Жить в эпоху перемен

Постоянные поправки в закон о долевом строительстве осложняют работу девелоперов

25 декабря 2018 года вступили в силу поправки в федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строитель­стве…». Новеллы затронули ряд важ­ных вопросов, включая финансовые аспекты деятельности застройщиков. Так, с 1 июля 2019 года все работающие с деньгами дольщи­ков девелоперы обязаны перейти на механизм с эскроу-сче­тами. Раньше это правило не действовало в отношении тех застройщиков, которые получили разрешение на строи­тельство до 1 июля 2018 года. Теперь же исключения сдела­ют только для застройщиков, которые будут соответство­вать необходимым критериям, к числу которых отнесены степень готовности домов и количество заключенных дого­воров долевого участия (ДДУ).

Константин ГЛУШКОВ, старший юрист правового департамента Консалтинговой группы «БАЗИС»:

Закон смягчил требования к опыту застройщиков: сни­жен показатель по объему построенного компанией жилья с 10 тыс. до 5 тыс. кв. метров. Теперь у застройщика появи­лось право привлекать денежные средства в качестве целе­вых займов, в том числе от учредителей с учетом установ­ленных ограничений. Кроме того, после ввода объекта в эксплуатацию, но до постановки его на кадастровый учет, компания сможет заключать ДДУ без уплаты взносов в Фонд дольщиков и без использования счетов эскроу. Зако­нодатель также смягчил контроль за целевым расходова­нием средств: если дом сдан в эксплуатацию, то предусмо­трена возможность отмены требований о банковском кон­троле.

Ранее установленная солидарная ответственность бене­фициарных владельцев, имеющих фактическую возмож­ность определять действия застройщика (контролирующих лица?), заменена на субсидиарную. Это соответствует по­ложениям Гражданского кодекса РФ об ответственности и, по мысли авторов законопроекта, должно снизить риски появления фиктивных руководителей.

Другое изменение заключается в том, что застройщик самостоятельно устанавливает размер платежей, подлежа­щих осуществлению по каждому проекту строительства, но, исходя из расчетного суммарного объема средств, под­лежащих уплате по договору комплексного освоения тер­ритории, пропорционально предполагаемой стоимости та­кого проекта. Это сделано для того, чтобы застройщик мог распределить свои затраты по нескольким домам, а не пе­рекладывать их на один дом.

Поскольку правоотношения, складывающиеся в рамках долевого строительства, регулируются и иными законами, то поправки были внесены и в ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Он был дополнен новой статьей, определя­ющей особенности банкротства жилищно-строительных кооперативов. Теперь установлено, что члены правления или контрольно-ревизионного органа ЖСК или член ЖСК, являющийся его единоличным исполнительным органом, солидарно несут субсидиарную ответственность в пределах сумм паев, подлежащих возврату или возвращенных при прекращении членства в ЖСК, если признаки банкротства ЖСК возникли в результате действий или бездействия этих лиц. Кроме того, исключена возможность погашения тре­бований участников строительства, являющихся членами ЖСК, путем передачи прав застройщика на объект незавер­шенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному или иному потребительскому кооперативу.

Полагаю, что описанные выше изменения обеспечивают более гибкий и сбалансированный подход к защите прав дольщиков и требованиям, предъявляемым к застройщи­кам. С одной стороны, смягчена излишняя жесткость регу­лирования в отношении девелоперов, с другой — законода­тель оперативно отреагировал на получение застройщика­ми огромного количества разрешений на строительство, оформленных до 1 июля прошлого года, что могло сказать­ся в дальнейшем на надлежащем исполнении застройщи­ком своих обязательств. Вместе с тем надо признать, что в целом постоянные и масштабные изменения, вносимые в федеральный закон № 214-ФЗ, создают большую неопреде­ленность и сложности в работе застройщиков и свидетель­ствуют о недостаточной проработке законопроектов на предварительной стадии.