С момента перехода российской строительной отрасли на новую модель финансирования проектов прошло четыре с половиной месяца — за это время удалось достигнуть заметных подвижек в вопросе обеспечения защиты прав дольщиков, но стали видны и основные направления, по которым новом механизму требуется дальнейшее совершенствование. Профессиональное сообщество же озабочено недоступностью проектного финансирования для девелоперов, что становится причиной банкротства игроков рынка. 13 ноября в Госдуме прошли парламентские слушания, где обсуждались последствия внесенных в 214-ФЗ изменений, а также варианты его дополнительной корректировки в пользу стройкомпаний.
Согласно озвученным в ходе слушаний данным аналитического центра ДОМ.РФ, на начало ноября 2019-го с привлечением эскроу-счетов в России строилось 23,1 млн кв.м жилья — это около 20% от общего объема. По словам зампреда Центробанка РФ Ольги Поляковой, в стране открыто более 23 тысяч эскроу на 74 млрд рублей. От застройщиков подано 2775 заявок на проектное финансирование, отметила Полякова, объем кредитных линий составил 642 миллиарда рублей.
Как утверждают власти, реформа долевого строительства не привела, как того опасались игроки рынка, к значительному росту стоимости квадратного метра. «Стоимость жилья практически не выросла, она сопоставима с сезонными колебаниями», — отметил управляющий директор ДОМ.РФ Алексей Ниденс.
Вместе с тем, прошедшие месяцы успели выявить ряд сложностей, с которыми отрасль сталкивается при перехода на проектное финансирование, и следствием которых стало сокращение объемов ввода жилья.
«Реформа продолжается. Мы в самое ближайшее время будем вносить в Госдуму дополнительный законопроект, который будет корректировать целый ряд норм и уточнять их, — заявил в ходе слушаний председатель Комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев. — У нас задача — обеспечить уменьшение расходов и различных административных барьеров на пути у тех застройщиков, которые начали реализацию своих проектов через эскроу-счета и проектное финансирование». Планируются и другие корректировки, в частности, в закон о бюджете, которые позволят муниципалитетам приобрести жилье для расселения аварийного фонда через эскроу — из-за отсутствия такой возможности пробуксовывают социальные программы.
«Есть договоренность с правительством, что соответствующий законопроект будет внесен и, я надеюсь, принят уже до Нового года. Чтобы в следующем году у муниципалитетов с самого начала была возможность использовать эскроу-счета», — добавил Николаев. Речь, в частности, идет о ранее добавленных в 214-ФЗ финансовых критериях для застройщиков.
Еще одна сложность — доступность проектного финансирования для застройщиков: как подчеркнул в ходе слушаний депутат Госдумы Алексей Изотов, средняя ставка кредитования для них находится на уровне 14% годовых. Зампред ЦБ Ольга Полякова подтвердила, что такие условия могут действовать на начале кредитования, однако по мере наполнения эскроу ставка снижается. «Средний процент кредитования застройщиков при проектном финансировании составляет от 5 до 7%. В ряде случаев эта цифра составляет 1%. Безусловно, это зависит от скорости поступления денежных средств на счета эскроу», — отметила Полякова, добавив, что реальный разброс ставок вокруг среднего показателя в 5-7%, действительно, большой. «Для тех, у кого проблем нет, ставка составляет 4-5%. Но не секрет, что для застройщиков, вызывающих сомнения, банки выставляют заградительные ставки», — отметил и Николай Николаев.
Цифра:
В сентябре 2019 года количество застройщиков-банкротов составило 498 (с объемом незавершенного строительства 11 млн. кв. метров), тогда как год назад их насчитывалось 294 (с объемом незавершенного строительства 7,8 млн. кв. метров).
В Минстрое России подчеркивают, что проблемы отрасли известны и находятся на контроле: на ноябрь 2019-го в стране насчитывается 16,7 миллиона кв.м жилья, по которому не открыты эскроу и не получены ЗОСы. Данные НОСТРОЙ, а также аналитика Центробанка России, ДОМ.РФ и Минстроя России свидетельствуют о том, что в зоне риска на начало 4-го кв. 2019 года находилось порядке 23% проектов.
Большая часть «проблемного» объема, как отметила на слушаниях заместитель министра строительства и ЖКХ Татьяна Костарева, относится к одной из категорий: проекты, по которым решение будет принято в ближайшее время; ЖК на высокой степени готовности; проекты, где еще не начато строительство либо не открыты продажи. Оставшийся объем — около 0,3 млн кв.м, и с такими объектами в министерстве работают в ручном режиме. «Минстрой России совместно с коллегами из ведомств прорабатывает проблемные ситуации при участии кредитных организаций, застройщиков и властей региона», — отметила Татьяна Костарева.
Первое такое заседание уже прошло в Минстрое России. Присутствовавший на мероприятии корреспондент «СГ» выявил серьезную коллизию в практике проектного финансирования: большие банки не готовы кредитовать маленькие компании с незначительным объемом запрашиваемого финансирования — особенно в регионах.
Тем временем, о сложностях, связанных с переходом на проектное финансирование, заявляют и представители профессионального сообщества. Как подчеркивает вице-президент Ассоциации «Национальное объединение строителей» (НОСТРОЙ) Антон Мороз, по состоянию на начало 4 кв. 2019 года по всем основным пунктам Нацпроекта «Жилье и городская среда» фиксируется отставание от плана — вплоть до того, что может понадобиться скорректировать целевые показатели на 2019-2020 годы. Причина такой ситуации — именно в переходе отрасли на новые правила работы. «Застройщики не торопятся получать новые разрешения на строительство, и это, к сожалению, связано не только с тем, что было получено много РНС с запасом, — говорит Мороз. — Выход застройщиков с новыми проектами в значительной степени сдерживается низкой рентабельностью проектов и это сегодня тенденция всего жилищного строительства. Поэтому главная задача государства сейчас — создание условий для выхода на рынок новых проектов».
У НОСТРОЙ есть комплекс предложений по увеличению проектного финансирования, включающий, в частности, смягчение налоговых условий для застройщиков и законодательное урегулирование отношений банком. Чтобы избежать навязывания застройщикам невыполнимых условий по проектному финансированию, что сейчас происходит в некоторых регионах, предлагается запретить капитализацию процентной ставки за время строительства до открытия эскроу, ограничить предельное число и размер банковских комиссий, исключить возможность повышения ставки в процессе строительства, а также позволить застройщикам покупать участки, рассчитываясь площадями в строящихся на них проектах.
В НОСТРОЙ также настаивают на необходимости «регуляторной гильотины» для работающих по эскроу застройщиков: речь идет об отмене ряда требований, устанавливающих избыточный контроль за их деятельностью — к организационно-правовой деятельности, форме отчетности, раскрытию информации и т.д. Кроме того, предлагается облегчить бремя застройщиков в части социальной инфраструктуры: предоставлять проектное финансирование инфраструктурных объектов по ставке в 0% годовых, а также внедрить механизм выкупа таких объектов за счет бюджетных средств.