В поисках комплексных решений: рынок недвижимости замер, но ждет перемен

Стройотрасль прочно связана с другими сферами хозяйства, и макроэкономические потрясения находят отражение в стройке. К тому же регулярно меняются правила игры внутри рынка, не предоставляющие время для подготовки и адаптации, так что ситуация непростая, хотя, на мой взгляд, опасения преждевременны. Думаю, мы пока еще даже не достигли дна: сегодня девелоперы и застройщики «едут» на багаже прошлых лет. И если сейчас не принять меры по улучшению ситуации, причем не декоративные и сиюминутные, а системные, то кризис усугубится. По нашим прогнозам, если ситуация с кредитной ставкой, недоступностью ипотеки и прочими кризисными явлениями изменится в апреле, то рынок «отскочит», а если это произойдет к июлю, то могут остановиться низкораспроданные маломаржинальные проекты, а также проекты, где степень готовности сильно опережает уровень продаж. В такой ситуации оценить масштабы бедствия трудно — от 20 до 50% рынка может «встать».

В таком случае, насколько справедливо утверждение, что недоступность ипотеки — главная причина кризиса?

Высокие ипотечные ставки — это, безусловно, проблема, но никак не причина всех сложностей. В том-то и дело, что падение продаж — лишь одно из проявлений непростой ситуации, сложившейся на рынке. Сегодня кризиса на рынке не наблюдается, но при сохранении в течение 1-2 кварталов текущих негативных факторов, а также факторов, которые начнут свое действие с начала года, ситуация на рынке может существенно осложниться.

А каковы другие проявления?

На мой взгляд, куда более опасный показатель — отсутствие новых проектов на рынке. Они, конечно, выводятся, но их очень мало по сравнению с прошлыми периодами. Да и те, что называется, с подвохом: например, в ноябре была опубликована некая проектная декларация с разрешением на строительство до 2034 года! Фактически мы сталкиваемся с заморозкой рынка новых проектов. Они, может, и будут появляться, но в таком весьма, скажем, «экзотическом» виде. Таким образом, девелопер застолбил площадку и очень неторопливо будет ждать наполнения эскроу-счетов, а потом так же неспешно будет строить по мере продаж.

И к чему это может привести рынок?

На самом деле, последствия такой пассивной стратегии девелоперов лежат далеко за пределами строительных площадок. По цепочке проблема перекинется на недозагрузку производственных линий, а это простои, сокращения рабочих и дальнейшее вовлечение в проблемную зону смежных отраслей.

Кстати, больнее всего такая ситуация ударит по девелоперам полного цикла, для которых географически недоступны государственные контракты. Потому что свои проекты они достроят, а новые начинать не представляется возможным, а значит, как следствие, «встанут» собственные домостроительные комбинаты. Также череда банкротств может постичь генподрядчиков из-за нарастающего внутреннего конфликта.

О каких конфликтах идет речь?

Это серьезная проблема, на которую сегодня пока мало кто обращает внимание, но от этого она не теряет своей актуальности. В условиях турбулентности возникает острый, я бы сказал, системный конфликт между заказчиками и подрядчиками. А платить за его разрешение, кстати, в конечном итоге будет потребитель — и временем, и деньгами.

Объясню: не секрет, что в последнее время заметно подорожали стройматериалы и рабочие руки. Это, в свою очередь, сказывается на себестоимости квадратного метра, таким образом, выполнить заявленный объем работ по уже заключенным и оплаченным контрактам не представляется возможным. В итоге это приводит к тому, что генподрядчик в середине строительства поднимает ценник, например, на 30%. А я напомню, что проектное финансирование рассчитано четко: на 30% дороже — это уже за пределами экономики любого проекта.

И вот тут начинается процесс смены подрядчика, который, опять же, не везде проходит гладко, иногда даже с конфликтами и судами, затем выбор нового. И тут опять проблема — приличный подрядчик запросит немалых денег, да еще и сроки горят, что опять не укладывается в бюджет. А компании, скажем, подешевле ни качества, ни сроков не гарантируют. И в итоге могут пострадать люди — либо получая ключи с существенной задержкой, либо с вопросами к качеству продукта.

Такая ситуация характерна для всей страны? Или есть региональные особенности?

Безусловно, местные условия везде свои, специфические, но в центральных регионах картина примерно одинаковая. Выделяются на общем фоне только новые регионы России и Дальний Восток с Арктикой: там государство дает существенные преференции как застройщикам, так и их клиентам. С другой стороны, если для других регионов ситуация сильно усугубится, то эти регионы могут стать спасительными для части застройщиков.

Можно ли решить все эти проблемы?

Поскольку мы столкнулись с комплексом проблем, то и решение должно быть системным, многофакторным. Во-первых, конечно, нужно стимулировать продажи. Это возможно через различные механизмы, например, предлагаются ссудно-сберегательные кассы и кооперативы. Но этого недостаточно.

Во-вторых, назрела необходимость создания прозрачной и понятной системы рефинансирования кредитов застройщиков. У нас есть примеры, когда банки увеличивают процентные ставки и застройщик не имеет возможности уйти к другому кредитору, даже если это может быть выгоднее. Именно поэтому нужно рассмотреть поправки, позволяющие застройщикам переходить с проектного финансирования одного банка в другой с автоматическим переводом средств без согласия дольщиков. Это поможет создать конкуренцию среди кредиторов и обеспечит застройщикам большую гибкость.

И в-третьих, стоит посмотреть в сторону изменения подхода к управлению проектным финансированием с учетом мирового опыта таких стран, как Германия, Швейцария, США. А возможно и вернуться к недолго просуществовавшей практике, зарекомендовавшей себя с положительной стороны, отчислений страховых взносов в Фонд защиты прав дольщиков.