В конце прошлого года представители власти частично огласили новые условия и правила, по которым будут работать девелоперы после отмены механизма долевого строительства в нашей стране. Инициатива имеет под собой благие намерения – защитить интересы покупателей жилья и предотвратить появление новой волны обманутых дольщиков. Кроме того, практика проектного финансирования, которую планируется внедрить, распространена во всем мире и заимствовать прогрессивный опыт правильно. Но, если не учесть целый ряд нюансов, перевод рынка на новые рельсы может крайне негативно сказаться на девелоперском бизнесе.
Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»:
В рамках перехода на проектное финансирование Центробанку поручено проработать этот вопрос с банками. О чем именно идет речь не уточнялось. Хотелось бы, чтобы речь шла не только о технической стороне, но и о таких важных моментах, как ставки кредитования, учет темпов инфляции, жесткие требования ЦБ к проектному финансированию и качеству залогов. Кроме того, существуют определенные требования к соотношению собственного и заемного капитала застройщиков. Как правило, сумма собственных средств не должна быть менее 30% от общей суммы инвестиций в проект.
Сегодня при использовании проектного финансирования застройщик имеет возможность погашать проценты по кредиту и частично тело кредита за счет денег, вырученных от продаж квартир по ДДУ. Если лишить девелопера возможности привлекать в строительство денежные средства дольщиков, непонятно как он будет расплачиваться с банком за пользование заемными средствами. Одним кредитом вряд ли получиться обойтись. Возможно, регулятор предусмотрит схему, допускающую отсрочку выплаты процентов на период реализации проекта. В любом случае отсутствие возможности погасить кредит досрочно и расходы на обслуживание кредита в течение всего срока реализации проекта повысят стоимость вторичного жилья, которое смогут продавать девелоперы. Вызывает вопрос и продолжительность переходного периода. Три года явно недостаточно, чтобы понять, как работает новая схема на практике, и подвести итоги, ведь жизненный цикл крупных проектов в среднем составляет более 3 лет.
Чем же грозит отмена долевого строительства рынку недвижимости? Во-первых, из отрасли уйдут мелкие и часть средних компании, которым будет непросто пройти процедуру андеррайтинга в банке и получить кредит. Да и сами банки вряд ли смогут найти необходимый объем средств, чтобы полностью заменить аккумулированные на рынке долевого строительства средства и обеспечить проектное финансирование в полном объеме.
Во-вторых, произойдет удорожание жилья в новых домах, сданных в эксплуатацию. Застройщики будут вынуждены включать затраты на обслуживание кредитных средств в конечную стоимость продукта. Пока в уравнении слишком много неизвестных, поэтому точно сказать, на сколько увеличится цена, достаточно сложно. В текущей экономической ситуация банки не готовы выдавать кредиты под низкий процент на строительство высокорискованных девелоперских проектов и вряд ли их политика в этом вопросе измениться в скором времени.
Другим следствием обсуждаемой инициативы станет избыток предложения на рынке новостроек в столице в краткосрочной перспективе. Напомню, прошлый год стал рекордным по числу новых проектов в Москве и объемам квадратных метров в экспозиции на первичном рынке. Застройщики старались ускориться с выводом новых объектов до вступления в силу поправок в 214-ФЗ. Нет сомнений, что оставшееся время, пока можно работать по привычной схеме долевого строительства, застройщики также используют, чтобы начать строительство на новых площадках. Но в дальнейшем темпы запуска новых проектов по уже упомянутым причинам снизятся.
Хочется верить, что отмена долевого строительства не приведет к массовому банкротству застройщиков, резкому сокращению объемов строительства в долгосрочной перспективе и заметному росту цен, не повлечет за собой очередную стагнацию, из которой придется выбираться следующие несколько лет. Однако предварительный анализ ситуации, свидетельствует об обратном.