![](/upload/resize_cache/webp/iblock/228/9grv4sknh1cpd6treup9wavjd4mb8k3y.webp)
Постоянные поправки в закон о долевом строительстве осложняют работу девелоперов
25 декабря 2018 года вступили в силу поправки в федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…». Новеллы затронули ряд важных вопросов, включая финансовые аспекты деятельности застройщиков. Так, с 1 июля 2019 года все работающие с деньгами дольщиков девелоперы обязаны перейти на механизм с эскроу-счетами. Раньше это правило не действовало в отношении тех застройщиков, которые получили разрешение на строительство до 1 июля 2018 года. Теперь же исключения сделают только для застройщиков, которые будут соответствовать необходимым критериям, к числу которых отнесены степень готовности домов и количество заключенных договоров долевого участия (ДДУ).
Константин ГЛУШКОВ, старший юрист правового департамента Консалтинговой группы «БАЗИС»:
![Screenshot_1.png Screenshot_1.png](/upload/photos/volkova/Глушков.jpg)
Закон смягчил требования к опыту застройщиков: снижен показатель по объему построенного компанией жилья с 10 тыс. до 5 тыс. кв. метров. Теперь у застройщика появилось право привлекать денежные средства в качестве целевых займов, в том числе от учредителей с учетом установленных ограничений. Кроме того, после ввода объекта в эксплуатацию, но до постановки его на кадастровый учет, компания сможет заключать ДДУ без уплаты взносов в Фонд дольщиков и без использования счетов эскроу. Законодатель также смягчил контроль за целевым расходованием средств: если дом сдан в эксплуатацию, то предусмотрена возможность отмены требований о банковском контроле.
Ранее установленная солидарная ответственность бенефициарных владельцев, имеющих фактическую возможность определять действия застройщика (контролирующих лица?), заменена на субсидиарную. Это соответствует положениям Гражданского кодекса РФ об ответственности и, по мысли авторов законопроекта, должно снизить риски появления фиктивных руководителей.
Другое изменение заключается в том, что застройщик самостоятельно устанавливает размер платежей, подлежащих осуществлению по каждому проекту строительства, но, исходя из расчетного суммарного объема средств, подлежащих уплате по договору комплексного освоения территории, пропорционально предполагаемой стоимости такого проекта. Это сделано для того, чтобы застройщик мог распределить свои затраты по нескольким домам, а не перекладывать их на один дом.
Поскольку правоотношения, складывающиеся в рамках долевого строительства, регулируются и иными законами, то поправки были внесены и в ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Он был дополнен новой статьей, определяющей особенности банкротства жилищно-строительных кооперативов. Теперь установлено, что члены правления или контрольно-ревизионного органа ЖСК или член ЖСК, являющийся его единоличным исполнительным органом, солидарно несут субсидиарную ответственность в пределах сумм паев, подлежащих возврату или возвращенных при прекращении членства в ЖСК, если признаки банкротства ЖСК возникли в результате действий или бездействия этих лиц. Кроме того, исключена возможность погашения требований участников строительства, являющихся членами ЖСК, путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному или иному потребительскому кооперативу.
Полагаю, что описанные выше изменения обеспечивают более гибкий и сбалансированный подход к защите прав дольщиков и требованиям, предъявляемым к застройщикам. С одной стороны, смягчена излишняя жесткость регулирования в отношении девелоперов, с другой — законодатель оперативно отреагировал на получение застройщиками огромного количества разрешений на строительство, оформленных до 1 июля прошлого года, что могло сказаться в дальнейшем на надлежащем исполнении застройщиком своих обязательств. Вместе с тем надо признать, что в целом постоянные и масштабные изменения, вносимые в федеральный закон № 214-ФЗ, создают большую неопределенность и сложности в работе застройщиков и свидетельствуют о недостаточной проработке законопроектов на предварительной стадии.
Номер публикации: №3 от 25.01.2019