ONE! International School
Роль образовательной инфраструктуры в бизнесе девелопера
В быстро меняющемся мире образование начинает играть ключевую роль – учиться теперь нужно всю жизнь, и новые объекты коммерческой недвижимости, будь то жилые комплексы или бизнес-центры, уже не обойдутся без образовательных инфраструктур. Почему? Об этом «Стройгазете» рассказал основатель сети школ международного образования ONE! International School Максим Натапов:
В коммерческую недвижимость сегодня успешно можно встроить два вида образовательных учреждений: в ЖК это будут школы и детские сады, в БЦ – детские сады. Один из наших партнеров-девелоперов подсчитал на своем примере, что если в среднем рентабельность девелоперского проекта ЖК составляет примерно 20%, то появление в инфраструктуре проекта брендового образовательного учреждения увеличивает стоимость квадратного метра примерно на 5%, а то и больше, тем самым улучшая общую экономику проекта на 25%. А если наличие «школы с лицом» ускоряет принятие решений о покупке, то эффект становится еще значительнее.
Перед тем как открыть свой первый детский сад в бизнес-центре, мы провели большое исследование мирового рынка и увидели, как востребована услуга корпоративного детского сада в больших зарубежных технологических компаниях. Из 500 самых успешных крупных корпораций (Fortune 500) 70% имеют свой корпоративный детский сад. Для работодателя это одно из конкурентных преимуществ в деле привлечения и удержания талантов. Обслуживают их, как правило, операторы образовательных учреждений. Сегодня, например, американская компания Bright Horizons – это крупнейшая мировая сеть корпоративных детских садов, и оплачивают ее услуги работодатели-корпорации. У Bright Horizons более 1000 образовательных организаций по всему миру, и, по данным этой компании, 94% работающих родителей согласились бы сменить работу ради детского сада поблизости, а в 84% случаев наличие корпоративного дошкольного учреждения стало определяющим фактором при выборе места работы.
В России тема корпоративных детских садов пока не «зашла». Вернее, они существовали здесь раньше. Например, у РЖД была собственная система детских дошкольных учреждений. В мире это делается ради удобства детей и родителей. Ребенка удобно было отвести в детский сад рядом с тем местом, где ты и сам проведешь целый день. Не тратится время на разъезды и появляется возможность проводить больше времени вместе. Но в случае с РЖД это создавалось прежде всего, как инструмент воспроизводства системы – здесь растили новые кадры. Для нас, сети ONE!, ориентиром являются технологические корпорации, такие как Google или Apple: там думают о создании условий для эффективной творческой работы сотрудников, когда тебя и кормят, и развлекают, и заботятся о твоем здоровье и о твоих детях. Детские сады в этом случае становятся органичной частью корпоративной инфраструктуры, позволяющей сотрудникам экономить время и деньги, а корпорациям – привлекать и удерживать таланты.
Российские корпорации, как оказалось, пока не готовы создавать такие условия для своих сотрудников: ни Сбербанк, ни «Яндекс» пока не решились на это, хотя точно могли бы стать пионерами в этом деле. Поэтому мы адаптировали модель к российским условиям. Мы открываем детские сады в бизнес-центрах без поддержки корпораций. В них ходят дети тех, кто работает в этих БЦ или живет неподалеку. Это чистый B2C-бизнес. В любом случае для девелопера – это возможность создать качественную экосистему, привлечь арендаторов с гуманитарными ценностями (они, как правило, более устойчивы в условиях турбулентности), а для арендаторов – возможность привлечь и удержать ценных сотрудников.
Открывая свои первые детские сады в бизнес-центрах «Новоспасский», «Крылатские холмы», «Дукат», мы в 2015–2017 годах одновременно создавали и саму нишу. Тогда это было в новинку, и для БЦ это была непростая история – «запустить» детей туда управляющим надо было решиться. А нам нужно было инвестировать в адаптацию помещений под наши задачи и требования СанПиН. К примеру, в детский сад на территории БЦ «Крылатские холмы» площадью 600 кв. метров мы вложили более 12 млн рублей, сделав проект в стиле loft: мало коридоров, много «опенспейсов», открытых потолков, стеклянных стен, много света, много помещений мультифункционального использования. Ориентировались в дизайне на офис Google – сегодняшние дошкольники будут работать в похожих пространствах, все к этому идет. А их родители уже работают в таких компаниях-резидентах бизнес-парка «Крылатские холмы», как Adidas, Microsoft, Huawei, Cisco Systems, Intel, Johnson & Johnson, где принципы организации помещений примерно те же. На стадии проектирования «Крылатских холмов» там не закладывался детский сад, потребность в нем выяснилась опытным путем и нашла поддержку у руководства. Сегодня же это актуальный тренд для отрасли: планируя строительство крупного бизнес-центра, необходимо закладывать и дошкольное учреждение. И чем выше класс объекта, тем насущней будет эта необходимость и тем важнее выбрать неслучайного оператора.
То же самое касается и жилых комплексов. Планируя строительство нового ЖК, девелопер, естественно, думает над концепцией повышения стоимости квадратного метра в глазах владельцев и арендаторов. Добавленную стоимость сегодня дают качественные объекты «соцкультбыта» в инфраструктуре комплекса, и на первом месте идет с большим отрывом наличие брендового образовательного учреждения – школы и/или детского сада. А если жилье класса А или премиального уровня, то детские сады и школы ему также должны соответствовать, а лучше – опережать.
Покупателей квартир в новостройках можно разделить на две категории: это те, кто используют недвижимость как инвестиции, и молодые семьи, то есть те, у кого уже есть или планируются дети. Именно они являются целевой аудиторией, которой нужны и детский сад, и школа. Только в наших школах и детских садах в разных ЖК 20–30% детей живет в этом же комплексе. А остальных привозят родители из близлежащих микрорайонов и районов. И это также очень выгодно застройщику – ведь они создают трафик в инфраструктуре ЖК, посещая магазины, фитнес-центры, кафе и рестораны, прачечные. Представьте себе школу хотя бы на 400 человек и посчитайте, сколько дополнительных денег вы сможете заработать на родителях, привозящих в нее своих детей и ожидающих их после занятий?
Родители могут привозить ребенка даже не в школу, а только в кружки при этой школе. Поэтому грамотный девелопер выберет такого оператора, который создаст из школы центр социума – центр притяжения как для детей, так и для взрослых. Для детей из других школ это будут кружки и секции, которые организуют партнеры-провайдеры. У нас это, например, шахматная школа чемпионки мира Александры Костенюк, Футбольная школа молодежи, знаменитая ФШМ и другие. А для взрослых мы делаем различные общедоступные программы (для наших и пришлых родителей), занимаемся популяризацией современных форм образования, рассказываем об этом в «образовательных гостиных», где выступают психологи, учителя, тренеры эмоционального интеллекта, бизнесмены, детские писатели. Форматы образовательных мероприятий могут быть очень разными, в зависимости от интересов аудитории, ее возраста, активности и так далее.
Резюмирую: выбирая себе оператора образовательных проектов, девелоперу нужно обращать внимание не только на его репутацию, ценности и горизонты планирования (а это очень важно, поскольку партнерство с образованием самое долгое), но и на его провайдеров, которые могут придать дополнительное развитие жилому комплексу, а, следовательно, и дополнительную стоимость.
В проектах наших новых школ, которые пока только строятся, мы в качестве оператора принимаем участие уже в разработке архитектурных планировок, потому что хотим, чтобы и взрослым там было отведено достаточно места. В проектах предусмотрены помещения под коворкинг с хорошим интернетом, чтобы родители могли поработать, провести встречу или поучиться, пока ребенок в школе, поесть в кафе, а вечером там же будут проходить различные образовательные мероприятия для взрослых, которые в неучебное время смогут воспользоваться и залом для конференций, и спортзалом. Образование нон-стоп сегодня нужно всем – и детям, и молодежи, и родителям, и «серебряному» возрасту. Стандарт сад – школа – вуз сегодня заменяется на lifelong learning (обучение на протяжение всей жизни, или «Век живи – век учись»), а школа, таким образом, постепенно становится социальным хабом района. Оператор образовательных проектов в ЖК должен и сам все время развиваться, любая остановка в наше время мгновенно превращает твой образовательный контент и подход в архаику. А для девелопера выбор оператора, безусловно, влияет и на фазу продаж, и на фазу эксплуатации, и в целом на репутацию. Все это уже знают и реализуют такие крупные застройщики, как «МонАрх», «Инград» и Millhouse Capital, 01 Properties, возводя объекты под школы и детские сады одновременно с жилыми домами и бизнес-парками.