Строить проекты: как трансформация рынков недвижимости отразилась на проектном финансировании

Вячеслав НЕКРАСОВ, финансовый консультант, CEO Exillon Energy Plc:

Проектное финансирование в коммерческой недвижимости — когда банки выдают деньги на строительство — существовало в России еще с 1990-х годов. Пару лет назад, после реформы долевого строительства, кредитование стало менее рискованным для финансирующего банка, а приобретение квартир — для покупателей.

Квартиры без рисков

В 2018 году был принят закон №478-ФЗ, обязавший застройщиков использовать эскроу-счета при расчетах по договорам долевого участия (ДДУ). Тогда у уполномоченных банков появилась возможность контролировать средства дольщиков, чтобы не допустить их нецелевого использования.

В то время девелоперские компании структурировали бизнес по-другому. Почти все объекты принадлежали материнской компании, кредиты оформлялись на нее — и продажи тоже. В результате, если возникали проблемы по одному из объектов, то они распространялись на все имеющиеся проекты: ведь за долги перед покупателями и банками отвечала одна компания. Потом проблемы с кредиторами нарастали, и ситуация заканчивалась банкротством строительной компании.

Тогда застройщики стали создавать отдельные проектные компании, они называются SPV (от англ. Special Purpose Vehicle). Более эффективно и профессионально работать именно через них: компании открываются под определенный проект, и банки при выдаче кредита берут в залог именно SPV. Если что-то происходит с проектом, то это, по крайней мере, не приводит к разорению головного предприятия.

После введения эскроу-счетов девелопер уже не видит живых денег от покупателей квартир, средства аккумулируются на отдельных счетах. Недостроя стало меньше, строительство осуществляется за счет кредитных средств банка, а финансирование происходит поэтапно, после закрытия актов выполненных работ.

Одновременно с этим рынок отреагировал на запрос по уменьшению жилых площадей с выводом бытовых функций в общественные пространства. Некоторые девелоперы назвали такой подход «круглым метром»: здесь жилье выходит за границы квартиры и продолжается в общедомовом пространстве. Это могут быть коворкинги, общие прачечные, комнаты для хранения велосипедов и т. п.

Придать ускорение

Сейчас качество недвижимости гораздо выше, чем было 5-10 лет назад. Если проект получает разрешение на строительство, это уже говорит о том, что он проанализирован местной администрацией, застройщик получил все техусловия, разрешения и выпустил проектную декларацию. С этой точки зрения банкам проще работать с кредитными заявками, хотя анализ финансовой части, бизнес-плана, скрининг клиентов все равно приходится делать.

Как результат, сроки рассмотрения заявок существенно сократились, в среднем они составляют сейчас от 1,5 до 2 месяцев, в то время как еще несколько лет назад могли длиться до полугода из-за сбора дополнительных документов о проекте и застройщике.

В середине прошлого года вступили в силу рекомендации Минстроя РФ по форме заявки застройщика о предоставлении проектного финансирования в банк. Форма обращения и перечень документов, отправляемых вместе с ним, стали стандартными. Раньше процесс подачи заявки требовал от инвестора детальной работы с разными банками по их формам.

Совсем большие

Объемы финансирования сильно выросли. Инфляция огромная, а кредитование строительства идет в рублях. Были периоды, когда только за месяц стоимость стройматериалов увеличивалась в 2,5 раза. Но у крупных банков сейчас достаточно ликвидности для кредитования строительной отрасли. По данным Центробанка на декабрь прошлого года, в России было заключено 4,8 тыс. договоров с застройщиками, где используются эскроу-счета, а сумма действующих кредитных договоров составила 6,3 трлн рублей. Годом ранее эти показатели составляли 2 тыс. и 2,2 трлн соответственно.

Отлично выглядишь

Раньше строительных компаний было больше. Сейчас все укрупнилось, мелкие игроки ушли с рынка. Соответственно, стало меньше банкротств. Расширение проектного финансирования привело к дефициту специалистов, способных обеспечивать сотрудничество кредиторов и застройщиков. Банки увеличили штат кредитных специалистов и строительных экспертов, а девелоперы начали набирать в штат финансовых менеджеров.

В 2019 году стартовала федеральная образовательная программа по подготовке специалистов по проектному финансированию «Проект.РФ». Фактически появилась новая специальность.

Не взносом единым

Проценты по кредитам, выдающимся в валюте, ниже, чем по рублевым займам. Здесь ставки могут быть привязаны к Libor (London Interbank Offered Rate, Лондонская межбанковская ставка предложения), например, Libor плюс 3-4%. Некоторым владельцам коммерческой недвижимости, планирующим сдавать ее иностранцам, когда стоимость аренды привязана к доллару, выгодно брать именно такие кредиты. К тому же при строительстве офисов используется в основном импортное оборудование, подрядчики на крупных проектах иностранные (например, Strabag, Enka, YIT и др.). Но здесь многое зависит от наличия валютных пассивов у кредитора. Если у банка большая рублевая ликвидность (что бывает очень часто), то и кредит ему выгоднее выдавать в рублях. Сейчас большинство проектов финансируется рублевыми кредитами; банки снижают их стоимость для крупных проектов, для заемщиков с хорошей кредитной историей.

В сегменте жилой недвижимости кредиты выдаются только в рублях, ставки по проектному финансированию, как и по другим видам кредитования, зависят от ключевой ставки ЦБ, а также от проекта и застройщика. По мере строительства и накопления средств на эскроу-счетах (при превышении этой суммы над объемом финансирования застройщика) процентная ставка будет снижаться.

После введения эскроу-счетов уменьшился и объем необходимого первоначального взноса для застройщика; если раньше объем собственных средств доходил до 30, а то и 40%, то сейчас банки готовы профинансировать до 85% бюджета проекта.

Если собственных средств нет, то иногда выдают кредит без них. Это может быть мезонинный кредит (когда предполагается возможность в будущем конвертировать выданную сумму в долю компании), бридж-кредит (короткий кредит под высокий процент) или вход банка в проект. Что касается последнего, то, например, структуры ВТБ входили в долю «ПИКа», ЛСР, «Галс-Девелопмента» и т. д. Структуры Сбербанка — в долю Vesper, «Донстроя» и многих других проектов, а «Альфа-Банка» — в долю Etalon Group, объекты Kopernik Group.

Небойкая торговля

Коммерческая недвижимость — одна из отраслей, максимально пострадавших от пандемии. Это отразилось и на критериях оценки банками новых проектов в этой сфере. С учетом падения покупательского трафика они стали менее охотно кредитовать строительство традиционных торговых центров и более строго оценивать новые проекты.

Какой должна быть концепция ТЦ, чтобы кредит одобрили? Трудно ответить на этот вопрос сейчас, в условиях, когда многие девелоперы даже избавляются от своих объектов. Например, ГК «Регионы» (владелец «Острова Мечты») передала контроль над своими торговыми центрами Сбербанку и сосредоточивается на развлекательных объектах, продается ТЦ «Гудзон» и т. д.

Многие существующие торговые центры нуждаются в реконструкции, изменении концепции. Не исключено, что необходимость получить проектное финансирование станет главной причиной переформатирования отрасли коммерческой недвижимости, поскольку банки будут одобрять заявки только на ТЦ нового формата, с большими площадями под фудкорты и развлекательные зоны.

Пока же с проектным финансированием торговых центров совсем тяжело. На мой взгляд, только наличие подписанных договоров с якорными арендаторами еще до начала строительства повышает шансы на одобрение кредита.