Время — деньги

Как застройщик может компенсировать дополнительные затраты, связанные с переходом на счета эскроу

В июле этого года наша компания заключила со Сбербанком крупнейшую на данный момент сделку с использованием счетов эскроу. Для нашего проекта ЖК «Семейный квартал Счастье» (Пермь) банк открыл проектное финансирование на сумму 1,7 млрд рублей. В настоящий момент мы уже заключили 81 договор на сумму 262 млн рублей, из которых более 211 млн перечислены на счета эскроу. Мы ясно понимали, что, несмотря на все возможные сложности, переходить на новые правила работы надо именно сейчас, так как это даст возможность получить время на тестирование и отладку всех бизнес-процессов на конкретном проекте. Ведь через год предстоит приступить к тиражированию данного опыта на все наши проекты в 13 регионах. Опыт работы на проекте позволил нам увидеть все плюсы и минусы системы.

Финансовый директор компании «Талан» Евгений Романенко :

Итак, с какими трудностями мы столкнулись? Первый минус — это процентная нагрузка. Затраты по проекту оцениваются в 2 млрд рублей. При этом, когда мы с банком согласовывали финансовую модель, то он очень консервативно подошел к оценке рисков. В результате процентная нагрузка оказалась достаточно высокой и составила 280 млн рублей, или 14% от бюджета проекта! Могу сказать, что это стало для нас серьезным вызовом. Без снижения процентной нагрузки развивать систему эскроу в регионах будет практически невозможно.

Второй минус — это увеличение собственного капитала. По требованию банка застройщик должен покрыть 15% от стоимости проекта до начала выдачи кредитных средств, а также предоставить гарантии и обеспечить проценты на инвестиционной фазе. В ходе переговоров мы смогли уменьшить сумму обеспечения в пять раз, а для гарантий источника оплаты процентов купили банковские векселя. Общая сумма собственных инвестиций составили 18,5% от стоимости всего проекта.

Третий минус — отсутствие слаженной работы в переходный период. Часть процессов приходится реализовывать в ручном режиме, находить новые решения по ходу дела. Так, например, у нас были случаи, когда клиенты купили квартиру, зарегистрировали ее в Росреестре, пришли открывать счет эскроу и были вынуждены ждать четыре часа завершения сделки!

Четвертый минус — страхование. Мы — чистый девелопер, и риски строительно-монтажных работ у нас закрывает генеральный подрядчик. Однако в рамках кредитного договора со Сбербанком ответственность за страхование была возложена на нас.

В итоге могу сказать, что «входить» в систему эскроу без понимания всех этих минусов региональным застройщикам будет довольно сложно.

А теперь о плюсах, которые в какой-то степени уравновесили проблемы. Первое — это команда. Мы вместе с коллегами из Сбербанка настроены преодолевать барьеры и создавать единое коммуникационное пространство. Банк и застройщик должны быть фактически продолжением друг друга. На текущий момент с нами на разных уровнях работают десять сотрудников Сбербанка. Вместе мы действуем как единая команда. Благодаря этому, когда возникает новая идея, она моментально идет в проработку.

Второе — механизмы для снижения расходов. Высокая финансовая нагрузка чаще всего возникает из-за продолжительной реализации проекта и низких темпов продаж. При этом у банка две ставки: чистая, когда на счетах эскроу денег нет, и специальная, когда на счетах есть деньги. Также на ставку влияет скорость наполнения счетов эскроу, а значит, и цена продажи квартир. В нашем случае по плану мы до конца года должны были продать на 80 млн рублей, однако всего за месяц смогли получить 262 млн, соответственно, если наложить наш новый темп продаж на модель, то получается эффект в виде снижения ставки. Он составит примерно 120 млн рублей.

Третье — мы не платим в компенсационный фонд. Это дает экономию порядка 30 млн рублей.

Четвертое — темпы строительства. По нашим оценкам, ускоряя проект на 1 месяц, мы получаем дополнительный доход в размере 0,3% от бюджета проекта. Значит, сокращение на 6 месяцев увеличит доход на 1,8% от бюджета.

В итоге, суммировав все достигнутые с банком решения, мы смогли полностью компенсировать расходы по переходу на эскроу. Причем сейчас для нас открывается новая возможность. Если на счетах эскроу будет денег больше, чем застройщик потратил на расходы проекта из кредита банка, то процентная ставка будет снижаться. А если собранные средства от клиентов будут вдвое превышать выборку кредита, то ставка вообще может стать нулевой. За такие условия наши продавцы и маркетологи готовы побороться.