Примерно четверть строящегося в России жилья оказалась сейчас в «зоне риска». Застройщики, реализующие эти объемы, не смогли получить ни проектного финансирования от банков, ни права привлекать средства дольщиков по старым правилам. К такому выводу пришли аналитики компании «Метриум», которые на основе данных ДОМ.РФ подсчитали количество жилых проектов, не вписавшихся в новые реалии. Впрочем, «алармистские» настроения разделяют не все опрошенные «Стройгазетой» эксперты.
Еще подтянутся
К 1 октября 2019 года российские застройщики должны были определиться с тем, как они намерены в дальнейшем финансировать свои стройки. Они могли либо получить банковское финансирование, либо доказать высокую строительную готовность объекта в соответствии с постановлениями Правительства РФ № 480 и № 1191 и сохранить право достроить его, привлекая средства покупателей по старой схеме.
На сегодняшний день подавляющее большинство российских застройщиков сумело сохранить за собой право завершить текущие проекты по старым правилам, то есть привлекая средства дольщиков напрямую. Их объекты соответствовали критериям 30-процентной строительной готовности или в них было продано не менее 10% площадей, предусмотренных проектом. Всего таких компаний насчитывается 2,4 тыс. Они возводят в общей сложности 71 млн кв. м жилья (60% от суммарной застройки в России).
На новую схему работы, предполагающую привлечение банковского кредита и открытие эскроу-счетов для покупателей строящихся объектов, перешли 760 застройщиков. Общая площадь застройки в их проектах составляет 18,8 млн кв. м (16% от общей застройки в стране).
А вот ни с одной из двух этих задач, по подсчетам «Метриум», не справились 660 строительных компаний, или почти 18% от их общего числа. Всего они возводят 28,5 млн кв. м, что составляет 24% строящегося в России жилья.
«Скорее всего, основной причиной попадания в «зону риска» для этих 660 девелоперских компаний стала невозможность получения банковского кредита на приемлемых для них условиях», — полагает управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая. Эту точку зрения разделяют специалисты портала «Единый реестр застройщиков». Они считают, что банки отказали этим строителям в кредитовании в рамках новой схемы проектного финансирования. И в основном в число «отказников», по их мнению, вошли региональные застройщики, чьи проекты имеют минимальную рентабельность и поэтому рассматриваются банками как слишком рискованные.
«Надо понимать, что ситуация, когда часть застройщиков останется «за бортом реформы», может привести к заморозке строительства части объектов и невыполнению обязательств перед дольщиками, — предупреждает Мария Литинецкая. — Конечно, эти 660 «отмолчавшихся» застройщиков никак не ограничены в своем праве на поиск инвестора, и есть вероятность, что они все же сумеют получить кредит под свои проекты в ближайшие месяцы. Но сам факт, что они не успели сделать этого до сих пор, конечно, красноречив. По крайней мере, право работать по-старому они за собой не сохранили, если, конечно, не успели подать соответствующую заявку до 1 октября».
В госкомпании «ДОМ.РФ» причин для особого беспокойства не видят. Там уверены, что в ближайшие пару недель число проектов, наделенных правом достраиваться по старым правилам, увеличится. «Все заявления, которые застройщики успели подать (до установленного срока — «СГ»), остаются в силе и будут рассмотрены контролирующими органами, — заверили в ДОМ.РФ. — Только в Единой информационной системе жилищного строительства НАШ.ДОМ.РФ мы видим поданные (и еще не рассмотренные — «СГ») заявки по более чем 5 млн кв. м, еще часть застройщиков подали заявления в письменном виде, информацию о таких заявлениях мы сможем увидеть в системе по мере выдачи заключений о соответствии критериям». Также в ДОМ.РФ напоминают, что среди 660 застройщиков есть и те, кто реализовал большую часть площадей в своих проектах и завершает строительство за счет уже привлеченных средств, а значит у них нет необходимости получать заключения о соответствии критериям или переходить на использование счетов эскроу.
Территории опасений
У проблемы есть также «территориальный» аспект. По оценкам «Метриум», самая высокая доля текущего строительства с «неопределенным» источником финансирования в Красноярском крае. Там такие стройки составляют 52% (1,5 млн кв. м) от общего объема строительства в регионе. В Краснодарском крае в «красную зону» попадают 41% (4 млн кв. м) строящихся жилых площадей, в Республике Башкортостан — 39% (1,7 млн кв. м), в Ленинградской области — 36% (1,5 млн кв. м). Определенное беспокойство могут вызывать Новосибирская, Ростовская, Тюменская и Самарская области, где в реформу не вписались пока 34%, 31%, 29% и 28% объемов соответственно.
Заметно лучше ситуация в столицах. В Москве, к примеру, только 17% строящихся объемов жилья оказались в «подвешенном» состоянии (2,8 млн кв. м), а в Санкт-Петербурге — 15% (2 млн кв. м), в Московской области — 14% (1,8 млн кв. м).
«Реформа долевого строительства действительно эффективнее продвигается в столичном регионе, — комментирует генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин. — Это связано с тем, что жилищные проекты здесь имеют более высокую маржинальность, то есть разница между себестоимостью строительства и выручкой за проданные квадратные метры здесь самая высокая в стране. Соответственно, местные застройщики и их проекты кажутся банкам весьма привлекательными, кредиторы охотнее открывают финансирование. На большинстве региональных рынков ситуация обратная: рентабельность низкая, а значит, высоки риски, поэтому банки не спешат принимать на себя функции инвесторов и держателей эскроу-счетов, соответственно, местные застройщики остаются без средств».
«У застройщиков, которые сейчас оказались в аутсайдерах, остается два пути дальнейших действий, — резюмирует Мария Литинецкая. — Первый вариант — продолжать добиваться проектного финансирования в банках. Скорее всего, большинство девелоперов пойдут этим путем. Второй вариант — строительство за счет собственных средств. Однако этот сценарий маловероятен, потому что и раньше доля инвестиций застройщиков в жилищном строительстве была невысокой (15-17%). Не исключаю, что властям придется вмешаться в ситуацию и прямо стимулировать банки кредитовать девелоперский бизнес».
Справочно:
По данным госкомпании «ДОМ.РФ», на сегодняшний день по новой схеме уже строится 19,4 млн кв. м жилья в 70 регионах страны. При этом уровень процентных ставок зависит от параметров и уровня риска проекта. «В среднем мы видим базовые ставки около 10,5% и специальные (обеспеченные остатками на счетах эскроу) около 4,5% годовых, что на 1,5-2 п.п. ниже прогнозов, которые делались экспертами еще до начала перехода, — сообщили в пресс-службе ДОМ.РФ. — Такие результаты обусловлены не только снижением ключевой ставки в последние месяцы, но растущей конкуренцией банков — на сегодня у каждого застройщика с качественным проектом имеется в среднем 2-3 предложения от кредитных организаций».
Цитата в тему:
Дмитрий Котровский, член президиума правления «Опоры России», омбудсмен в области строительства:
Сегодня строительный бизнес до конца не понимает, как работать в новых условиях и как будут вести себя банки в рамках проектного финансирования. Многие девелоперские компании взяли паузу и будут наблюдать за правоприменительной практикой. Более того, большое количество компаний в стране уже заявили, что завершат текущие проекты и будут реализовывать свой предпринимательский талант в других отраслях»
Номер публикации: №40 11,10,2019