел долгожданный проект компании с квартирами — жилой комплекс класса «бизнес+» Sokolniki. Это проект точечной застройки и первый жилой комплекс с квартирами бизнес-класса, который возводится за последние пять лет в районе Сокольники.

Новогодние планы

Следующий год обещает быть на офисном рынке не менее активным: объем нового строительства, по расчетам консалтинговой компании CORE.XP, увеличится в 1,6 раза к объему 2024-го и достигнет 926 тыс. кв. метров (26 бизнес-центров). В 2025 году объем новых сделок аренды и купли-продажи может составить 1,5-1,9 млн кв. метров; активность спроса будет ограничена нехваткой доступного предложения и жесткой денежно-кредитной политикой. Однако в условиях возрастающего спроса на аренду доля свободных площадей снижается, что открывает возможность для собственников объектов коммерческой недвижимости повышать ставки аренды выше темпов инфляции. Средний рост запрашиваемой ставки аренды может составить в 2025 году порядка 20%.

В этих условиях STONE не собирается снижать активность. В планах девелопера — продолжить занимать лидирующие позиции на офисном рынке и масштабировать накопленный опыт и экспертизу на жилой сегмент — благодаря реализации бизнес-центров STONE к 2029 году в столице появится порядка 80 тыс. новых рабочих мест. Компания также планирует развивать жилые проекты в составе МФК на «Калужской» и «Римской». Такой подход позволит создать новые качественные рабочие места «у дома», что положительно скажется на снижении маятниковой миграции, а также будет отвечать современному запросу горожан на концепцию «жить, работать и отдыхать» в одном месте.