Управлять рисками: что требуется от современного девелопера, желающего «оставаться в тренде»

О современных вызовах для застройщиков «Стройгазета» поговорила с директором ГК «ИНСИТИ» (Краснодар) Андреем ШАДРИНЫМ.

Прогрессивность для нас означает стремление к внедрению инновационных подходов и технологий в процесс девелопмента. Мы ориентируемся на создание комфортной и функциональной городской среды, учитывающей потребности современного жителя. Прогрессивный девелопер фокусируется не только на строительстве квадратных метров, но и на формировании целостных пространств, которые улучшают качество жизни людей.

Непрогрессивные девелоперы часто ограничиваются стандартными методами строительства, не учитывая последние тренды и потребности рынка. Они могут игнорировать важность создания качественной городской среды или экономить на материалах и технологиях, что негативно сказывается на конечном продукте.

Какие новые задачи появляются у девелопера, когда он планирует не просто жилищный комплекс, а микрорайон?

Строительство микрорайона представляет собой гораздо более сложный и многогранный процесс по сравнению с возведением отдельных жилых комплексов: помимо жилья необходимо предусмотреть коммерческие помещения, социальные объекты, транспортную инфраструктуру. Требуется тесное сотрудничество с муниципальными органами для обеспечения соответствия проекта градостроительным нормам и требованиям. Важно учитывать будущие потребности населения, демографический рост, изменение транспортных потоков, модернизацию инфраструктуры.

Кроме того, необходимо разработать концепцию, объединяющую все элементы микрорайона в гармоничное целое.

Девелоперский проект всегда так или иначе зависит от того, как город управляет своим развитием, вовремя ли им принимаются решения, создается инфраструктура. Какую роль играет город в реализации ваших проектов?

Он играет ключевую роль. От муниципальных властей зависит утверждение градостроительных планов и проектов, предоставление земельных участков под застройку. Именно город занимается разработкой и реализацией программ по созданию и обновлению инфраструктуры, такой как дороги, общественный транспорт, школы, детские сады и медицинские учреждения.

Взаимодействие с местными властями является важным фактором успеха любого девелопмент-проекта. Мы стараемся поддерживать конструктивный диалог с местной администрацией, чтобы совместно находить оптимальные решения и минимизировать риски задержки или отклонения от плана.

Как появление механизма КРТ повлияло на проекты и взаимодействие между городом и девелопером? Можно ли говорить, что это новый этап городского развития?

Механизм комплексного развития территорий (КРТ) стал важным инструментом улучшения сотрудничества между городом и девелоперами. Он позволяет более эффективно использовать земельные ресурсы и создавать качественно новые городские пространства, увеличивает прозрачность процесса разработки и утверждения проектов, упрощает процедуры получения разрешений и согласований, улучшает координацию между участниками процесса — инвесторами, подрядчиками и местными властями. Наконец, он повышает ответственность девелоперов за создание качественной городской среды.

Можно сказать, что КРТ открыло новый этап в городском развитии, сделав его более управляемым и предсказуемым. Это помогает избежать хаотичной застройки и способствует формированию сбалансированных и удобных для жизни районов.

Есть две различные позиции у девелоперских компаний. Одни говорят, что рынок требует комплексного развития территорий, что клиент уже готов платить за комфортную среду, а другие — что экономика проектов не выдерживает даже нормативов обеспеченности парковочными местами, а значит, строить надо не то, что хочется, а то, что мы можем на данный момент себе позволить. Кто, на ваш взгляд, прав, а кто, скажем так, немного лукавит?

Обе точки зрения имеют право на существование, однако каждая из них отражает разные подходы к ведению бизнеса. Те, кто говорит о необходимости комплексного развития, понимают, что современный покупатель ищет не просто квадратные метры, а полноценную жилую среду с развитой инфраструктурой и высоким качеством жизни. Эти компании стремятся идти в ногу со временем и удовлетворять растущие запросы клиентов.

Те же, кто акцентирует внимание на экономике проектов, зачастую руководствуются краткосрочной выгодой и пытаются минимизировать расходы. Однако такой подход может привести к снижению привлекательности проектов и к потере конкурентоспособности на рынке.

Наша позиция заключается в том, что баланс между качеством и стоимостью возможен. Мы стремимся предлагать клиентам продукты, соответствующие их ожиданиям, при этом тщательно просчитывая экономику каждого проекта. Важно понимать, что инвестиции в качественную инфраструктуру и комфортные условия проживания окупятся в долгосрочной перспективе за счет повышения лояльности покупателей и увеличения стоимости недвижимости.

На сколько лет вперед ИНСИТИ планирует свое развитие? Можно ли сформулировать какие-то стратегические цели компании на перспективу?

Мы строим планы на 10-15 лет вперед, понимая, что устойчивый успех требует долгосрочного подхода. Наши стратегические цели включают: расширение бизнес-портфеля в разных регионах России с особым акцентом на Москву и юг страны; внедрение инновационных технологий и экодевелопмента во все наши проекты; укрепление позиций на рынке за счет улучшения качества строительства и повышения уровня сервиса; формирование устойчивого бренда, ассоциируемого с надежностью и высокими стандартами. Главный вызов заключается в сохранении гибкости и способности адаптироваться к изменениям на рынке. Экономическая ситуация, технологические нововведения и предпочтения потребителей постоянно меняются, поэтому нам необходимо оставаться в курсе последних трендов и оперативно реагировать на них.

С какой динамикой планируете закончить 2024 год?

Мы ожидаем, что год завершится с динамикой роста выручки и объема реализованных проектов. Несмотря на экономические колебания, мы рассчитываем на увеличение числа заключенных сделок и расширение нашего присутствия на новых рынках.

Конкретные цифры зависят от множества факторов, включая макроэкономическую ситуацию, спрос на недвижимость и эффективность нашей операционной деятельности. Тем не менее, мы настроены оптимистично и готовы к дальнейшему росту.

До конца года наша компания планирует ввести более 250 тысяч квадратных метров жилой недвижимости. Этот показатель полностью соответствует нашим первоначальным планам, утвержденным еще в начале года. Мы последовательно реализуем стратегию устойчивого роста и контролируем достижение всех ключевых показателей эффективности. На сегодняшний день введено в эксплуатацию 11 многоквартирных домов общей площадью 218 763 квадратных метра.

Уже некоторое время рынок жилья находится в условиях отмены льготной ипотеки. Проявляются ли симптомы кризиса в продажах?

После завершения программы льготной ипотеки мы наблюдаем некоторую коррекцию на рынке жилья. Симптомы возможного кризиса в продажах выражаются в падении темпов роста спроса и увеличении сроков экспозиции объектов. Также отмечается замедление роста цен на недвижимость, особенно в сегменте массового жилья.

Однако стоит отметить, что кризис не носит глобального характера. Многие покупатели продолжают проявлять интерес к качественным объектам, особенно если им предлагаются выгодные условия покупки и дополнительные бонусы, такие как рассрочка или скидки.

Важно помнить, что рынок недвижимости всегда цикличен, и периоды спада сменяются подъемами. Наша задача — максимально эффективно управлять рисками и продолжать предлагать покупателям привлекательные продукты.

Сейчас некоторые девелоперы могут испытывать трудности с поддержанием прежнего уровня рентабельности, особенно если они не успели адаптироваться к новым рыночным условиям.

Тем не менее, мы не ожидаем массовой волны банкротств среди девелоперов. Рынок достаточно зрелый, и большинство игроков обладает опытом и ресурсами для преодоления временных трудностей. Конечно, возможны отдельные случаи банкротства, но это скорее исключение, чем правило.

Наша стратегия заключается в тщательном управлении рисками и постоянном мониторинге рыночной ситуации, чтобы своевременно принимать необходимые меры.

Какие тенденции в отрасли для вас наиболее важны? В каких направлениях видите дополнительные возможности для развития?

Наиболее важные для нас тенденции — это переход к цифровизации процессов проектирования, строительства и эксплуатации объектов, а также увеличение спроса на квартиры с отделкой и мебелью, что требует от нас расширения предложений в этом сегменте.

Дополнительные возможности мы видим в развитии сегмента арендного жилья, участии в программах реновации и реконструкции исторической застройки города.

На 2025 год у нас амбициозные планы. Мы намерены увеличить объемы ввода жилья до 550 тысяч квадратных метров. Основной акцент будет сделан на развитии проектов в сегменте бизнес-класса, а также на расширении присутствия в новых районах города и в других регионах страны.