Ставки падают

Масштабный ввод площадей привел к переизбытку предложения на рынке аренды складов

Складская недвижимость — один из немногих сегментов рынка коммерческой недвижимости Москвы, демонстрирующих активность в течение последних шести месяцев. Уже в первом полугодии стало очевидно, что заявленный объем ввода новых объектов приведет к некоторому переизбытку предложения. Но так как большинство площадей реализуется по схеме buildtosuit, серьезных проблем сегменту они не принесут. В то же время для арендаторов наступил удачный период — на рынок вышло сразу несколько новых качественных объектов в удачных локациях. Так, в III квартале общий объем сделок по аренде складских помещений составил около 150 тыс. кв. м, что почти в 3 раза больше, чем во II квартале текущего года.

Илья ФОКИН, директор департамента брокериджа NAI Becar:

Предложение и спрос

Общий объем предложения складской недвижимости в III квартале 2017 года составил порядка 12,2 млн кв. м. Самым крупным из пополнивших рынок объектов стал многофункциональный логистический центр «Внуково Логистик», построенный на Калужском шоссе. «Внуково Логистик» будет еще несколько лет служить источником новых квадратных метров, так как из запланированных 25 строений на сегодня введены в эксплуатацию только четыре административно-складских корпуса, мастерская, в которой находится завод по производству высокотехнологичных металлоконструкций, и ряд вспомогательных зданий общей площадью 59 тыс. кв. м.

Ставки аренды ожидаемо отреагировали снижением на достаточно масштабный ввод площадей. Так, в классе А ставка снизилась на 11%, составив 3627 рублей за 1 кв. м в год, в классе В ставка упала на 4% и составила 3448 рублей за 1 кв. м в год. В то же время уровень вакансии за анализируемый период не показал значительной динамики. Доля вакантных площадей в классе А выросла на 1,4%, до 13,3%, в классе В — на 4,6%, составив 11,5%.

Крупнейшей сделкой аренды не только за отчетный период, но и за все 9 месяцев 2017 года стала аренда X5 RetailGroup (45 тыс. кв. м) в комплексе «Логопарк Север-2» на севере Подмосковья для обслуживания торговой сети «Пятерочка». Компания заключила долгосрочный договор на 10 лет.

На «Логопарк Север» приходится и крупная сделка купли-продажи. Ее участником также стал продовольственный ритейлер, правда, не офлайн, а онлайн-сектора. Компания «Утконос» купила у собственника объекта («Логопарк Девелопмент») офисно-складское здание площадью более 70 тыс. кв. м. Благодаря этой сделке складские площади «Утконоса» увеличились более чем в 2,5 раза, что, в свою очередь, позволит компании оптимизировать процессы доставки.

Прогнозы

До конца текущего года рынок складской недвижимости должны пополнить еще более 200 тыс. кв. м площадей, из которых 65% приходится на build-to-suit. В то же время на фоне сниженных объемов спекулятивного строительства доля свободных площадей к началу следующего года может уменьшиться до 12%, что позволит сохранить текущие ставки аренды.

На рынок индустриальной недвижимости, в свою очередь, запланирован выход объектов нового формата. Так, в III квартале сразу несколько компаний, в частности KR Properties и PNK Group, объявили о запуске технопарков в формате Light industrial. К нему относят производственно-складские помещения, разделенные на отдельные блоки площадью от 150 до 2,5 тыс. кв. м. Их главная целевая аудитория — онлайн-ритейлеры, а также представители малого и среднего бизнеса. Спрос на помещения такого формата активно растет и к 2025 году может достигнуть отметки в 6,5-7 млн кв. м. Между тем, рынок традиционно ориентировался на крупных арендаторов и только планирует сделать первые шаги в направлении формирования предложения для относительно небольших компаний.

Объект KR Properties, «Городской технопарк PERERVA», разместится улице Перерва, вл. 11 в ЮВАО. Проектом предусмотрено строительство 32,2 тыс. кв. м коммерческих площадей на участке 2,1 гектара. Покупателям будут предложены блоки площадью от 170 до 680 кв. м, в которых компании смогут разместить производство, склад, офис и другие помещения, необходимые предприятию для работы. PNK Group, в свою очередь, запустит проект в Подмосковье. В аренду планируется предложить блоки площадью от 720 кв. м, расположенные каждый на отдельной территории со своим въездом и готовой инфраструктурой. Проект будет ориентирован на средний бизнес.

Цитата в тему

Рынок складской недвижимости традиционно ориентировался на крупных арендаторов и только планирует сформировать предложение для небольших компаний