Торг здесь уместен?

Застройщики хотят послаблений

Перспектива обязательного использования эскроу-счетов при расчетах с покупателями жилья остается одной из главных тем, обсуждаемых в строительном сообществе. Она стала лейтмотивом сразу двух крупных профильных мероприятий, прошедших в середине сентября в Москве и Санкт-Петербурге (подробнее об этом на с. 9). Девелоперы настаивают на смягчении новых требований, и их призыв на днях «подхватил» российский бизнес-омбудсмен Борис Титов, обратившийся с соответствующей инициативой к вице-премьеру РФ Виталию Мутко. Последний провел по этому поводу специальное совещание в правительстве. Некоторые предложения бизнеса смогут войти в пакет ближайших поправок в 214-ФЗ.

Утром — стулья…

Действующая конфигурация схемы с использованием эскроу-счетов, которая должна заработать в стране с 1 июля 2019 года, предполагает, что всю стоимость строящейся квартиры покупатель будет перечислять на специальный счет в уполномоченном банке. Эти деньги должны храниться на счете эскроу до конца строительства, доступ к ним застройщик сможет получить только после передачи жилья дольщику. Сам дом придется возводить на кредитные и (или) собственные средства.

Девелоперы утверждают, что такой порядок является для них слишком обременительным, и что он неизбежно приведет к удорожанию строительства и росту цен на жилье. Поэтому застройщики с самого начала реформы настаивали на возможности частичного снятии средств дольщиков с эскроу-счетов по мере завершения определенных этапов строительных работ. Пожалуй, одним из первых открыто об этом заговорил президент ГК «Кортрос» Вениамин Голубицкий.

«Мы идем здесь по западному пути, но в западной модели банк порциями «размораживает» средства на эскроу-счетах для застройщика по мере того как строится дом, — говорил он. — У нас же сейчас заложена модель, при которой деньги попали в банк, до конца стройки там лежат и, по сути, не работают ни для застройщика, ни для покупателя». Кроме того, девелоперы заявляли, что данный порядок препятствует достройке проблемных объектов. Призывы строительного бизнеса были услышаны уполномоченным при президенте РФ по защите прав предпринимателей Борисом Титовым. Он проработал этот вопрос с банками, а затем обратился к правительству с предложением ввести для строителей механизм поэтапной «разморозки» средств с эскроу-счетов. Этот вопрос обсуждался на совещании, которое прошло недавно под председательством вице-премьера РФ Виталия Мутко. И, судя по всему, строителям могут разрешить снимать деньги дольщиков с эскроу-счетов по мере готовности объектов. Главное, чтобы факт окончания этапа работ был подтвержден актом стройнадзора.

Кроме того, на совещании у вице-премьера также прозвучало предложение ввести термин «вознаграждение застройщика» в структуре стоимости ДДУ. Цель — выделить в отдельную статью поступления, которые девелопер мог бы направить — по согласованию с властями и под контролем банка — на достройку проблемных объектов других компаний. Сейчас такие стройки фактически встали, поскольку обновленный закон №214ФЗ не позволяет использовать деньги дольщиков на иные проекты. Соответствующие поправки в законодательство о долевом строительстве планируется внести на рассмотрение в Госдуму в осеннюю сессию.

По западному образцу

Постепенное использование средств покупателей жилья в строящихся проектах пропорционально объемам выполненных работ, действительно, является общемировой практикой. Подобная схема применяется в Германии, Австрии, США. И появление таких поправок в российском законодательстве выглядит оправданным. В этом уверены все опрошенные «СГ» игроки рынка. Так, к примеру, управляющий директор «ЛСР. Недвижимость-М» Иван Романов опирается на немецкий опыт внедрения счетов эскроу. При этом он отмечает сходство многих подходов в российском и немецком законодательстве. «Однако в Германии уровень банковского контроля существенно ниже, чем предусмотрено нововведениями в России, при этом там полностью отсутствует такое явление, как обманутые дольщики», — подчеркивает девелопер.

По подсчетам генерального директора компании «Талан» Константина Макарова, возможность частичного снятия средств с эскроу-счетов снизит финансовые расходы девелопера в два раза за счет того, что освободившимися деньгами застройщики могут погашать кредиты. «В сочетании с пониженной ставкой при успешных темпах продаж кредитная нагрузка на девелоперский проект не превысила бы 1-2% от бюджета проекта, — предполагает он. — Это стало бы рекордно низким показателем в истории российского девелопмента и могло бы позитивно сказаться на его развитии».

Генеральный директор Tekta Group Роман Сычёв полагает, что у дольщиков должно быть право выбора. Если покупатель хочет минимизировать риски, то он выберет модель, при которой все средства девелопер получает после окончания строительства, но при этом жилье обойдется ему дороже. Альтернативная схема должна предполагать поэтапный перевод средств застройщику. В этом случае риск потери средств дольщков, конечно, будет присутствовать, но благодаря банковскому контролю его удастся минимизировать.

По мнению генерального директора Level Group Кирилла Игнахина, поэтапная «разморозка» станет полезным механизмом. «Такая модель позволит значительно улучшить финансовые параметры девелоперского проекта, сделает его более устойчивым и рентабельным, — считает он. — Сочетание различных источников финансирования снижает риски для бизнеса, потребителя и банка. Кроме того, нужно понимать, что по сравнению с текущей схемой, когда деньги дольщиков замораживаются на 2-2,5 года строительства, поэтапное использование средств эскроу-счетов позволит снизить издержки на обслуживание банковского кредита. Соответственно, будет предотвращен рост цен на жилье, который ожидается при переходе на проектное финансирование».

В свою очередь, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая считает, что модель поэтапного финансирования строительства изначально должна была стать основной в ходе реформы. Ведь исключить средства покупателей из оборота строительного проекта невозможно без повышения издержек. Риски при этом фактически перекладываются на государство, которое страхует средства на эскроу-счетах. «Сейчас мы видим, как государство напрямую финансирует завершение долгостроев, что неверно, так как фактически происходит социализация издержек, — отмечает эксперт. — При этом я не вижу в предложениях бизнеса какого-то отступления от логики реформирования рынка долевого строительства: средства покупателей все равно будут защищены, а их расходы останутся под контролем банка. Отмечу только один минус — новации в закон вносятся слишком часто, из-за чего девелоперы не успевают к ним адаптироваться».

55 российских банков имеют право открывать счета эскроу для дольщиков (по состоянию на 1 июля 2018 года, перечень кредитных учреждений доступен на сайте ЦБ РФ)

Справочно

Термин «эскроусчет» имеет английское происхождение. В переводе escrow account — это целевой депозитный счет, предназначенный для временного хранения денег до момента возникновения конкретных обстоятельств или исполнения взятых обязательств.