Смена курса?

Какой будет реакция рынка коммерческой недвижимости на падение рубля

Ольга ШИРОКОВА, директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank:

Да, для многих россиян март оказался непростым месяцем. Однако на «инфекционном фоне» все как-то подзабыли о резко подешевевшей нефти и «просевшем» курсе рубля. Экономические последствия, в отличие от вируса, станут заметны через три-шесть месяцев. Ждать ли после этого на рынке столичной коммерческой недвижимости «нового 2014-го»?

По большому счету, этот рынок инертен, и на реальных показателях краткосрочные шоки — а пока речь идет, надеюсь, только об этом — не отражаются. Хотя, безусловно, они создают определенный фон текущим проектам и сделкам. Но если исходить из предположения, что место имеет именно кризисная ситуация, действительно, имеет смысл говорить о реакции рынков.

Так, в офисном сегменте краткосрочная волатильность курсов, по моему мнению, существенно на конъюнктуре рынка не скажется. Ожидается сохранение текущей динамики — девелоперы аккуратно выводят проекты на рынок, помня о переизбытке площадей на фоне падения активности арендаторов в 2014 году. Большая часть рынка сегодня живет в реалиях рублевых контрактов — после кризиса 2014 года арендаторы в основном перезаключили договора аренды на рублевые либо установили валютный коридор, в рамках которого определяются размеры платежей. В краткосрочной перспективе предпосылок для негативного влияния нет, однако необходимо понимать, что все зависит от длительности такого рода кризиса. В среднесрочной перспективе отток инвестиций и ухудшение доступности кредитного финансирования может привлечь к очередному падению объемов ввода новых офисов, что усугубит формирующийся на рынке дефицит и приведет к росту ставок аренды. Безусловно, для этого сценария необходимо сохранение/восстановление активности пользователей офисов.

В торговой недвижимости краткосрочная волатильность курса рубля также не оказывает значительного влияния — за исключением тех ретейлеров, у которых арендные договоры в валюте. Замечу, что в 2014 году почти все ставки на этом рынке были в долларах и фиксированные, поэтому удар тогда оказался особенно сильным как раз для ретейлеров, которые вдруг стали должны платить огромную аренду, а уже во вторую очередь пострадали девелоперы — через уход арендаторов и выплату долларовых кредитов. В среднесрочной и долгосрочной перспективе ослабление рубля может дать серьезный негативный эффект, т.к. на фоне существующей сниженной покупательской способности и неизбежного роста цен у ретейлеров (и российских, т.к. закупки сырья и оплата коллекций проходят в валюте, и международных, по очевидным причинам привязанных к своим валютам) будет происходить еще большее сокращение спроса и, как следствие, снижение экономических показателей как ретейлеров, так и девелоперов-арендодателей.

А вот многие «складские игроки» могут взять сейчас паузу для того, чтобы оценить масштабность и длительность нынешней волатильности на рынке. Заметного снижения ставок аренды на рынке складской недвижимости не ожидается, так как стоимость нового строительства не дешевеет. После последней масштабной девальвации, которая произошла в конце 2014-го — начале 2015 года ставки аренды сохранили свои значения и только спустя два года они начали активно снижаться. Но это был уже эффект не кризиса, а рыночного цикла. Сейчас я бы также не стала прогнозировать сокращения ставок аренды, они сохранят свои текущие значения.

При этом на рынок нового строительства коммерческой недвижимости в целом еще может серьезно повлиять возможное повышение ключевой ставки Банком России. Этот вопрос, к слову, даже после сохранения 20 марта ставки не прежнем уровне (6% годовых. — «СГ»), с повестки дня так и не снят. Поэтому нельзя исключать, что в условиях роста темпов инфляции этот вариант еще может быть рассмотрен регулятором на ближайших заседаниях.