Цена вопроса

Застройщикам придется раскошелиться на скверы

В Санкт-Петербурге скверы станут обязательной частью инфраструктуры при строительстве нового жилья наряду со школами и детскими садами. Соответствующие изменения внесены в городские Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), на днях документ утвердит правительство Северной столицы.

При рассмотрении поправок в ПЗЗ одним из самых дискуссионных вопросов стал вопрос о включении в правила нормы, обеспечивающей появление в кварталах нового строительства скверов общего пользования, — из расчета шесть квадратных метров на каждого будущего жителя. Однако после дискуссии с экспертами и участниками рынка норма была включена в правила. Принято решение о том, что выделение земли под скверы должны будут производить сами застройщики, а зеленые зоны будут создаваться наряду с такими уже обязательными объектами социальной инфраструктуры, как детские сады и школы.

Еще одной ключевой поправкой стало и требование о пониженном коэффициенте использования территории (КИТ) для тех строек, для которых разрабатывается проект планировки территории (ППТ). Согласно Градостроительному кодексу, Комитет по градостроительству и архитектуре Петербурга не может требовать разработки ППТ для строительства жилья, поэтому пытается экономически стимулировать застройщиков к разработке проектов. Теперь для ППТ устанавливается КИТ 2,0, что обеспечит застройщикам больший выход площадей при условии создания социальной инфраструктуры и озеленения. Без ППТ коэффициент использования участка будет 1,7. Изменения предусматривают применение КИТ в отношении не только высотной, но и среднеэтажной застройки. Площадь озеленения в квартале теперь складывается из зеленых насаждений общего пользования городского и местного значения и площади озеленения земельных участков. То есть если раньше застройщики вкладывали средства только в озеленение дворов собственных ЖК, то теперь им придется создавать за свой счет места для зеленых насаждений общего пользования, то есть городские скверы.

В рамках норм

Сегодня девелоперы при разработке общественных пространств вблизи жилых комплексов чаще всего ограничиваются лишь существующими законодательными нормами. Поэтому в большинстве реализованных проектов предусмотрены лишь детские и спортивные площадки, рекреационные зоны, прогулочные дорожки, благоустройство и озеленение территории. По мнению застройщиков, организация парковых зон и водных пространств вблизи новых объектов жилья — это все же прерогатива городских властей. «Иногда застройщики высаживают несколько деревьев для благоустройства территории комплекса в рамках концепции ландшафтного дизайна.

Однако я не знаю примеров, когда девелопер высадил бы целый парк. Дело в том, что деревья вырастают за несколько десятков лет, в то время как срок девелоперского проекта составляет не более пяти-шести лет, соответственно, застройщик физически не сможет посадить и тем более вырастить целый парк», — считает генеральный директор финского проектного бюро Rumpu Евгений Богданов. В отделе стратегического консалтинга компания Knight Frank St. Petersburg подтверждают, что случаи создания девелоперами зеленых зон единичны. Причина — стоимость работ по благоустройству закладывается в стоимости квадратного метра. Но покупатель не всегда готов за это платить. При этом аналитики сходятся во мнении, что сегодня строить только дома-коробки и не заниматься комплексным благоустройством уже нельзя. Тем более что Петербург отстает от Москвы не только по темпам строительства метро, но и по созданию общественных пространств, пешеходных зон, парков и велосипедной инфраструктуры. Новые правила ПЗЗ должны стать действенным инструментом для обеспечения сбалансированного развития новых жилых территорий Северной столицы.

Кстати:

Эксперты подсчитали, что в зависимости от качества работ стоимость благоустройства составляет от 5 до 15% от общей стоимости проекта. Однако если застройщик выходит за рамки нормативов и предусматривает комплексную ландшафтную подготовку, включающую организацию искусственных водоемов, набережных для прогулок, беговых и велосипедных треков, доля расходов на благоустройство возрастает до 25-35%.