Время не ждет

Если девелоперу нужны деньги на стройку, то заниматься этим следует уже сейчас

Последние совещания в правитель­стве РФ по вопросу перехода на но­вую схему финансирования жи­лищного строительства показали, что рассчитывать на отмену рефор­мы или смягчение ее условий не стоит. С 1 июля этого года должен произойти переход всех, в том числе уже строящихся объектов, на договоры участия в долевом строительстве с использованием счетов эскроу. Это означает, что каждый за­стройщик должен подать заявку на пре­доставление финансирования хотя бы в один банк. Если девелопер собирается продолжать работать в этом бизнесе и ему нужны деньги на стройку, занимать­ся этим нужно уже сейчас.

Филипп ЛИТВИНЕНКО директор департамента транзакционного бизнеса Московского кредитного банка

На данный момент число банков, упол­номоченных осуществлять финансирова­ние стройки по новым правилам, состав­ляет 63. Эти банки «покрывают» всю тер­риторию Российской Федерации. Одним из уполномоченных банков является МКБ, получивший право работать с эскроу-сче­тами в числе первых. Сейчас банк ведет переговоры с девелоперами и в ближай­шее время откроет несколько кредитных линий в рамках новой схемы работы.

Пока застройщикам трудно начи­нать работать в новых условиях — про­цедура новая и для них непривычная. Однако, в принципе, ничего сложного в новом механизме нет. Первый шаг, который должен сделать девелопер для получения кредитной линии и откры­тия эскроу-счета, — подать документы в банк. Как показывает практика МКБ, пакет документов, который девелопер представляет для получения кредит­ных средств, достаточно емкий. Банку нужна информация о проекте, сведе­ния об исходно-разрешительной доку­ментации и опыте работе на рынке, который имеется у девелопера.

Перед первой встречей составляется предварительный список вопросов к девелоперу. Это документы на так на­зываемый преданализ, когда банк изу­чает самого девелопера и принимает решение, входит он в сделку или нет. При принятии положительного реше­ния формируется перечень документов для полного анализа. Как правило, банк предоставляет клиентского ме­неджера, который структурно находит­ся в дирекции корпоративного бизнеса и будет вести конкретного девелопера, взаимодействуя с ним на всех этапах.

У банков, конечно, прибавится и работы, и ответственности. На них возложена двойная задача — не только обеспечить финансирование, но и про­извести определенный отсев застрой­щиков, сделать весь процесс более прозрачным. Для кредитных организа­ций, которые сейчас придут на этот рынок, наступает интересное время — создается новый сегмент. Сегодня объ­ем банковских средств в жилищном строительстве составляет, по разным оценкам, от 600 млрд до 800 млрд ру­блей. Потенциально банки могут удво­ить и даже утроить этот объем, доба­вив 1-2 трлн рублей, но при условии, что будут правильно контролировать риски.

Пока главная опасность заключается в том, что банки физически не смогут «пе­реварить» большое число заявок, обрабо­тать их качественно и в срок. Есть риск, что они начнут смотреть только на самые качественные проекты, которые понима­ют. А те застройщики, которые не попа­дут в число «достойных» проектного фи­нансирования, начнут хаотично метать­ся по рынку, пытаясь получить деньги из каких-то других источников.

Мы знаем, есть крупные банки, кото­рые пока не слишком охотно работают с застройщиками: из-за особенностей сво­ей внутренней инфраструктуры они не готовы принять сотни и тысячи проек­тов, которые нужно быстро обработать и выпустить на рынок. Но думаю, когда проекты пойдут потом, когда новый ме­ханизм заработает и сложатся правила взаимодействия с застройщиком, эти банки начнут перестраиваться и доста­точно быстро смогут подключиться к процессу.

Кроме того:

Новое законодательство призвано, в первую очередь, защитить участников долевого строительства. Оно содержит гарантии возврата средств покупателю жилья в случае, если что-то происходит с самим девелопером или с объектом, который он возводит. В такой ситуации дольщик получает 100-процентную гарантию возврата средств, так как они находятся не в распоряжении застройщика, а на счетах эскроу. Если что-то случается с банком, в котором открыт счет эскроу, то вступает в силу механизм страхования вкладов. Лимит ответственности установлен 10 млн рублей, что покрывает большинство сделок по приобретению жилья.