Возможны варианты

Закрытые паевые инвестфонды могут стать альтернативным механизмом финансирования жилищного строительства

В ближайшие годы отечественное жилищное строительство ждут серьезные перемены. Правительство России и Минстрой взяли курс на постепенный отказ от долевого строительства в его нынешнем виде и переход к проектному (банковскому) финансированию. По замыслу властей, через несколько лет рынок должен полностью отказаться от привлечения средств граждан в проекты на этапе строительства. На время переходного этапа параллельно с традиционной схемой (через ДДУ) для финансирования строек будет использоваться механизм проектного финансирования и эскроу-счета банков. Фактически между покупателем, банком и застройщиком будет заключаться некий трехсторонний договор, по условиям которого внесенные средства покупателя будут оставаться у банка до завершения строительства. Получить эти деньги застройщик сможет только после выполнения всех своих обязательств перед покупателем. В свою очередь, банки будут осуществлять финансирование застройщика в форме проектных кредитов. Как будет работать эта схема на практике, пока предсказать сложно. Но уже сейчас понятно, что по окончании переходного периода многие девелоперы, особенно средние и мелкие, столкнутся с нехваткой средств.

Одной из альтернативных форм финансирования стройпроектов могут стать закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН), которые являются гибким и эффективным инструментом коллективного инвестирования. ЗПИФ позволяют осуществлять коллективные инвестиции в девелоперский проект, что особенно актуально сегодня, когда ставки по банковским депозитам снижаются, и это заставляет частных инвесторов искать альтернативные варианты вложений с более высокой доходностью.

В России этот формат инвестирования появился в начале 2000-х, но пока не слишком широко распространен среди отечественных инвесторов. Связано это, в частности, с нехваткой профессиональных менеджеров, способных грамотно объяснить потенциальным инвесторам механизм работы и преимущества коллективных инвестиций.

С точки зрения инвесторов, главное преимущество ЗПИФ заключается в том, что они позволяют соинвестировать и благодаря этому получать весомую скидку у девелоперов. Еще один плюс — секьюритизация объекта инвестирования. Инвестор владеет не правом собственности на объект, не ДДУ и не квадратными метрами, а паями фонда как ценной бумагой, которая не требует регистрации или перерегистрации, как в случае с продажей квартиры или ДДУ. При этом выплаты дохода могут осуществляться ежемесячно, а для реализации актива достаточно просто продать свои паи. Управление ЗПИФ осуществляется профессиональной управляющей компанией, чья деятельность строго регламентирована существующими законами и контролируется надзорными органами. В частности, для проведения любой сделки управляющей компании требуется письменное одобрение спецдепозитарием, без которого она не может заключить ни одну сделку.

Девелоперам платформа ЗПИФ также сулит определенные выгоды. Фонд не является плательщиком налога на прибыль, что позволяет повысить эффективность проекта, в частности, реинвестировать прибыль и снизить долговую нагрузку на девелопера.

В девелопменте ЗПИФ может быть реализован в двух форматах. Первый вариант — классический, используемый многими участниками рынка: инвесторы формируют ЗПИФ, который выкупает оптом ДДУ у застройщика на ранних стадиях строительства и впоследствии перепродает на рынке. При такой схеме девелопер за счет оптовой продажи высвобождает средства для реализации следующего проекта либо на снижение долговой нагрузки по текущему проекту.

Второй вариант — это реализация проекта непосредственно на ЗПИФ в контракте на fee-девелопмент с девелопером. Технически процесс осуществляется следующим образом. Затраты на покупку земли, получение разрешительной документации, выкуп или строительство мощностей финансируется из средств ЗПИФ, что в итоге позволяет в среднем на 20-30% сократить затраты на проект и, соответственно, снизить потребность в банковском финансировании. При этом девелопер не приобретает проект в свой контур, между ним и фондом подписывается договор fee-девелопмента. Именно такая схема может получить широкое распространение и стать хорошим дополнением новой системы финансирования девелоперских проектов, которая будет сформирована после отказа от ДДУ.

Справочно

На западе ЗПИФ используется уже давно и представлен преимущественно структурой REIT (Real Estate Investment Trust), основная цель которой — создать комфортные условия коллективного инвестирования, как с точки зрения защиты инвестора, так и с точки зрения налогообложения.