Что делать столичному офисному рынку в условиях пандемии
Непредсказуемая экономическая обстановка, вызванная пандемией нового коронавируса, провоцирует развитие не самых желанных сценариев на рынке недвижимости, в частности — в коммерческом сегменте. Бизнес-центры пока держатся, но насколько хватит запаса прочности? Об этом «Стройгазете» рассказывает Евгения Лучицкая, официальный представитель A-Store Estates, девелопера проекта Neopolis.
Стоит признать: новая экономическая реальность уже наступила. И хотя рынок коммерческой недвижимости более стабилен и не так оперативно реагирует на экономические потрясения, понятно, что придется справляться с последствиями, если положение не изменится в лучшую сторону в ближайшие два-три месяца. Эксперты международной консалтинговой компании CBRE уже пересмотрели прогнозы по объему инвестиций в недвижимость России, который может к концу года откатиться до уровня 2014 года, снизившись в два раза — до 150 млрд рублей. Текущая ситуация также скажется на вводе: в нынешних условиях девелоперы вряд ли будут увеличивать объемы строительства, и с учетом уже существующего дефицита офисных площадей ввод новых бизнес-центров может побить антирекорды 2018 года, когда показатель оказался ниже 150 тыс. кв. метров.
На днях правительство РФ утвердило новый комплекс мер, призванный поддержать владельцев бизнес-центров и — главным образом — их арендаторов. Согласно постановлению, арендаторы коммерческих площадей получат отсрочку по платежам на полгода с возможностью оплаты задолженности в рассрочку в течение последующего года. С одной стороны, инициатива понятна — помочь арендаторам, которые в нынешней ситуации потеряли источники дохода. С другой стороны, получаемые собственниками коммерческой недвижимости преференции в виде сокращения налога на имущество не смогут перекрыть те издержки, которые собственники неизбежно понесут (уплату процентов по кредитам, на содержание и функционирование площадей и т.д). То есть, даже если не все 100% арендаторов воспользуются предоставленным правом, собственники зданий недополучат операционный доход и также могут оказаться на грани банкротства.
Между тем, проект постановления подразумевает возможность обсуждать иные условия по отсрочке, если это не приведет к ухудшению для арендатора условий, предусмотренных требованиями. Другими словами, позволяет сторонам самостоятельно найти компромисс.
С одной стороны, таким компромиссом может стать сокращение площадей арендуемых помещений. Это, конечно, выход для арендатора, но не для собственника: реализовать в условиях текущей обстановки «осколки» офисных площадей вряд ли получится. Но лучше понести расходы по содержанию, чем вовсе лишиться арендатора.
Еще один возможный сценарий — досрочное расторжение текущего договора с минимальными штрафными санкциями или вообще без них, с тем чтобы арендатор мог переехать в другой бизнес-центр, например, в здание того же класса, но расположенное в другой локации за пределами ТТК, либо с понижением класса, но в том же районе. Однако, при условии обоюдного согласия сторон, такой вариант возможен только для тех, чьи арендуемые площади не превышают 10 тыс. кв. метров — найти свободные помещения большего размера в центре практически невозможно.
Вместо обобщения отмечу, что государству, видимо, следует закладывать дополнительные средства на помощь еще одному сегменту недвижимости — офисному, а для бизнеса этот период станет поиском нового уровня взаимной ответственности, который поставит выживание в приоритет желанию заработать.